"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

“KTBSTMR” กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

4 min read  

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
"Phatra Leasing"
"Phatra Leasing"

"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

สินทรัพย์การลงทุนในโลกเรา ณ ปัจจุบัน ต้องยอมรับว่ามีเยอะมาก ไม่ว่าจะเป็น หุ้นไทย หุ้นต่างประเทศ ตราสารหนี้ อสังหาริมทรัพย์ ทองคำ รวมไปจนถึงกองทุนประเภทต่าง ๆ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการกระจายการลงทุน (Asset Allocation) เป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างมากสำหรับนักลงทุน เพราะจะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสรับผลตอบแทนที่สูงขึ้นและสม่ำเสมอในระยะยาวได้

ซึ่งสินทรัพย์หนึ่งที่ถือว่าเป็นส่วนสำคัญในพอร์ตการลงทุนที่ช่วยสร้าง “กระแสเงินสด” ให้กับนักลงทุนได้ และควรมีอยู่ในพอร์ตด้วยก็คือ “อสังหาริมทรัพย์” เนื่องจากมีโอกาสสร้างรายได้จากค่าเช่าให้กับเราได้อย่างต่อเนื่อง

"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

ในช่วงปี 2020 ที่ผ่านมาเราจะเห็นได้ว่ามีปัจจัยหลายอย่างทั้งภายในและต่างประเทศที่มากระทบเศรษฐกิจและการลงทุน ส่งผลทำให้ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจขนาดเล็ก ขนาดใหญ่ รวมไปถึงสินทรัพย์การลงทุนต่าง ๆ ก็ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 แม้แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราเองก็ได้รับผลกระทบไม่แพ้กัน จากเมื่อก่อนประเทศไทยเราเคยมีนักท่องเที่ยวเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่เมื่อนักท่องเที่ยวหายไป แน่นอนว่ารายได้จากการปล่อยเช่าสำหรับโรงแรม ที่พักต่าง ๆ ก็หายไป และผลกระทบนี้ลุกลามไปถึงอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าสำหรับคนที่ทำงานในละแวกนั้น ๆ ด้วย

แต่มีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์บางประเภท ที่ยังคงสามารถดำเนินการได้ดี และยังดูเหมือนว่ามีความต้องการเพิ่มสูงขึ้นด้วย นั่นก็คือ “อาคารสำนักงาน (Office Center)”, “คลังสินค้า/โรงงาน (Warehouse and Factory)” และคอมมูนิตี้มอลล์ (Community Mall) ถึงแม้ว่าโลกออฟไลน์จะขายสินค้าได้น้อยลง เพราะคนไม่อยากจะออกจากบ้านกัน แต่พฤติกรรมของคนส่วนใหญ่ก็ยังหันมาสั่งสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์กันเพิ่มมากขึ้น มีการสั่งข้าว สั่งขนม ผ่านช่องทางออนไลน์กันหลากหลาย ทำให้ความต้องการสินค้าเพิ่มขึ้นมากในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ภาคการผลิตยังคงต้องผลิตสินค้า และต้องเก็บสินค้าในคลังสินค้า ส่วนร้านอาหารและร้านค้าในคอมมูนิตี้มอลล์เอง มียอดขายดีขึ้นด้วยซ้ำ จากการสั่งแบบ Delivery

ถึงแม้ว่า “อสังหาริมทรัพย์” จะขึ้นชื่อว่าเป็นเสือนอนกิน แต่ก็ยังมีความเสี่ยง ดังนั้น การกระจายการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์ในหลากหลายประเภทก็ยังเป็นสิ่งที่เราต้องพิจารณาเช่นกัน

"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

สำหรับใครที่กำลังมองหาการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ล่าสุดกำลังจะมีเปิดให้จองซื้อ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR)” ที่เป็นทรัสต์หรือ REIT อิสระกองแรกของไทยที่มีการกระจายการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถึง 3 ประเภทเพื่อกระจายความเสี่ยง แถมยังมีการจดจำนองหลักประกันซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอีกด้วย ดังนั้น หากในระยะเวลาใดเวลาหนึ่งระหว่างอายุสัญญาเช่าเจ้าของทรัพย์สิน ผิดสัญญาที่ให้ไว้กับกอง REIT และส่งผลให้ REIT ไม่สามารถจัดหาประโยชน์บนทรัพย์สินที่เช่าได้ครบ 30 ปี เจ้าของทรัพย์สินจะต้องคืนเงินค่าเช่าตามมูลค่าสิทธิการเช่าคงเหลือ ณ ขณะนั้นซึ่งคำนวณตามวิธีเส้นตรง ให้แก่กองทรัสต์  ซึ่งหากไม่ชำระกองทรัสต์สามารถบังคับหลักประกัน และบังคับขายสินทรัพย์ ซึ่งมูลค่าของหลักประกันจะครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่า (คงเหลือ) ตลอดอายุการลงทุนเรียกได้ว่าเป็นสูตรการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในยุคปัจจุบันเลย

พี่ทุยจะสรุปให้ฟังว่า สินทรัพย์ที่ KTBSTMR ลงทุน มีอะไรบ้าง ไปดูกันเลย..

"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

1. ลงทุนในสิทธิการเช่า 30 ปี ของคลังสินค้า/โรงงาน (Warehouse/Factory)

KTBSTMR จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่า 30 ปี ของคลังสินค้า/โรงงานถึง 3 แห่ง มูลค่าประมาณ 1,942 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 64.53% อัตราการเช่า 84-100% ได้แก่

  • โครงการริช แอสแซ็ท (Rich Asset) คลังสินค้า/โรงงานขนาดเล็ก
  • โครงการเอสที บางบ่อ (ST Bang-Bo) คลังสินค้า/โรงงานขนาดกลาง
  • โครงการเอสที บางปะอิน (ST Bang Pa-In) คลังสินค้าขนาดใหญ่

ซึ่งถ้านับรวมทั้ง 3 โครงการนี้ จะมีพื้นที่ปล่อยเช่ารวมประมาณ 121,619.7 ตารางเมตร โดยจุดเด่นของทั้ง 3 โครงการ คือ การมีเส้นทางการคมนาคมที่สะดวกสบาย ผ่านจุดสำคัญต่าง ๆ ทั้งยังเป็นพื้นที่สำคัญเชื่อมต่อ EEC ที่ช่วยทำให้อัตราการเช่า (Occupancy Rate) เฉลี่ยสูงถึง 92%, 84%, และ 100% ของโครงการริช แอสแซ็ท โครงการเอสที บางบ่อ และ โครงการเอสที บางปะอิน ตามลำดับเลยทีเดียว และจากตอนที่เกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่ ก็กระทบแค่โครงการเอสที บางปะอินเท่านั้น ซึ่งปัจจุบันได้มีโครงการทำเขื่อนกันน้ำไปเรียบร้อยแล้ว

และล่าสุดทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองถนนมอเตอร์เวย์ หมายเลข 6 บางปะอิน – นครราชสีมา ได้เปิดให้ประชาชนได้ทดลองใช้เดินทาง และถนนวงแหวนรอบนอก ที่อยู่ในระหว่างดำเนินการ ทั้งนี้ เมื่อมีการเปิดใช้เต็มรูปแบบแล้วจะช่วยให้การคมนาคมของโครงการ ริช แอสเซ็ท และเอสที บางบ่อ สะดวกสบายมากขึ้น

(ที่มา: ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ วันที่ 9 เมษายน 2564 – 06:23 น.)

