ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน

6 “ค่าใช้จ่าย” ที่ต้องเตรียม สำหรับคนซื้อบ้าน

5 min read  

ฉบับย่อ

  • การตัดสินใจซื้อบ้านมือหนึ่งสักหลัง นอกจากราคาของบ้านที่ต้องเปรียบเทียบให้ดีแล้ว ยังต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นตามมาด้วยไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ทั้งขั้นตอนการจอง ขอสินเชื่อ จนถึงค่าใช้จ่ายในวันโอนด้วย
  • ค่าใช้จ่ายบางรายการสามารถประหยัดได้ แต่ขึ้นกับช่วงเวลา โครงการ หรือธนาคารที่ขอยื่นกู้ หากต้องการคุมงบประมาณ ผู้ซื้อควรหาข้อมูลให้หลากหลายก่อนตัดสินใ

หนังสือ "การเงิน 101" พื้นฐานเรื่องการเงินที่ระบบการศึกษาไทยไม่เคยสอน หนังสือ "การเงิน 101" พื้นฐานเรื่องการเงินที่ระบบการศึกษาไทยไม่เคยสอน

ปฏิเสธไม่ได้ว่าที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งที่ใคร ๆ ก็ต้องการมี เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 และหลักประกันความมั่นคงในชีวิต แต่การซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ก็เป็นการลงทุนระยะยาว ต้องใช้เงินจำนวนมาก ซึ่งพี่ทุยเชื่อว่าไม่ใช่สิ่งที่ซื้อกันบ่อย ๆ มือใหม่หลายคนจึงอาจจะยังไม่รู้ว่าการซื้อบ้าน ไม่ใช่แค่จ่ายเงินต้นตามราคาบ้านกับดอกเบี้ยจากธนาคารแล้วจบกันไปเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ตามมาสำหรับการซื้อบ้านสักหลังด้วย

ก่อนอื่นต้องบอกว่า ค่าใช้จ่ายที่พี่ทุยรวบรวมมาจะเป็นการ “ซื้อบ้านมือหนึ่ง” กับคอนโดมิเนียมหรือโครงการจัดสรรเท่านั้น โดยค่าใช้จ่ายแบ่งเป็น 3 ส่วนใหญ่ ๆ คือ ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับทางผู้พัฒนาโครงการ (Developer)  ค่าธรรมเนียมธนาคารในการขอสินเชื่อ และค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ก่อนจะย้ายเข้าอยู่ ซึ่งพี่ทุยจะขอเรียงลำดับไปทีละขั้นเพื่อให้เห็นภาพและเตรียมตัวได้ทันก่อนตัดสินใจเดินเข้าโครงการ

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน

1) ค่าจอง+ทำสัญญา

หลังตัดสินใจเลือกบ้านหรือคอนโดฯ ยูนิตที่ถูกใจได้แล้ว จะต้องจ่ายเงินจองยูนิตนั้น ๆ ก่อน จากนั้นต้องจ่ายเงินทำสัญญาภายใน 7 วันหลังวันจอง ซึ่งส่วนใหญ่รวมทั้ง 2 ค่าใช้จ่ายนี้จะอยู่ที่ 5,000 บาทขึ้นไป และเพิ่มขึ้นตามราคาขายหรือกำหนดของแต่ละโครงการ ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้สามารถดูได้จาก “ใบเสนอราคา” ที่ขอจากเจ้าหน้าที่โครงการได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใด ๆ

ยกตัวอย่าง

ถ้าจะซื้อบ้านราคา 2.5 ล้านบาทต้องจ่ายเงินจองก่อน 1,000 บาท และเงินทำสัญญาอีก 4,000 บาท รวมทั้งหมด 5,000 บาท หรือผู้พัฒนาโครงการบางรายอาจกำหนดให้จ่ายค่าทำสัญญา 5,000 บาท และจ่ายค่าทำสัญญา 25,000 บาท รวมเป็น 30,000 บาท แม้ในระดับราคาบ้านที่เท่ากัน  แต่ปัจจุบันก็มีการจัดโปรโมชั่นแข่งขันกันสูง บางโครงการอาจ “ยกเว้น” ค่าจอง+ทำสัญญาให้แก่ลูกค้าก็มีอยู่เช่นกัน

2) เงินผ่อนดาวน์

กรณีโครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ผู้ซื้อจะต้องผ่อนดาวน์อย่างน้อย 5-10% ของราคาขาย เช่น พี่ทุยซื้อคอนโดฯ 2 ล้านบาทในวัน Pre-Sale แล้วต้องดาวน์ 10% แสดงว่าพี่ทุยต้องผ่อนดาวน์ให้ครบ 200,000 บาท ซึ่งการผ่อนช่วงนี้จะยังไม่มีดอกเบี้ย เพราะเป็นการผ่อนกับโครงการตามจำนวนเดือนก่อนโครงการจะเสร็จ หรือตามที่ตกลงกับผู้ประกอบการ ยกตัวอย่างพี่ทุยมีเวลาผ่อน 16 เดือนก่อนโครงการจะสร้างแล้วเสร็จจะต้องผ่อนดาวน์เดือนละ 200,000 ÷ 16 = 12,500 บาท แล้วโครงการจะนำเงินส่วนนี้ไปหักลบกับราคาเต็ม ทำให้วงเงินที่จะขอกู้กับธนาคารลดลงเหลือ 1.8 ล้านบาท ช่วยให้เสียดอกเบี้ยธนาคารน้อยลงด้วย แต่ข้อเสียคือระหว่างการผ่อนดาวน์เราจะเข้าอยู่ในห้องไม่ได้นั่นเอง หากใครเช่าคอนโดฯ อยู่ก็จะต้องมีภาระ 2 ทางคือทั้งค่าเช่าห้องปัจจุบันและค่าผ่อนดาวน์ ช่วงจังหวะตรงนี้ต้องวางแผนการเงิน ดูเรื่อง “สภาพคล่อง” กันให้ดีด้วย

หลังจากจองและทำสัญญาแล้ว ก็จะมาถึงขั้นตอนการยื่นกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงิน ซึ่งปกติแล้ว ถ้าเรากู้ไม่ผ่านสามารถขอเงินส่วนนี้คืนได้ แต่ถ้าเปลี่ยนใจอยากย้ายโครงการเอง ทางผู้ขายเองก็มีสิทธิ์ยึดเงินจอง พี่ทุยแนะนำว่าควรสอบถามให้ครบถ้วนว่าเขามีเงื่อนไขในการคืนเงินจองและทำสัญญาหรือไม่อย่างไรด้วย กันไว้ก่อนดีกว่าเผื่อมีเปลี่ยนใจกะทันหัน

3) ค่าใช้จ่ายในการขอสินเชื่อ

เมื่อยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร ทางเจ้าหน้าที่อาจขอเก็บค่าธรรมเนียมดำเนินการ

3.1) ค่าธรรมเนียมยื่นกู้ หรือค่าให้บริการสินเชื่อ

ค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 0-1% ของวงเงินกู้ ซึ่งบางธนาคารอาจจะมีการ “เว้น” การเก็บค่าธรรมเนียมยื่นกู้ในวงเงินต่ำกว่า 500,000 บาท แต่หากเกินกว่านั้นจะจัดเก็บ 0.1% ของวงเงินกู้  ถ้าพี่ทุยซื้อบ้านราคา 2.5 ล้านบาท และได้วงเงินกู้ 95% ของราคาบ้าน หรือ 2.375 ล้านบาท พี่ทุยจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมยื่นกู้ 2,180 บาท ขณะที่บางธนาคารอาจจะยกเว้นค่าธรรมเนียมนี้ หรือคิดรวมกับค่าสำรวจและประเมินราคาหลักประกัน ตรงนี้ถืออยู่กับการตกลงเจรจากัน

3.2) ค่าสำรวจและประเมินราคาหลักประกัน 

คิดค่าธรรมเนียมเป็นอัตรา 0-0.5% ของราคาประเมินสินทรัพย์ หรือตั้งแต่ 0-5,000 บาท แล้วแต่ธนาคารและข้อตกลงระหว่างโครงการกับธนาคาร เช่น บางธนาคารกำหนดไว้ว่าจะมีการคิดค่าธรรมเนียม 1,900-3,100 บาท จากตัวอย่างบ้านหลังเดิม ถ้าพี่ทุยขอกู้กับธนาคารด้วยวงเงิน 2.375 ล้านบาท จะต้องเสียค่าธรรมเนียมอีก 2,800 บาท สำหรับวงเงินตั้งแต่ 500,001-3,000,000 บาท และแต่ขอวงเงินมากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป จะคิดค่าธรรมเนียม 3,100 บาท เท่ากับว่า ถ้าขอกู้ครั้งนี้พี่ทุยจะต้องเสียค่าธรรมเนียมทั้งหมด 2,180+2,800 = 4,980 บาท 

พี่ทุยขอเตือนไว้นิดนึงว่าอย่ามองแต่ “ค่าธรรมเนียม” ส่วนนี้อย่างเดียว จนลืมดอกเบี้ยและข้อเสนออื่น ๆ ของแต่ละธนาคาร เพราะอาจจะได้อย่างเสียอย่างก็ได้ เราจะต้องคำนวณค่าใช้จ่ายทุกอย่างทีเกิดขึ้นรวมกับ “ดอกเบี้ย” ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตเราถึงรู้ว่าที่ไหนคุ้มค่าที่สุด

3.3) ประกันสินเชื่อบ้าน (ถ้ามี)

ประกันนี้ธนาคาร “ไม่ได้บังคับ” ให้ทำ แต่หากใครเป็นหัวหน้าครอบครัวการประกันสินเชื่อบ้านอาจต้องนำไปพิจารณา เพราะการประกันสินเชื่อบ้านก็เหมือนประกันชีวิต ถ้าผู้ขอสินเชื่อหลักเสียชีวิตหรือทุพพลภาพถาวรจนกระทบกับการผ่อนบ้าน บริษัทประกันจะคุ้มครองตามวงเงินกู้นั้น ทำให้ครอบครัวไม่ต้องแบกรับภาระหนี้สินแบบเต็ม ๆ 

ส่วนค่าเบี้ยประกัน ธนาคารจะพิจารณาจากเพศ อายุ ระยะเวลาเอาประกันภัยซึ่งมีตั้งแต่ 1-30 ปี และจำนวนเงินเอาประกันภัย แล้วจะเรียกจ่ายเบี้ยประกันพร้อมกับงวดผ่อนบ้าน แน่นอนว่าจะทำให้ภาระหนี้ต่อเดือนเพิ่มสูงขึ้น พี่ทุยจึงอยากให้สอบถามรายละเอียดและคิดให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ

4) ค่าประกันบ้าน

สำหรับคุ้มครองบ้านที่ยังไม่ผ่อนไม่หมดหากเกิดเหตุฉุกเฉินจนบ้านได้รับความเสียหาย เพื่อจะได้นำเงินชดเชยมาจ่ายภาระหนี้สินที่เหลืออยู่ได้

4.1) ค่าประกันอัคคีภัย

ประกันที่กฎหมาย “บังคับ” ให้ผู้ซื้อบ้านต้องซื้อกรมธรรม์นี้คุ้มครองกรณี เช่น ฟ้าผ่า ไฟฟ้าลัดวงจร แก๊สรั่วจนเกิดไฟไหม้ โดยประกันอัคคีภัยจะเป็นประกันระยะสั้นคุ้มครอง 1-3 ปี โดยเบี้ยประกันจะขึ้นอยู่กับแต่ละกรมธรรม์ หรือไม่เกิน 0.1% ของวงเงินคุ้มครอง ซึ่งควรเลือกวงเงินคุ้มครองไม่น้อยกว่า 70% ของราคาบ้าน ถ้าพี่ทุยจะซื้อบ้าน 2.5 ล้านบาท ควรจะเลือกแผนคุ้มครองวงเงินไม่ต่ำกว่า 1.61 ล้านบาท หรือสัก 2 ล้านบาท กรณีนี้พี่ทุยต้องจ่ายค่าประกันไม่เกิน 2,000 บาทต่อปี และจะจ่ายก่อน หรือภายในวันที่ทำสัญญาสินเชื่อกับธนาคาร แต่ทางที่ดีควรสอบถามเงื่อนไขกับเจ้าหน้าที่ให้แน่ใจก่อนเลือกกรมธรรม์ ซึ่งหลายธนาคารจะมีแพ็กเกจพิเศษเสนอให้กับผู้ยื่นกู้บ้านด้วย

4.2) ค่าประกันภัยพิบัติ (ถ้ามี)

ประกันส่วนนี้กฎหมาย “ไม่ได้บังคับ” แต่ถ้าอยากทำเพื่อความอุ่นใจก็แล้วแต่ ถ้าคิดว่าคุ้มและแบกรับค่าใช้จ่ายไหว โดยประกันภัยพิบัติจะเป็นประกันรายปี และมีเบี้ยประกันภัยไม่เกิน 0.5% ของวงเงินคุ้มครอง หรืออัตราอาจมากกว่านั้นตามวงเงินคุ้มครองที่สูงขึ้น เช่น ต้องการแผนคุ้มครอง 100,000 บาท จะต้องจ่ายค่าเบี้ยประกัน 500 บาทต่อปี

5) ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดิน

หลังดำเนินเรื่องทุกอย่างเรียบร้อยแล้ว ก่อนที่จะย้ายเข้าไปอยู่ก็ต้องผ่านการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้บ้านหรือคอนโดฯ นั้นเป็นชื่อของผู้ซื้อก่อน ซึ่งขั้นตอนนี้ก็ยังมีค่าใช้จ่ายอยู่เช่นกัน

5.1) ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 

ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน ถ้าราคาขาย 2.5 ล้านบาท พี่ทุยต้องจ่าย 50,000 บาท อาจน้อยกว่าหรือมากกว่านั้น ขึ้นกับการประเมินราคาของเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน แต่ผู้พัฒนาโครงการบางรายอาจมีข้อเสนอแบ่งจ่ายครึ่งหนึ่งกับผู้ซื้อ

5.2) ค่าจดจำนอง 1% ของเงินจำนองหรือจำนวนเงินกู้ 

พี่ทุยเชื่อว่าคนส่วนใหญ่ยังขอสินเชื่อกับธนาคาร หลักการคือนำบ้านหรือคอนโดฯ ไปจำนองกับธนาคารเพื่อเป็นหลักประกันชำระหนี้ จึงคิดโดยนำวงเงินกู้มาคำนวณ อย่างที่เคยยกตัวอย่างไปว่าถ้ากู้ได้ 2.375 ล้านบาท แสดงว่าจะต้องจ่ายค่าจดจำนอง 23,750 บาท ถ้าโชคดีบางโครงการผู้พัฒนาโครงการจะช่วยจ่ายครึ่งหนึ่ง 

5.3) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของราคาขาย แต่ไม่เกิน 10,000 บาท

คำนวณแบบง่าย ๆ คือเอาราคาขาย 2.5 ล้านบาท จะต้องจ่ายค่าอากร 1,250 บาท

6) ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องจ่ายกับผู้พัฒนาโครงการ

6.1) ค่าเงินกองทุน (ถ้ามี)

กรณีซื้อคอนโดฯ ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินค่ากองทุนให้แก่ผู้พัฒนาโครงการ โดยจะชำระเพียง “ครั้งเดียว” ในวันโอนกรรมสิทธิ์ และคิดเป็นราคาต่อตารางเมตร เช่น 300 บาทต่อตารางเมตร ถ้าซื้อห้องขนาด 25 ตารางเมตร จะต้องจ่ายค่ากองทุน 7,500 บาท

6.2 ค่าส่วนกลาง

ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ผู้อยู่อาศัยจะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อเป็นค่าดูแลสระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ รวมถึงเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ลักษณะการจัดเก็บจะคิดเป็นตารางเมตรสำหรับคอนโดฯ และตารางวาสำหรับบ้านจัดสรร เช่น บ้าน 20 ตารางวา มีค่าส่วนกลางเดือนละ 35 บาทต่อตารางวา พี่ทุยจะต้องเตรียมเงินค่าส่วนกลาง 700 บาทต่อเดือน  แต่ส่วนใหญ่จะเก็บเป็นรายปีคือ 700 × 12 = 8,400 บาทต่อปี ซึ่งในวันโอนกรรมสิทธิ์โครงการมักขอเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า 2-3 ปี เท่ากับว่าพี่ทุยต้องเตรียมเงินจ่ายประมาณ 16,800-25,200 บาท

6.3) ค่าติดตั้งและประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟ

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะขึ้นกับขนาดของมิเตอร์น้ำประปาและไฟฟ้าซึ่งเป็นไปตามข้อกำหนดของการประปาและการไฟฟ้าที่รับผิดชอบในพื้นที่นั้น ๆ พี่ทุยจะขอยกตัวอย่างให้เห็นภาพกรณีทาวน์เฮ้าส์ 20 ตารางวาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ใช้มิเตอร์น้ำขนาด 0.5 นิ้ว ต้องเสียค่าประกันมิเตอร์ 400 บาท ซึ่งโครงการจะขอเรียกเก็บค่าติดตั้งมิเตอร์อีกรวมค่าใช้จ่ายประมาณ 4,100-4,500 บาท  

ส่วนมิเตอร์ไฟฟ้าขนาด 15 แอมป์ ค่าประกันมิเตอร์ 2,000 บาท และค่าติดตั้งมิเตอร์อีกประมาณ 2,800-3,000 บาท โดยรวมแล้วจะต้องจ่ายค่าติดตั้งและประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟไม่ต่ำกว่า 9,000 บาท เท่าที่พี่ทุยเคยสอบถามบางโครงการก็ขอจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนนี้ถึง 13,000 กว่าบาทเลยทีเดียว

ตารางค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านราคา 2.5 ล้านบาท

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน

จากที่พี่ทุยลิสต์มาทั้งหมดเป็น “ค่าใช้จ่ายพื้นฐาน” ที่ต้องเตรียมสำหรับการซื้อบ้านมือหนึ่งเท่านั้น บางโครงการอาจขอเรียกเก็บค่าใช้จ่ายบางอย่างเพิ่ม ซึ่งหากคำนวณจากที่พี่ทุยยกตัวอย่างการวางแผนซื้อบ้านขนาด 20 ตารางวา ราคา 2.5 ล้านบาทนั้น จะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายจำเป็นที่ “นอกเหนือ” จากราคาบ้านและดอกเบี้ยผ่อนกับธนาคาร ได้แก่ ค่าจอง+ทำสัญญา ค่าใช้จ่ายในการขอสินเชื่อ ค่าประกันอัคคีภัย ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดินและผู้พัฒนาโครงการแล้ว ต้องจ่ายขั้นต่ำกว่า 121,180 บาท 

แต่อย่าเพิ่งตกใจไป เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ได้จ่ายพร้อมกันทีเดียว และคำนวณตามอัตราค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ไม่ได้มีการลดหย่อนเหลือประเภทละ 0.01% หรือค่าจอง+ทำสัญญา ที่ผู้พัฒนาโครงการจะนำไปหักลบกับราคาเต็มของบ้านอีกที รวมถึงช่วงเศรษฐกิจแบบนี้ โครงการต่าง ๆ ก็จัดโปรโมชั่นกระตุ้นการตัดสินใจซื้อด้วยการ “เว้น” ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดด้วย ถือว่าปี 2563 นี้เป็นโอกาสดีของผู้ที่สนใจจะซื้อบ้าน ส่วนปีหน้าก็ต้องลุ้นเอาว่ารัฐจะออกมาตรการอะไรมาช่วยเหลือผู้ซื้อบ้าน และผู้พัฒนาโครงการร์จะมีโปรโมชั่นพิเศษแบบนี้อีกหรือไม่ 

อย่างไรก็ตาม พี่ทุยยังอยากให้ทุกคนระวัง “ค่าตกแต่ง” กันนิดนึง บางคนเพลิน ๆ เห็นว่าซื้อบ้าน-คอนโดฯ ปีนี้ลดแลกแจกแถมเยอะ ก็จัดหนักตกแต่งจนงบเริ่มจะบานปลาย ทางที่ดีควรกำหนดก่อนว่าอะไรจำเป็นก่อน-หลัง จะช่วยให้การอยู่บ้านใหม่ไม่เหนื่อยและมีภาระจนเกินไป

Comment

Be the first one who leave the comment.

Leave a Reply

error: