ใครเหมาะกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ พร้อมวิธีการคัดเลือก

ใครเหมาะกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ พร้อมวิธีการคัดเลือก | ซีรีส์กองทุน EP13

3 min read    Money Buffalo

ฉบับย่อ

  • กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นการทลายข้อจำกัดการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ได้ดีทั้งใช้เงินน้อยกว่า มีผู้เชี่ยวชาญคอยบริหารทรัพย์สินให้ และยังได้กระจายการลงทุนในหลากหลายสินทรัพย์ด้วย
  • การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจเรื่องกรรมสิทธิ์ Freehold และ Leasehold พร้อมประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เราเข้าลงทุน
  • สำหรับมือใหม่การเลือกลงทุนผ่านกองทุนรวมที่มีนโยบายลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Fund) จะช่วยให้กระจายความเสี่ยงและป้องกันความเสียหายได้ดีกว่า

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile

หลังจากที่เราเรียนรู้วิธีลงทุนสินทรัพย์หลัก ๆ อย่างตลาดเงิน ตราสารหนี้ และตราสารทุน (หุ้น) กันไปแล้ว ใน EP นี้ พี่ทุยจะพาไปทำความรู้จัก กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่แน่นอนว่าตามชื่อ ก็จะนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทลายข้อจำกัดของการลงทุนตรงในอสังหาริมทรัพย์ได้ดี

ทุกคนลองจินตนาการว่า ถ้าเราจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เองโดยตรงแบบเข้าไปซื้อคอนโดปล่อยเช่า หรือลงทุนเพื่อทำโรงแรมแล้วปล่อยห้องเอง จะต้องใช้เงินมหาศาลแค่ไหน ซึ่งการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นี้จะช่วยทำให้เราสามารถลงทุนได้ง่ายขึ้น ด้วยข้อดีที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น

  1. ใช้เงินลงทุนน้อยกว่าจากเดิมหลักแสนถึงหลายล้านบาท เป็นเริ่มต้นใช้เงินลงทุนเพียงหลักพันเท่านั้น
  2. มีผู้เชี่ยวชาญคอยบริหารจัดการทรัพย์สินให้กับเรา
  3. สามารถเข้าถึงทรัพย์สินที่มีคุณภาพได้ทั้ง ห้าง โรงแรม คลังสินค้า รวมไปจนถึงระบบโครงสร้างพื้นฐาน
  4. เพิ่มทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบันไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แล้ว มีแต่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

รู้หรือไม่ว่า ตอนนี้ไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เปิดใหม่แล้ว เนื่องจากทาง ก.ล.ต. ให้เปลี่ยนประเภทเป็น “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” แทน ซึ่งถ้าให้พี่ทุยสรุปแบบเข้าใจง่าย ๆ เลยก็คือ ทั้ง 2 แบบมีความคล้ายคลึงกัน ก็คือการระดมเงินทุนนักลงทุนไปลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ แต่จะแตกต่างกัน ในเรื่องของกฏเกณฑ์และข้อกำหนดต่าง ๆ เล็กน้อยเท่านั้น

นอกจากนี้ก็มีอีกหนึ่งประเภทกองทุนรวมที่มีความคล้ายคลึงกับ REIT ทั้งหลักการในการเลือกรวมถึงวิธีการลงทุน นั่นก็คือ “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)” ที่จะนำเงินไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ เช่น ถนน โรงไฟฟ้า ระบบประปา ระบบโทรคมนาคม เป็นต้น ซึ่งใน EP นี้ พี่ทุยจะขอเรียกรวม ๆ ว่า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” เพื่อจะได้คุยกันแบบเข้าใจง่าย ๆ 

ก่อนลงทุน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต้องรู้เรื่องอะไรก่อน ?

เรื่องแรกที่ทุกคนต้องรู้ก่อนเลือกลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เลยก็คือ เราต้องไปดูว่ากองทุนนั้นเป็นกองทุนที่เข้าไปลงทุนแบบเป็นเจ้าของถือกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) สำหรับสิทธิเข้าไปบริหารจัดการในระยะเวลาที่กำหนด และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาก็จะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้กับเจ้าของเดิม นั่นหมายความว่าเมื่อครบสัญญา มูลค่าจะเท่ากับ 0 เลยก็ว่าได้

สำหรับการลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) เราจะต้องคำนึงถึงมูลค่าในแต่ละปีที่ลดลงหรือที่เราจะเรียกว่า “การลดทุน” ด้วยเสมอ หรือจะพูดแบบง่าย ๆ ก็คือ “เงินปันผล” ที่ได้รับเป็นแบบ Leasehold จะมีส่วนของเงินต้นแฝงอยู่ด้วยนั่นเอง

แต่ต้องบอกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือในปัจจุบันที่เปลี่ยนเป็น “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” ที่ออกมาใหม่ส่วนใหญ่จะมีแต่สิทธิการเช่า (Leasehold) เป็นหลัก ด้วยหลากหลายเหตุผลทั้งเรื่องของภาษี มูลทรัพย์สินที่เข้าซื้อ รวมถึงหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์เดิมนั้นก็มีแรงจูงใจในการดูแลทรัพย์สินให้ดีที่สุด อยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งานเสมอ เพื่อให้หลังจากหมดช่วง Leasehold ทรัพย์สินยังดำเนินต่อไปได้

เพราะในอดีต “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ที่เป็นแบบ Freehold มักจะถูกปล่อยให้โทรมไปเรื่อย ๆ ไม่มีการดูแลอย่างเป็นระบบ เนื่องจากเจ้าของเดิมไม่ได้มีส่วนได้เสียอย่างเต็มที่ ทำให้ผลตอบแทนหรือเงินปันผลที่ได้รับเมื่อเวลาผ่านไปมีแนวโน้มลดลงเรื่อย ๆ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีกี่ประเภท ?

อย่างเราคุยกันมาโดยตลอดว่า “อสังหาริมทรัพย์” มีหลากหลายประเภทมีตั้งแต่ โรงแรม สนามบิน ห้างสรรพสินค้า คลังเก็บสินค้า ไปจนถึงระบบโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ เราจำเป็นที่จะต้องเข้าใจธรรมชาติของแต่ละทรัพย์สินที่เข้าไปลงทุนไปด้วย เพราะรายได้หลักของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุนก็คือ “ค่าเช่า” แปลว่า ถ้าหากทรัพย์สินนั้นมีคนต้องการมาก ก็มีแนวโน้มที่จะเก็บค่าเช่าได้สูงและต่อเนื่องไม่มีสะดุด

อย่างอาคารสำนักงาน (Office Center) ก็ควรดูเรื่องทำเลและการกระจายตัวของผู้เช่าว่าเป็นอย่างไร หรืออย่างห้างสรรพสินค้า เราก็ควรส่องดูสักหน่อยว่าคนไปเดินห้างนี้เยอะมั้ยหรือมีผู้เช่าเต็มมั้ย

หรือจะเป็นโรงแรมเองก็ควรมีอัตราเข้าพักในช่วง High Season ที่สูงชนิดที่เรียกว่า 90%++ ขึ้นไป เพราะโรงแรมมักจะมีช่วง Low Season ที่อัตราเข้าพักอาจจะต่ำกว่าระดับ 40% ได้เลย

ยิ่งเราเข้าใจธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์มากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งช่วยทำให้เราสามารถคัดเลือกประเภทของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ดีมากยิ่งขึ้นด้วย

มือใหม่อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ลงทุนอะไรดี ?

สำหรับใครที่สนใจเริ่มต้นลงทุน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” แนะนำว่าให้เริ่มต้นลงทุนผ่านกองทุนรวมที่มีนโยบายลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Fund) จะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากกว่า การจ่ายเงินก้อนเดียวช่วยทำให้เราสามารถเข้าถึงกองทุนได้มากกว่าแค่ 1 กองทุน ซึ่งถือว่าเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดี

สำหรับวิธีการคัดเลือก Fund of Property Fund พี่ทุยก็ยังแนะนำว่า สามารถใช้ www.morningstarthailand.com ได้เช่นเดิม ซึ่งวิธีการคัดเลือกกองทุนรวมผสมในเบื้องต้นจะมีความคล้ายคลึงกัน คือ เราจะเลือกกองทุนรวมที่ได้รับ 4-5 ดาวจาก Morningstar เป็นหลักเท่านั้น

ใครเหมาะกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ พร้อมวิธีการคัดเลือก

โดยเราจะเลือกกองทุนแบ่งตาม AIMC เป็น “Fund of Property – Thai” ที่มีการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นหลักก่อน เพื่อให้ง่ายต่อการทำความเข้าใจประเภททรัพย์สินที่เข้าไปลงทุน

ใครเหมาะกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ พร้อมวิธีการคัดเลือก

จากนั้นคลิกที่คำว่า Morningstar Rating เพื่อให้จัดเรียงกองทุนตาม Morningstar Rating โดยเราจะเน้นเลือกกองทุนที่มี 4 -5 ดาว Morningstar Rating เช่นเคย แต่ต้องย้ำกับทุกคนอีกครั้ง ก่อนว่า Morningstar Rating จะเป็นการประเมินจากข้อมูลในอดีตเท่านั้น ไม่ได้บอกถึงอนาคต แต่อย่างน้อยก็ช่วยให้เราสบายใจได้ว่าในอดีตกองทุนรวมนี้ฝีมือใช้ได้เมื่อเทียบกับกองทุนรวมอื่น ๆ

จากนั้นให้เราโฟกัสไปที่กองทุนที่ได้รับ 4-5 ดาว และเปิดดู Fund Fact Sheet ของทุก ๆ กองทุนเพื่อดูว่ามีกองไหนบ้างที่ลงทุนใน “ประเภทอสังหาริมทรัพย์” หรือมีการกระจายในสินทรัพย์ที่เราต้องการเป็นหลัก แต่ส่วนใหญ่ก็มักจะมีการกระจายหลากหลายประเภทเพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงไปในตัว

หรือใครต้องการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศด้วย พี่ทุยแนะนำว่า ตรงการแบ่งตาม AIMC ให้เลือกเป็น “Fund of Property – Thai and Foreign” หรือจะเป็น “Fund of Property Fund – Foreign” ก็ได้เช่นกัน 

Morningstar

ส่วนใครที่ไม่ได้สนใจหรือโฟกัสประเภทอสังหาริมทรัพย์ไหนเป็นพิเศษ พี่ทุยแนะนำว่า คัดเลือกเฉพาะกองทุนที่ได้รับ 4-5 ดาว Morningstar และไปกดที่หัวข้อ “ความเสี่ยง” โดยแนะนำว่าให้ดูที่ “Sharpe 3 ปี” (ที่มีความหมายคือ Sharpe Ratio เฉลี่ย 3 ปี) หากค่า Sharpe Ratio อยู่ในระดับที่สูงมากกว่าก็ถือว่าเป็นกองทุนที่น่าสนใจมากกว่า

แต่สำหรับ Fund of Property Fund การเปรียบเทียบด้วย Sharpe Ratio อาจจะทำให้ได้ผลลัพธ์ที่คลาดเคลื่อนไป เนื่องจาก กองทุนที่มีนโยบายลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน มักจะมีความผันผวนหรือความเสี่ยงที่ต่ำกว่า เนื่องจากความเสี่ยงเรื่องไม่มีผู้เช่าหรือไม่สามารถเก็บรายได้ได้นั้นจะน้อยกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ นั่นเอง 

สิ่งที่สำคัญที่สุดของการลงทุน พี่ทุยขอย้ำอีกครั้งว่าก่อนเข้าลงทุนต้องอย่าลืมอ่าน Fund Fact Sheet และทำความเข้าใจสินทรัพย์หรือประเภทสินทรัพย์ก่อนเข้าลงทุนเสมอ

ย้อนกลับไปอ่าน EP ก่อนหน้านี้

อ่าน EP ต่อไป

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile