ระวังกับดักโปรอยู่ฟรีเมื่อซื้อคอนโด

ระวังกับดัก “โปรอยู่ฟรี” เมื่อซื้อคอนโด

5 min read  

ฉบับย่อ

  • โปรอยู่ฟรี คือ ข้อเสนอพิเศษที่ทางโครงการจะจ่ายค่าผ่อนให้กับแบงก์ตามระยะเวลาที่ตกลงกันไว้  ขณะที่โปรส่วนลด คือการลดราคาจากราคาขาย
  • โปรอยู่ฟรี เหมาะกับคนที่จำเป็นต้องซื้อคอนโด แต่ยังไม่พร้อมผ่อนเอง 
  • ต้องสอบถามเงื่อนไขให้ดี ว่าโปรอยู่ฟรีที่โฆษณาครอบคลุมยูนิตไหน ต้องสัญญาจองหรือโอนก่อนเมื่อไหร่ โครงการจะจ่ายให้ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยหรือไม่ และกำหนดแบงก์หรือแพ็กเกจสินเชื่อไหน
  • ระวังแพ็กเกจสินเชื่อที่โครงการเลือกให้ เพราะหลังสิ้นสุดโปรอยู่ฟรีเราต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยเอง แต่หากครบ 3 ปีแล้วก็สามารถยื่นรีไฟแนนซ์ได้

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
"Phatra Leasing"
"Phatra Leasing"

“โปรอยู่ฟรี” คือ ข้อเสนอพิเศษที่ทางโครงการจะจ่ายค่าผ่อนให้กับแบงก์ตามระยะเวลาที่ตกลงกันไว้  ขณะที่โปรส่วนลด คือการลดราคาจากราคาขาย

สำหรับใครที่พร้อมและวางแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ช่วงนี้ก็ถือเป็นว่าโอกาสดีที่จะได้ขยับขยายพื้นที่ เพราะพี่ทุยเห็น Developer แต่ละเจ้าแข่งกันจัดโปรโมชั่นเยอะมาก ซึ่งกระแสนี้ก็มีมาตั้งแต่ปีก่อนที่เกิดโควิด-19 นั่นเอง

แถมปีนี้ยังมีการกลับมาประกาศใช้มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ 3% และจดจำนอง 1% ให้เหลืออย่างละ 0.01% สำหรับคนที่ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยาวจนถึงสิ้นปี 31 ธ.ค. 2564 นี้อีก เรียกได้ว่าทั้งมาตรการรัฐและโปรโมชั่นก็ลด แลก แจก แถม ชวนให้ซื้อกันแบบสุด ๆ เลยทีเดียว

แต่ว่าโปรโมชั่นที่ออกมาก็มีรูปแบบและเงื่อนไขแตกต่างกันไปจนตาลาย ไม่รู้แบบไหนที่คุ้มกว่ากัน วันนี้พี่ทุยเลยขอเอาโปรโมชั่นเด่น ๆ ที่เห็นบ่อยในช่วงนี้จาก Developer หลาย ๆ เจ้าคือ “โปรอยู่ฟรี” มาลองคำนวณดู ว่าถ้าจะซื้อโครงการที่มีโปรโมชั่นนี้จะคุ้มจริงหรือเปล่า 

ข้อควรระวัง “โปรอยู่ฟรี”

ชื่อโปรโมชั่นนี้ดูเข้าใจง่ายใช่มั้ย ว่าให้อยู่ฟรี ๆ ไม่ต้องจ่ายอะไร ส่วนจะนานแค่ไหนก็อยู่ที่โครงการกำหนด ส่วนใหญ่ก็มักอยู่ที่ 24 เดือน (2 ปี) และ 36 เดือน (3 ปี) หรือบางเจ้าก็อาจจะใจป้ำให้อยู่ยาวกว่านั้น แต่จริง ๆ แล้วโปรโมชั่นแบบนี้ก็มีเงื่อนไขซ่อนอยู่หลายอย่างเหมือนกัน

ดังนั้นก่อนจะตัดสินใจซื้อ พี่ทุยก็อยากให้ถามพนักงานขายให้ละเอียดเลยว่าจะได้อยู่ฟรีต้องทำอะไรบ้าง แต่ใครที่ไม่รู้จะถามอะไร พี่ทุยสรุปมาไว้ให้แล้ว

ต้องซื้อยูนิตไหน ?