"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

2. ลงทุนในสิทธิการเช่า 30 ปี ของอาคารสำนักงาน (Office Center) โครงการซัมเมอร์ฮับ (Summer Hub)

มูลค่าประมาณ 417 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 13.85% อัตราการเช่า 93%

KTBSTMR เข้าลงทุนในสิทธิการเช่า 30 ปี ที่อาคารสำนักงานโครงการซัมเมอร์ฮับ (Summer Hub) ติดกับสถานีรถไฟฟ้า BTS พระโขนง เดินทางได้อย่างสะดวกสบาย ไม่ว่าเดินทางบนถนนสุขุมวิทที่มีเส้นทางของรถไฟฟ้า BTS หรือถนนพระราม 4 ที่สามารถเชื่อมต่อกับทางด่วน ก็สามารถทำได้เช่นกัน

โครงการซัมเมอร์ฮับเป็นโครงการ Mixed Used อาคารใหม่ที่เพิ่งสร้างเพียง 2 ปี ที่มีทั้งส่วนของร้านค้าและสำนักงานผู้เช่าที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง จึงมีโอกาสที่ผู้เช่าจะสามารถเช่าได้จนครบสัญญาและเช่าอย่างต่อเนื่อง สำหรับทำเลพระโขนงเป็น New CBD ที่ค่อยๆ พัฒนาออกมา โครงการซัมเมอร์ฮับมีพื้นที่ปล่อยเช่ารวมประมาณ 5,147 ตารางเมตร ณ ปัจจุบันมีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ระดับ 93% คือจากจำนวนผู้เช่าปัจจุบันกับจำนวนยูนิตทั้งหมด คือ 15 จาก 17 ยูนิต ค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 805 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งราคาไม่แพงเลยถ้าเทียบกับค่าเช่าอาคารสำนักงานในละแวกเดียวกันที่อยู่ที่ประมาณ 1,200 บาท / ตร.ม. / เดือน อีกทั้งคู่แข่งที่มีลักษณะคล้ายกันค่อนข้างน้อย โดยมีแนวโน้มในการเติบโตของค่าเช่าค่อนข้างสูง

"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

3. ลงทุนในสิทธิการเช่า 30 ปี ของโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ โครงการซัมเมอร์ฮิลล์ (Summer Hill)

มูลค่าประมาณ 651 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 21.62% อัตราการเช่า 92%

ต่อด้วยการเข้าลงทุนในสิทธิการเช่า 30 ปี โครงการประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ ที่มีชื่อว่าโครงการ ซัมเมอร์ฮิลล์ (Summer Hill) ที่อยู่ติด BTS พระโขนงเช่นกัน แต่อยู่คนละฝั่งถนนกับ โครงการซัมเมอร์ฮับ เป็นโครงการใหม่ที่เพิ่งสร้างเสร็จไม่นาน สภาพอาคารยังมีความใหม่มาก ซึ่งเป็นอีกหนึ่งโครงการแห่งเดียวใจกลางพระโขนงที่มีความหลากหลายของผู้เช่าสูง ทั้งร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ ร้านกาแฟ รวมถึงสถานบริการด้านความงาม โดยพื้นที่ปล่อยเช่ามากกว่า 5,138.45 ตารางเมตร มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ระดับ 92% คือจากจำนวนผู้เช่าปัจจุบันกับจำนวนยูนิตทั้งหมด คือ 15 จาก 19 ยูนิต และมีผู้เช่าเพิ่มมาอีก 2 ราย ณ วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2564 ค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 929 บาท/ตร.ม./เดือน จุดเด่นคือ โครงการมียูนิตไม่มากทำให้หาผู้เช่าเต็มได้ง่ายจึงมีโอกาสได้รายได้จากการเช่าแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย

"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

พี่ทุยมองว่าความสนใจของ KTBSTMR นอกจากจะเป็น REIT อิสระกองแรกของไทยที่มีการกระจายการลงทุนไปหลากหลายประเภทของอสังหาริมทรัพย์พร้อมอัตราการเช่าที่ระดับ 90% แล้ว KTBSTMR ก็ยังมีความแตกต่างจากกองทรัสต์อื่น ๆ ในอีกหลากหลายแง่มุมเลย ไม่ว่าจะเป็น..

"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

1. สินทรัพย์ที่เข้าลงทุน

KTBSTMR เป็น REIT อิสระกองแรกของไทยที่มีการกระจายการลงทุนในสินทรัพย์ 3 ประเภท ทั้งคลังสินค้า/โรงงาน อาคารสำนักงาน และ คอมมูนิตี้มอลล์ ทำให้มีความสามารถในการกระจายแหล่งที่มาของรายได้

2. ทำเลโดดเด่นและขนาดโครงการหลากหลาย

ด้วยคลังสินค้า/โรงงานตั้งอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการและพระนครศรีอยุธยา ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญเชื่อมต่อ EEC ส่วนอาคารสำนักงานและคอมมูนิตี้มอลล์เองก็ติด BTS พระโขนง ทำให้มีคู่แข่งในอนาคตต่ำ

3. เจ้าของสินทรัพย์น่าเชื่อถือ

เจ้าของสินทรัพย์หรือ Sponsor ของ KTBSTMR ประกอบไปด้วย STPL ซึ่งทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และให้บริการงานโลจิสติกส์ เป็นบริษัทในกลุ่ม STPI และ STEC ส่วนอีกเจ้าของคือ Rich Asset นั้น ก็มีประสบการณ์ในการดูแลโรงงานและคลังสินค้าขนาดเล็กในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ มามากกว่า 20 ปี ที่สำคัญเจ้าของสินทรัพย์ยังได้รับประกันรายได้จากผู้เช่าในปีแรก เพื่อเสริมความเชื่อมั่นให้กับผู้ลงทุน ว่าจะมีโอกาสที่จะมีอัตราเงินจ่ายคืนผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้ 7% และมีการรับประกันรายได้ค่าเช่าจากเจ้าของทรัพย์สินเป็นเวลา 1 ปีอีกด้วย

4. มีโอกาสในการรับผลตอบแทนจากการลงทุน

จากผู้เช่าที่มีความมั่นคงและจ่ายค่าเช่าสม่ำเสมอแม้ในสถานการณ์ปัจจุบันทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ ประกอบกับสินทรัพย์ที่หลากหลายและขนาดที่แตกต่างทำให้มีโอกาสหาผู้เช่าได้ง่าย อีกทั้งราคาค่าเช่าปัจจุบันยังต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน ที่อยู่ในทำเลเดียวกันอีกด้วย

"KTBSTMR" กองทรัสต์ ใหม่ ทำไมช่วงนี้ถึงน่าลงทุน ?

ดังนั้น การมี “อสังหาริมทรัพย์” อยู่ในพอร์ตเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนสำหรับนักลงทุนในยุคนี้ เพราะจะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสรับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอจากผู้เช่าที่มีความมั่นคงและจ่ายค่าเช่าสม่ำเสมอ สำหรับใครที่สนใจสามารถเข้าศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.ktbstmr.com หรือคลิกฝากข้อมูลให้ติดต่อกลับได้ คลิกที่นี่ หรือติดต่อ KTBST Group Contact Center 02-351-1800 กด 5 และคาดว่า KTBSTMR กำลังจะเปิด IPO ให้จองซื้อภายในเดือน กรกฎาคม 2564 ในราคาหน่วยละ 10 บาท ผู้ลงทุนสามารถจองซื้อขั้นต่ำ 1,000 หน่วย และเพิ่มขึ้นทีละ 100 หน่วย ดังนั้นหลังจากที่ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุนกันแล้ว ใครที่สนใจก็สามารถกำเงินไปซื้อกันได้เลย!

ข้อมูลของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR) ข้างต้นอ้างอิงจากหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ ณ วันที่ 30 ก.ย. 2563 และทาง KTBST มีการจัดทำขึ้นโดยวิเคราะห์จากสถานการณ์ปัจจุบัน ทั้งนี้อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต ซึ่งขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของแต่ละช่วงเวลา

คำเตือน: การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
ปี 2021 Money Buffalo "รับสมัครงาน"
ปี 2021 Money Buffalo "รับสมัครงาน"
บทความนี้เป็นบทความ Advertorial
error: