หลังจากที่เราเรียนรู้วิธีลงทุนสินทรัพย์หลัก ๆ อย่างตลาดเงิน ตราสารหนี้ และตราสารทุน (หุ้น) กันไปแล้ว ใน EP นี้ พี่ทุยจะพาไปทำความรู้จัก กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่แน่นอนว่าตามชื่อ ก็จะนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทลายข้อจำกัดของการลงทุนตรงในอสังหาริมทรัพย์ได้ดี
ทุกคนลองจินตนาการว่า ถ้าเราจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เองโดยตรงแบบเข้าไปซื้อคอนโดปล่อยเช่า หรือลงทุนเพื่อทำโรงแรมแล้วปล่อยห้องเอง จะต้องใช้เงินมหาศาลแค่ไหน ซึ่งการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นี้จะช่วยทำให้เราสามารถลงทุนได้ง่ายขึ้น ด้วยข้อดีที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น
- ใช้เงินลงทุนน้อยกว่าจากเดิมหลักแสนถึงหลายล้านบาท เป็นเริ่มต้นใช้เงินลงทุนเพียงหลักพันเท่านั้น
- มีผู้เชี่ยวชาญคอยบริหารจัดการทรัพย์สินให้กับเรา
- สามารถเข้าถึงทรัพย์สินที่มีคุณภาพได้ทั้ง ห้าง โรงแรม คลังสินค้า รวมไปจนถึงระบบโครงสร้างพื้นฐาน
- เพิ่มทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ปัจจุบันไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แล้ว มีแต่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)
รู้หรือไม่ว่า ตอนนี้ไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เปิดใหม่แล้ว เนื่องจากทาง ก.ล.ต. ให้เปลี่ยนประเภทเป็น “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” แทน ซึ่งถ้าให้พี่ทุยสรุปแบบเข้าใจง่าย ๆ เลยก็คือ ทั้ง 2 แบบมีความคล้ายคลึงกัน ก็คือการระดมเงินทุนนักลงทุนไปลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ แต่จะแตกต่างกัน ในเรื่องของกฏเกณฑ์และข้อกำหนดต่าง ๆ เล็กน้อยเท่านั้น
นอกจากนี้ก็มีอีกหนึ่งประเภทกองทุนรวมที่มีความคล้ายคลึงกับ REIT ทั้งหลักการในการเลือกรวมถึงวิธีการลงทุน นั่นก็คือ “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)” ที่จะนำเงินไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ เช่น ถนน โรงไฟฟ้า ระบบประปา ระบบโทรคมนาคม เป็นต้น ซึ่งใน EP นี้ พี่ทุยจะขอเรียกรวม ๆ ว่า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” เพื่อจะได้คุยกันแบบเข้าใจง่าย ๆ
ก่อนลงทุน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต้องรู้เรื่องอะไรก่อน ?
เรื่องแรกที่ทุกคนต้องรู้ก่อนเลือกลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เลยก็คือ เราต้องไปดูว่ากองทุนนั้นเป็นกองทุนที่เข้าไปลงทุนแบบเป็นเจ้าของถือกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) สำหรับสิทธิเข้าไปบริหารจัดการในระยะเวลาที่กำหนด และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาก็จะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้กับเจ้าของเดิม นั่นหมายความว่าเมื่อครบสัญญา มูลค่าจะเท่ากับ 0 เลยก็ว่าได้
สำหรับการลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) เราจะต้องคำนึงถึงมูลค่าในแต่ละปีที่ลดลงหรือที่เราจะเรียกว่า “การลดทุน” ด้วยเสมอ หรือจะพูดแบบง่าย ๆ ก็คือ “เงินปันผล” ที่ได้รับเป็นแบบ Leasehold จะมีส่วนของเงินต้นแฝงอยู่ด้วยนั่นเอง
แต่ต้องบอกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือในปัจจุบันที่เปลี่ยนเป็น “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” ที่ออกมาใหม่ส่วนใหญ่จะมีแต่สิทธิการเช่า (Leasehold) เป็นหลัก ด้วยหลากหลายเหตุผลทั้งเรื่องของภาษี มูลทรัพย์สินที่เข้าซื้อ รวมถึงหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์เดิมนั้นก็มีแรงจูงใจในการดูแลทรัพย์สินให้ดีที่สุด อยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งานเสมอ เพื่อให้หลังจากหมดช่วง Leasehold ทรัพย์สินยังดำเนินต่อไปได้
เพราะในอดีต “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ที่เป็นแบบ Freehold มักจะถูกปล่อยให้โทรมไปเรื่อย ๆ ไม่มีการดูแลอย่างเป็นระบบ เนื่องจากเจ้าของเดิมไม่ได้มีส่วนได้เสียอย่างเต็มที่ ทำให้ผลตอบแทนหรือเงินปันผลที่ได้รับเมื่อเวลาผ่านไปมีแนวโน้มลดลงเรื่อย ๆ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีกี่ประเภท ?
อย่างเราคุยกันมาโดยตลอดว่า “อสังหาริมทรัพย์” มีหลากหลายประเภทมีตั้งแต่ โรงแรม สนามบิน ห้างสรรพสินค้า คลังเก็บสินค้า ไปจนถึงระบบโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ เราจำเป็นที่จะต้องเข้าใจธรรมชาติของแต่ละทรัพย์สินที่เข้าไปลงทุนไปด้วย เพราะรายได้หลักของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุนก็คือ “ค่าเช่า” แปลว่า ถ้าหากทรัพย์สินนั้นมีคนต้องการมาก ก็มีแนวโน้มที่จะเก็บค่าเช่าได้สูงและต่อเนื่องไม่มีสะดุด
อย่างอาคารสำนักงาน (Office Center) ก็ควรดูเรื่องทำเลและการกระจายตัวของผู้เช่าว่าเป็นอย่างไร หรืออย่างห้างสรรพสินค้า เราก็ควรส่องดูสักหน่อยว่าคนไปเดินห้างนี้เยอะมั้ยหรือมีผู้เช่าเต็มมั้ย
หรือจะเป็นโรงแรมเองก็ควรมีอัตราเข้าพักในช่วง High Season ที่สูงชนิดที่เรียกว่า 90%++ ขึ้นไป เพราะโรงแรมมักจะมีช่วง Low Season ที่อัตราเข้าพักอาจจะต่ำกว่าระดับ 40% ได้เลย
ยิ่งเราเข้าใจธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์มากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งช่วยทำให้เราสามารถคัดเลือกประเภทของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ดีมากยิ่งขึ้นด้วย
มือใหม่อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ลงทุนอะไรดี ?
สำหรับใครที่สนใจเริ่มต้นลงทุน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” แนะนำว่าให้เริ่มต้นลงทุนผ่านกองทุนรวมที่มีนโยบายลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Fund) จะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากกว่า การจ่ายเงินก้อนเดียวช่วยทำให้เราสามารถเข้าถึงกองทุนได้มากกว่าแค่ 1 กองทุน ซึ่งถือว่าเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดี
สำหรับวิธีการคัดเลือก Fund of Property Fund พี่ทุยก็ยังแนะนำว่า สามารถใช้ www.morningstarthailand.com ได้เช่นเดิม ซึ่งวิธีการคัดเลือกกองทุนรวมผสมในเบื้องต้นจะมีความคล้ายคลึงกัน คือ เราจะเลือกกองทุนรวมที่ได้รับ 4-5 ดาวจาก Morningstar เป็นหลักเท่านั้น
โดยเราจะเลือกกองทุนแบ่งตาม AIMC เป็น “Fund of Property – Thai” ที่มีการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นหลักก่อน เพื่อให้ง่ายต่อการทำความเข้าใจประเภททรัพย์สินที่เข้าไปลงทุน
จากนั้นคลิกที่คำว่า Morningstar Rating เพื่อให้จัดเรียงกองทุนตาม Morningstar Rating โดยเราจะเน้นเลือกกองทุนที่มี 4 -5 ดาว Morningstar Rating เช่นเคย แต่ต้องย้ำกับทุกคนอีกครั้ง ก่อนว่า Morningstar Rating จะเป็นการประเมินจากข้อมูลในอดีตเท่านั้น ไม่ได้บอกถึงอนาคต แต่อย่างน้อยก็ช่วยให้เราสบายใจได้ว่าในอดีตกองทุนรวมนี้ฝีมือใช้ได้เมื่อเทียบกับกองทุนรวมอื่น ๆ
จากนั้นให้เราโฟกัสไปที่กองทุนที่ได้รับ 4-5 ดาว และเปิดดู Fund Fact Sheet ของทุก ๆ กองทุนเพื่อดูว่ามีกองไหนบ้างที่ลงทุนใน “ประเภทอสังหาริมทรัพย์” หรือมีการกระจายในสินทรัพย์ที่เราต้องการเป็นหลัก แต่ส่วนใหญ่ก็มักจะมีการกระจายหลากหลายประเภทเพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงไปในตัว
หรือใครต้องการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศด้วย พี่ทุยแนะนำว่า ตรงการแบ่งตาม AIMC ให้เลือกเป็น “Fund of Property – Thai and Foreign” หรือจะเป็น “Fund of Property Fund – Foreign” ก็ได้เช่นกัน
ส่วนใครที่ไม่ได้สนใจหรือโฟกัสประเภทอสังหาริมทรัพย์ไหนเป็นพิเศษ พี่ทุยแนะนำว่า คัดเลือกเฉพาะกองทุนที่ได้รับ 4-5 ดาว Morningstar และไปกดที่หัวข้อ “ความเสี่ยง” โดยแนะนำว่าให้ดูที่ “Sharpe 3 ปี” (ที่มีความหมายคือ Sharpe Ratio เฉลี่ย 3 ปี) หากค่า Sharpe Ratio อยู่ในระดับที่สูงมากกว่าก็ถือว่าเป็นกองทุนที่น่าสนใจมากกว่า
แต่สำหรับ Fund of Property Fund การเปรียบเทียบด้วย Sharpe Ratio อาจจะทำให้ได้ผลลัพธ์ที่คลาดเคลื่อนไป เนื่องจาก กองทุนที่มีนโยบายลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน มักจะมีความผันผวนหรือความเสี่ยงที่ต่ำกว่า เนื่องจากความเสี่ยงเรื่องไม่มีผู้เช่าหรือไม่สามารถเก็บรายได้ได้นั้นจะน้อยกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ นั่นเอง
สิ่งที่สำคัญที่สุดของการลงทุน พี่ทุยขอย้ำอีกครั้งว่าก่อนเข้าลงทุนต้องอย่าลืมอ่าน Fund Fact Sheet และทำความเข้าใจสินทรัพย์หรือประเภทสินทรัพย์ก่อนเข้าลงทุนเสมอ
ย้อนกลับไปอ่าน EP ก่อนหน้านี้
อ่าน EP ต่อไป