อย่างแรกที่ต้องรู้คือยูนิตไหนที่ร่วมโปรโมชั่นบ้าง เพราะหลายครั้งที่โครงการจัดโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดให้คนมาเข้าชม แต่ยูนิตที่จัดรายการจริง ๆ เป็นยูนิตที่ขายออกยาก หรืออาจจะเป็นยูนิตที่ราคาถูกสุดแต่ไม่ถูกใจเรา รวมถึงอาจได้อยู่ฟรี แต่ไม่ตามระยะเวลาที่โฆษณาก็ได้ เช่น โปรโมชั่นอยู่ฟรี 2 ปี แต่มีแค่ไม่กี่ยูนิต ส่วนยูนิตที่เหลือได้สิทธิ์อยู่ฟรีแค่ 1 ปี 

ดังนั้นทางที่ดีพี่ทุยแนะนำว่าควรถามให้ชัดเจนเลย ว่าเข้าร่วมโปรโมชั่นนี้ทุกยูนิตในโครงการหรือเปล่า และได้ระยะเวลาเต็มตามที่โฆษณาหรือไม่  แต่ถ้าจำกัดเงื่อนไขเฉพาะยูนิต ก็ลองขอให้พนักงานช่วยทำใบราคาของยูนิตที่จัดโปรโมชั่นกับยูนิตที่เราถูกใจมาเปรียบเทียบก่อนก็ได้ แล้วค่อยคุยกับเขาว่าพอจะมีโปรโมชั่นพิเศษหรือเปล่า

แค่ทำสัญญาจองก่อน หรือต้องโอนเลย

ทุกโปรโมชั่นมีระยะเวลาจำกัด แต่ไม่ใช่ว่าตกลงจองก่อนวันสุดท้ายแล้วจะได้สิทธิ์เลยนะ บางโครงการกำหนดให้เราแค่ทำสัญญาจอง ก็เดินเข้าไปจองในวันสุดท้ายก็ได้ แต่บางโครงการมีเงื่อนไขว่าต้องโอนกรรมสิทธิ์ถึงจะได้อยู่ฟรี นั่นเท่ากับว่าเราต้องเข้าไปทำสัญญาจองกับทางโครงการ และเผื่อเวลาในการขออนุมัติสินเชื่อจากแบงก์

ซึ่งบางแบงก์ก็เร็วใช้เวลาพิจารณาไม่ถึง 1 สัปดาห์ บางแบงก์ก็อาจจะใช้เวลา 1 เดือน จากนั้นต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินก่อนสิ้นสุดเวลาโปรโมชั่น  ถ้าสนใจโครงการก็ควรเข้าไปดูแต่เนิ่น ๆ อย่ารอวันสุดท้ายเลย และอาจทำให้เรารีบตัดสินใจโดยไม่คิดให้รอบคอบด้วย

“โปรอยู่ฟรี” แล้วอยู่ฟรีจริงหรือเปล่า ?

ข้อนี้สำคัญมากกกกกกกกก เราจะต้องถามพนักงานขายให้ชัดเจนว่าทางโครงการจะผ่อนให้กับแบงก์ ทั้งต้นและดอก หรือ เงินต้น อย่างเดียว เพราะจริง ๆ แล้วหลังการโอนกรรมสิทธิ์ การผ่อนจ่ายสินเชื่อจะเป็นเรื่องระหว่าง ผู้กู้คือตัวเรา และผู้ให้กู้คือแบงก์  โปรโมชั่นอยู่ฟรีก็คือการที่ Developer ผ่อนค่าคอนโดมิเนียมหรือบ้านแทนเราที่เป็นผู้กู้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน โดยที่ดอกเบี้ยก็ยังคงเดินไปตามระยะเวลาปกติ 

หากโครงการบอกว่าจะจ่ายให้ทั้งต้นและดอกเท่ากับว่าเราไม่ต้องรับภาระการผ่อน แต่ถ้าจ่ายแค่เงินต้น เราก็ยังต้องจ่ายดอกเบี้ยให้กับแบงก์อยู่ ซึ่งเท่าที่พี่ทุยเห็น Developer ส่วนใหญ่เขาก็จ่ายให้ทั้งต้นและดอกนะ แต่เพื่อความชัวร์ถามซ้ำอีกทีก็น่าจะดีกว่า

