เจาะลึกข้อดี-ข้อเสีย รีไฟแนนซ์ ต้องรู้อะไรก่อนตัดสินใจบ้าง?

รีไฟแนนซ์ (Refinance) คือการกู้หนี้ก้อนใหม่กับธนาคารรายใหม่มาโปะยอดสินเชื่อบ้านก้อนเดิม เพื่อลดภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น หลังหมดโปร 3 ปีแรก

หลังจากคราวก่อนพี่ทุยแนะนำ 6 ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมสำหรับคนซื้อบ้าน และ 5 วิธีสร้างเครดิตให้ดีกู้เงินผ่านฉลุย! ฝ่าด่านอันยุ่งยากจนธนาคารอนุมัติสินเชื่อ แพ็คกระเป๋าเข้าอยู่อย่างสบายใจแล้ว ก็อยากจะเตือนทุกคนให้วางแผนเผื่ออนาคต เพราะดอกเบี้ยจะพุ่งสูงขึ้นมากหลังเข้าสู่ปีที่ 4

แน่นอนว่าดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดขนาดนี้ ภาระหนี้ที่ต้องผ่อนบ้านแต่ละเดือนย่อมสูงขึ้นด้วยเช่นกัน คนส่วนใหญ่จึงพยายามปรับโครงสร้างหนี้เพื่อลดภาระดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหลังหมดดอกเบี้ยโปรโมชัน 3 ปีแรก  ทั้งการเจรจาขอ “รีเทนชั่น” (Retention) และอีกวิธีหนึ่งที่เรียกว่า “รีไฟแนนซ์” (Refinance) ซึ่งบางคนมองว่าลดดอกเบี้ยได้มากกว่า

แต่ก่อนอื่นพี่ทุยอยากพาทุกคนมาดูว่ารีไฟแนนซ์คืออะไร และมันมีข้อดีและข้อเสียยังไงก่อนตัดสินใจไปยื่นเรื่องกับธนาคาร เพราะหนี้สินเชื่อบ้านเป็นหนี้ก้อนใหญ่และผูกมัดระยะยาว ถ้าไม่พิจารณาอย่างรอบคอบ นอกจากเจ็บใจแล้วยังต้องแบกรับภาระหนี้ก้อนใหญ่ขึ้นอีกต่างหาก

“รีไฟแนนซ์” (Refinance) คืออะไร ?

พี่ทุยเชื่อว่าคำนี้คงได้เห็นผ่านตากันบ่อย ๆ ทั้งจากเว็บไซต์อสังหาฯ เจ้าหน้าที่สินเชื่อ หรือแม้กระทั่งเซลส์ประจำโครงการที่แนะนำให้ลูกค้าติดต่อธนาคาร หลังผ่อนจนครบ 3 ปี เพราะการรีไฟแนนซ์เหมือนการ “รีสตาร์ท” ดอกเบี้ย โดยการยื่นกู้ “หนี้ใหม่” จาก “ธนาคารเจ้าใหม่” มาใช้ “หนี้เก่า” กับ “ธนาคารเดิม” แล้วจากนั้นค่อยผ่อนหนี้ก้อนใหม่ในอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ต่างจาก “รีเทนชั่น” ที่เป็นหนี้ก้อนเดิมกับเจ้าหนี้รายเดิมเพียงแต่มีการเจรจาขอปรับลดดอกเบี้ยเท่านั้น

ถึงแม้ดอกเบี้ยจากการรีไฟแนนซ์อาจจะไม่ถูกเท่าตอนยื่นกู้ครั้งแรกที่มี “ดอกเบี้ยโปรโมชัน” เฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ประมาณปีละ 2.5-2.9% แต่หลายคนก็มองว่าดีกว่าต้องเสียแพง ๆ ซึ่งปีที่ 4 เป็นต้นไป ธนาคารจะคิดเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งจะมีอยู่ 2 แบบคือ MRR และ MLR มีอัตราดอกเบี้ย 6.025-8.125% ต่อปี ตามข้อเสนอแต่ละธนาคารและนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยในขณะนั้น

ข้อดีของการ “รีไฟแนนซ์”

อย่างที่บอกว่าการรีไฟแนนซ์คือการรีสตาร์ท “ดอกเบี้ยให้ถูกลง” นั่นหมายความว่าค่างวดผ่อนที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนย่อมลดลงด้วย เช่น

• พี่ทุยขอยื่นกู้สินเชื่อซื้อบ้านวงเงิน 2 ล้านบาทกับธนาคารแห่งหนึ่งเป็นเวลา 30 ปี หรือ 360 งวด
• โดยผ่อนงวดละ 9,000 บาท และได้ดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ย 3.3% ปีต่อไป MRR-2.0%
• หากในปีที่สี่ MRR ขณะนั้นอยู่ที่ 7.12% ก็จะเจอดอกเบี้ย 5.12%  

ซึ่งสูตรการคำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดคือ

ดอกเบี้ยต่องวด = เงินต้นที่ยกมา × อัตราดอกเบี้ย% × จำนวนวันของเดือนนั้น/จำนวนวันของปีนั้น 

• ถ้างวดแรกมี 30 วัน พี่ทุยต้องจ่ายดอกเบี้ย (2,000,000 x 3.3% x 30) ÷ 365 = 5,424.66 บาท
• เมื่อดอกเบี้ย+เงินต้น จะเป็น 2,005,424.66 บาท
• แต่พี่ทุยผ่อนไหวแค่เดือนละ 9,000 บาท ในงวดแรกจึงชำระเงินต้นไป 9,000-5,424.66 = 3,575.34 บาท
• เดือนต่อไปพี่ทุยจะเหลือเงินต้น 2,000,000 – 3,575.34 = 1,996,424.66 บาท
• ส่วนงวดต่อไปจะต้องจ่ายดอกเบี้ย (1,996,424.66 x 3.3% x 31) ÷ 365 = 5,595.46 บาท
• เท่ากับว่าจากเงิน 9,000 บาท จะชำระเป็นเงินต้น 3,404.54 บาท ในเดือนต่อไปพี่ทุยจะเหลือเงินต้น 1,993,020.12 บาท

การคำนวณ Retention

ถ้าหลัง 36 งวด เข้าสู่ปีที่ 4 พี่ทุยทั้งผ่อนทั้งโปะจนเหลือเงินต้น 1,700,000 บาท และยังผ่อนต่อกับธนาคารเดิม

• MRR-2.0% และได้ดอกเบี้ย 5.12% (1,700,000 x 5.12% x 30) ÷ 365 = 7,153.97 บาท
• แต่ยังจ่ายงวดละ 9,000 บาทเท่าเดิม พี่ทุยก็จะจ่ายเงินต้นได้แค่เดือนละ 1,846.97 บา

แสดงว่าเดือนต่อไปเงินต้นจะเหลือ 1,700,000 – 1,846.97 = 1,698,153.03 บาท

การคำนวณ Refinance

ถ้าในปีที่ 4 พี่ทุยไปยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ก็จะได้ “ดอกเบี้ยโปรโมชัน” อีกรอบ เช่น ดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ย 3.6% ทำให้ต้องจ่าย “ค่าดอกเบี้ย” ถูกกว่าธนาคารเดิมแน่นอน เช่น

• ขอกู้ธนาคารใหม่ในวงเงิน 1,700,000 บาท งวดแรกของสัญญาใหม่พี่ทุยจะเสียค่าดอกเบี้ย (1,700,000 x 3.6% x 30) ÷ 365 = 5,030.14 บาท
• ถ้าจ่ายงวดละ 9,000 บาทเท่ากัน เดือนนี้พี่ทุยก็จะชำระเงินต้นไป 3,969.86 บาท
• เดือนต่อไปเงินต้นจะเหลือ 1,700,000 – 3,969.86 = 1,696,030.14 บาท

ซึ่งจะเหลือเงินต้นน้อยกว่ากู้กับธนาคารเดิม 

ข้อเสียของการ “รีไฟแนนซ์”

เมื่อมีข้อดีก็ย่อมมีข้อเสีย พี่ทุยจึงอยากเตือนก่อนจะตัดสินใจยื่นรีไฟแนนซ์ว่าควรจะคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้รอบคอบ เพราะนอกจากความยุ่งยากในการเตรียมเอกสารและต้องเสียเวลาเดินเรื่องกับธนาคารใหม่แล้ว ยังต้องเจอกับ “ค่าธรรมเนียม” คล้ายกับการซื้อบ้านใหม่อีกรอบด้วย 

• ค่าเบี้ยปรับการไถ่ถอนจำนองก่อนครบกำหนด

0-3% ของ “ยอดหนี้คงเหลือ” กรณีใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว หรือ 0-3% ของ “วงเงินกู้เดิม” กรณีใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งธนาคารจะกำหนดระยะเวลา 3-5 ปีนับจากวันทำสัญญา  เช่น พี่ทุยยื่นกู้ 2 ล้านบาท เป็นเวลา 30 ปี โดยใช้ดอกเบี้ยลอยตัวแบบ MRR ถ้าผ่อนไปแล้ว 2 ปี จนเหลือเงินต้น 1,800,000 บาท พี่ทุยต้องเสียค่าปรับ 1,800,000 x 3% = 54,000 บาท

หรือถ้าใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ธนาคารจะคิดค่าปรับจากวงเงินกู้เดิมที่ทำสัญญาไว้ ซึ่งจะต้องจ่าย 3,000,000 x 3% = 90,000 บาท  ฉะนั้น ถ้าคำนวณดูแล้วดอกเบี้ยไม่แพงเกินไปนักก็อย่าเพิ่งรีบยื่นรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนดตามสัญญาจะดีกว่า

• ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้

0-1% ของวงเงินกู้ใหม่ ซึ่งบางธนาคารก็ใจดีไม่คิดค่าธรรมเนียมในส่วนนี้

• ค่าประเมินหลักทรัพย์

0-0.5% ของราคาประเมินสินทรัพย์ ส่วนใหญ่จะไม่เกิน 5,000 บาท หรืออาจจะฟรีค่าประเมินหลักทรัพย์ก็ได้

• ค่าประกันอัคคีภัย

กฎหมาย “บังคับ” ว่าต้องจ่ายกรมธรรม์เผื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด ซึ่งเบี้ยประกันจะขึ้นอยู่กับแต่ละกรมธรรม์ โดยควรเลือกวงเงินคุ้มครองไม่ต่ำกว่า 70% หรือราคาบ้าน  บ้านราคา 3 ล้านบาทของพี่ทุยควรต้องมีวงเงินคุ้มครองประมาณ 2.1 ล้านบาท หรือเบี้ยประกันราว ๆ 2,500-3,000 บาทต่อปี

• ค่าจดจำนอง 1% และค่าอากร 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

จากตัวอย่างเดิม ถ้าพี่ทุยผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปี จนเหลือเงินต้น 1,700,000 บาท แล้วต้องการยื่นรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ พี่ทุยก็ไม่ต้องเสียค่าเบี้ยปรับการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด และธนาคารใจดีไม่คิดค่าธรรมการยื่นกู้ แต่พี่ทุยยังต้องเสียค่าประเมินหลักทรัพย์ 5,000 บาท ค่าประกันอัคคีภัยที่ต้องเสียทุกปีอยู่แล้ว 3,000 บาท ค่าจดจำนอง 1,700,000 x 1% = 17,000 บาท และค่าอากร 1,700,000 x 0.05% = 850 บาท รวมทั้งหมด 25,850 บาท

ควรรีไฟแนนซ์ดีไหม ?

คราวนี้เรามาลองคำนวณกันดูจากกรณีเดิมที่ยังเหลือเงินต้น 1,700,000 บาทว่า ระหว่างพี่ทุยยอมผ่อนต่อกับธนาคารเดิมเป็นเวลา 3 ปี กับยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่จนครบ 3 ปี ทางเลือกไหนจะคุ้มกว่ากัน?

ผ่อนต่อ ในงวดที่ 37-72 หรือปีที่ 4-7 ด้วยอัตราดอกเบี้ย MRR-2.0% เหลือดอกเบี้ย 5.12% ต่อปี เมื่อคำนวณแล้วภายในเวลา 3 ปีพี่ทุยจะต้องเสียดอกเบี้ยทั้งหมด 256,750.63 บาท และมีเงินต้นคงเหลือ 1,632,750.65 บาท หรือใช้หนี้ไปแล้ว 19% ของวงเงินกู้ 2 ล้านบาท

รีไฟแนนซ์ งวดที่ 37-72 หรือปีที่ 4-7 เช่นเดียวกัน แต่พี่ทุยเริ่มต้นผ่อนงวดที่ 1 กับธนาคารใหม่ในอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีคือ 3.6% ซึ่งเมื่อครบ 3 ปีจะเสียดอกเบี้ยรวม 176,234.68 บาท รวมกับค่าธรรมเนียมในการรีไฟแนนซ์อีก 25,850 บาท รวมทั้งหมด 202,084.68 บาท และมีเงินต้นคงเหลือ 1,552,234.68 บาท หรือใช้หนี้ไปแล้ว 23% ของวงเงินกู้เดิม

กรณีนี้ถ้าพี่ทุยยังผ่อนต่อกับธนาคารเดิมก็จะต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงขึ้นอย่างชัดเจน แถมจ่ายเงินต้นได้น้อย หนี้ก็ยิ่งหมดช้าลงและต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงไปเรื่อย ๆ  ขณะที่การรีไฟแนนซ์ทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยถูกลง ก็ยิ่งมีเงินเหลือไปโปะเงินต้น ลดหนี้ลดดอกลงไปเรื่อย ๆ เท่ากับช่วย “ลดเวลา” การเป็นหนี้ของเราให้สั้นกว่าเดิม

ซึ่งพี่ทุยมองว่าการรีไฟแนนซ์ควรทำเมื่อผ่อนกับธนาคารเดิมครบ 3 ปี จะได้ไม่ต้องเสียค่าปรับการไถ่ถอนจำนองก่อนครบกำหนด ซึ่งจากตัวอย่างที่พี่ทุยคำนวณไว้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้มากกว่าค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ต้องเสียจากการรีไฟแนนซ์เสียอีก หรือถ้าใครคำนวณแล้วว่าดอกเบี้ยของธนาคารเดิมมันแพง ๆ จริง ๆ ก็คงต้องยอมเสียค่าปรับส่วนนั้นเพื่อกู้กับธนาคารใหม่

ถึงแม้ว่าพอคำนวณออกมาแล้วดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์จะถูกกว่า แต่อย่าลืมว่าข้อเสนออัตราดอกเบี้ย MRR หรือ MLR นั้นเป็นแบบลอยตัว ปรับตัวเลขขึ้น-ลงได้ตลอดขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจและนโยบายทางการเงินในขณะนั้น ซึ่งอาจต้องเผื่อใจไว้สักนิดหากมีเหตุการณ์ไม่คาดฝันด้วย

พี่ทุยว่าทางที่ดีลองถามธนาคารเดิมก่อนว่าถ้ารีเทนชั่นแล้วจะเหลือดอกเบี้ยเท่าไหร่ แล้วค่อยนำมาคำนวณเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ จะได้ไม่ต้องเสียเงิน เสียเวลา 

อัปเดตดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์

กรณีไม่ขอวงเงินเพิ่ม ฟรีค่าจดจำนองสูงสุด 1% และไม่ทำประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ 

อัปเดตดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารไหน ถูกที่สุด ?

อัปเดต ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ ล่าสุดวันที่ 9 มกราคม 2568