ต้องยื่นกู้ที่ไหน และแพ็กเกจสินเชื่ออะไร

ข้อมูลส่วนนี้โครงการจะกำหนดรายละเอียดมาแล้ว ว่าต้องยื่นกู้แบงก์ไหนบ้าง เพราะส่วนใหญ่ดีเวลอปเปอร์มักจะมีแบงก์ที่เป็นพาร์ทเนอร์ แถมยังกำหนดมาแล้วอีกต่างหากว่าต้องเลือกแพ็กเก็จสินเชื่อแบบไหน อัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่

อย่างที่พี่คุยเคยบอกแล้ว ว่าช่วงนี้ดอกเบี้ยโปรโมชั่นเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.6-3.5% ซึ่งโครงการให้อยู่ฟรีก็มักจะอยู่ในช่วงนั้น ถือว่ายังมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำอยู่ แต่บางโครงการจะอ้างอิงยอดผ่อนที่จ่ายให้ตามอัตราดอกเบี้ยคงที่ประมาณ 6-7% ต่อปี

สิ่งที่พี่ทุยอยากให้ระวังคืออัตราดอกเบี้ยในปีที่ 4 เป็นต้นไปจะสูงขึ้นพอสมควร ซึ่งตอนนั้นก็เป็นช่วงที่เราต้องผ่อนเองแล้ว  พี่ทุยเลยอยากแนะนำให้ลองคำนวณอัตราดอกเบี้ยดูก่อน ว่าเราควรยื่นรีเทนชั่นกับแบงก์ที่เรากู้อยู่ หรือจะเตรียมเอกสารสำหรับยื่นรีไฟแนนซ์ ส่วนใครที่สงสัยว่าต่างกันยังไงก็สามารถอ่าน เจาะลึกข้อดี-ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์ ได้เลย

โปรโมชั่นส่วนลด

โปรโมชั่นนี้จะเห็นได้บ่อย ๆ เพราะเป็นวิธีที่ง่ายที่สุด ซึ่งก็เหมือนกับสินค้าที่เราเห็นกันทั่วไปนั่นแหละ คือ ลดจากราคาขายที่ตั้งไว้ เช่น พี่ทุยอยากซื้อคอนโดมิเนียมราคา 2 ล้านบาท ทางโครงการมีส่วนลดหรือลดราคาให้ 1 แสนบาท เมื่อยื่นกู้กับแบงก์ ถ้าพี่ทุยจะขอยื่นกู้ 100% ก็จะกู้ด้วยวงเงิน 1.9 ล้านบาทนั่นเอง

ส่วนโปรโมชั่นรูปแบบอื่น ๆ ที่พี่ทุยเห็น ก็มีตั้งแต่แถมเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ มอบเงินคืน (Cash Back) ลุ้นทองคำ และฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ทั้งค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดินและทาง Developer ตามที่พี่ทุยเคยบอกไว้ใน 6 ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม สำหรับคนซื้อบ้าน 

อยู่ฟรี VS ส่วนลด เลือกอะไรดี ?

สำหรับใครที่เจอโครงการที่ถูกใจเกิน 1 โครงการ แต่ยังชั่งใจเลือกไม่ถูกซะทีเพราะเรื่องโปรโมชั่นว่าอยู่ฟรี หรือส่วนลดที่คุ้มค่ากว่ากัน พี่ทุยเลยมายกตัวอย่างให้เห็นภาพกันง่าย ๆ

สมมติว่าพี่ทุยมองคอนโดมิเนียมอยู่ 2 โครงการในราคา 2 ล้านบาทเท่ากัน แต่โครงการแรกมีข้อเสนอให้พี่ทุยอยู่ฟรี 2 ปี โดยจ่ายให้ทั้งต้นและดอก ส่วนอีกโครงการหนึ่งให้ส่วนลดพี่ทุย 1 แสนบาท เห็นแบบนี้ก็เลือกไม่ถูกใช่มั้ย

กรณีโครงการแรกให้พี่ทุยยื่นกู้กับแบงก์แห่งหนึ่ง

  • อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยปีละ 6.5% (อัตราดอกเบี้ยจริงขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นที่ทางแบงก์เสนอให้) 
  • คอนโดมิเนียมราคา 2 ล้านบาท
  • ระยะเวลาผ่อน 30 ปี
  • จะเท่ากับว่าต้องผ่อนเดือนละ 14,000 บาท

แต่โครงการแรกให้พี่ทุยอยู่ฟรี 2 ปี เท่ากับว่าพี่ทุยไม่ต้องผ่อนห้องเอง 24 เดือน รวมเป็นเงิน 336,000 บาท ดูเหมือนจะเยอะนะ แต่ก็อย่าลืมว่าเงินส่วนนี้ไม่ใช่เงินต้นอย่างเดียว 

สูตรการคำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวด

ดอกเบี้ยต่องวด = (เงินต้นที่ยกมา × อัตราดอกเบี้ย% × จำนวนวันของเดือนนั้น)/จำนวนวันของเดือนนั้น

ถ้างวดแรกมี 31 วัน คิดเป็นดอกเบี้ยไปแล้ว (2,000,000 x 6.5% x 31) ÷ 365 = 11,041.1 บาท เท่ากับว่างวดละ 14,000 บาท

จ่ายเป็นเงินต้นแค่ 14,000-11,041.1 = 2,958.9 บาทเท่านั้น หรือถ้าคำนวณคร่าว ๆ ครบ 24 เดือน ทางโครงการจ่ายเงินต้นไปทั้งหมด 2,958.9 x 24 = 71,013.6 บาท ดูแล้วก็ลดไปนิดเดียวเท่านั้น เพราะที่จ่ายไปส่วนใหญ่คือดอกเบี้ย

แต่ถ้าพี่ทุยเลือกอีกโครงการจากคอนโดมิเนียมราคา 2 ล้านบาท ลดราคาแล้วจะเหลือ 1.9 ล้านบาท แล้วพี่ทุยยื่นกู้กับแบงก์เต็มวงเงิน ในระยะเวลา 30 ปี โดยต้องผ่อนเองตั้งแต่งวดแรก

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนพี่ทุยขอเลือกยกตัวอย่างอัตราดอกเบี้ยเดิมคือ 6.5% เท่ากับว่างวดแรกมี 31 วัน เป็นดอกเบี้ย (1,900,000 x 6.5% x 31) ÷ 365 = 10,489.04 บาท แล้วผ่อนงวดละ 14,000 บาทเช่นเดิม เท่ากับพี่ทุยจ่ายเป็นเงินต้นเดือนละ 14,000-10,489.04 = 3,510.96 บาท รวม 24 เดือนจ่ายเงินต้นไป 3,510.96 x 24 = 84,263.04 บาท 

สรุปง่าย ๆ ว่า ยิ่งวงเงินกู้น้อยก็ยิ่งจ่ายดอกเบี้ยน้อย งวดผ่อนเท่ากันถ้ากู้น้อยกว่าจะโปะเงินต้นได้มากกว่านั่นเอง 

แล้วก็อย่าลืมว่าถ้าพี่ทุยต้องผ่อนเอง สามารถเลือกแพ็กเกจสินเชื่อเองได้ เราจะมีดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก ฉะนั้น ในช่วง 24 เดือน หากพี่ทุยผ่อนงวดละ 14,000 บาท ก็ยิ่งลดเงินต้นได้มากกว่านั้นแน่ ๆ 

แต่พี่ทุยก็ไม่ได้หมายความว่าโปรโมชั่นอยู่ฟรีไม่ดีเสมอไปนะ ถ้าใครที่จำเป็นต้องซื้อช่วงนั้นจริง ๆ แล้วประเมินว่าตัวเองยังไม่พร้อมผ่อนเอง การเลือกโปรโมชั่นอยู่ฟรีก็ถือว่าช่วยให้หายใจได้คล่องขึ้นพอสมควร ไว้รอครบ 3 ปีแล้วค่อยยื่นรีไฟแนนซ์ก็ได้

หรือถ้าจะให้ชัวร์ลองเข้าไปคุยกับพนักงานขายเลย ว่างวดผ่อนจริง ๆ ของยูนิตที่เราสนใจเป็นเท่าไหร่ แล้วใช้สูตรที่พี่ทุยให้ หรือใช้โปรแกรมช่วยคำนวณเปรียบเทียบกับอีกโครงการหนึ่งว่าแบบไหนคุ้มกว่ากัน ไม่แน่โปรโมชั่นแบบอยู่ฟรีอาจจะลดเงินต้นได้มากกว่าก็ได้  

สุดท้ายพี่ทุยขอกระซิบนิดนึง ว่าถ้ายังไงก็ลองคุยกับพนักงานขายดูว่าขอเปลี่ยนจากมูลค่าที่โครงการผ่อนให้เป็นส่วนลดเลยได้หรือเปล่า แล้วอย่าลืมพิจารณาเงื่อนไขทุกโปรโมชั่นให้ดี ๆ นะ..

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
ปี 2021 Money Buffalo "รับสมัครงาน"
ปี 2021 Money Buffalo "รับสมัครงาน"
error: