เรื่องที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้าน

5 เรื่องที่ต้องรู้ ! ก่อนคิดจะซื้อ “บ้านจัดสรร”

4 min read  

ฉบับย่อ

  • บ้านพักอาศัยตามข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินมีอยู่ 3 ประเภทหลัก ๆ คือบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งต้องอยู่บนที่ดิน 16 ตารางวาขึ้นไป
  • ภายหลังมีการทำ “มิกซ์โปรดักส์” ผสมบ้านมากกว่า 1 ประเภทไว้ในโครงการเดียว เพื่อลดต้นทุนที่ดิน และเป็นทางเลือกใหม่สำหรับคนต้องการความคุ้มค่า
  • ขนาดโครงการเล็กหรือใหญ่เป็นเรื่องที่ต้องคำนึง หากใครต้องการความสงบอาจมองหาโครงการขนาดเล็ก แต่ต้องแลกมากับราคาที่สูงกว่า
  • มีข้อกำหนดให้บ้านทุกหลังต้องอยู่ติดกับถนนภายในโครงการให้รถยนต์สามารถเข้า-ออกได้
  • ถ้าเป็นไปได้ควรเลือกบ้าน “ใกล้ที่ทำงาน” เพื่อประหยัดค่าเดินทางสำหรับคนไม่มีรถยนต์ส่วนตัว

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
"ภัทร ลีสซิ่ง" Phatra Leasing
"ภัทร ลีสซิ่ง" Phatra Leasing

การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนอกจากต้องคำนึงเรื่อง ‘ราคา’ ให้เหมาะกับความสามารถในการผ่อนของตัวเองแล้ว ยังต้องคิดถึง ‘ฟังก์ชัน’ โดยเฉพาะคนที่กำลังมองหาบ้านพักอาศัยร่วมกับครอบครัว เพราะ ‘พื้นที่ใช้สอย’ จะเป็นตัวแปรสำคัญในการเลือก ไม่ว่าจะเป็นจำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ห้องทำงาน ที่จอดรถและอีกสารพัดสารพัน หากมองข้ามจุดใดจุดหนึ่งไปคงทำให้การใช้ชีวิตในบ้านที่ยังต้องผ่อนกันไปอีกหลายสิบปีกลายเป็นฝันร้ายของเราแน่ ๆ 

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง พี่ทุยอยากชวนทุกคนมาคิดทบทวนก่อนว่าตัวเลือกที่มีอยู่ในมือตอนนี้เหมาะกับการใช้ชีวิตของตัวเองไหม และที่สำคัญโครงการที่เลือกทำถูกต้องตามข้อกำหนด หรือเอาเปรียบผู้บริโภคอย่างเรา ๆ กันหรือไม่ เพื่อให้การซื้อบ้านครั้งนี้เป็นความสุขระยะยาวของทุกคนในครอบครัว

5 เรื่องที่ต้องรู้ ! ก่อนคิดจะซื้อ “บ้านจัดสรร”

บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮมต่างกันยังไง ?

หลาย ๆ คนคงเดาว่ามันขึ้นอยู่กับ ‘ขนาดบ้าน’ และไล่ตามระดับราคา ถ้าบ้านหลังใหญ่ ราคาแพง รั้วไม่ติดกับใครก็เป็นบ้านเดี่ยว บ้านหลังเล็ก อยู่ติด ๆ กันก็เป็นทาวน์เฮ้าส์  แต่จริง ๆ แล้วการแยกประเภทที่อยู่อาศัยมีการระบุเป็นลายลักษณ์อักษรใน ‘ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2550’ หรือเรียกสั้น ๆ ว่า ‘ข้อกำหนดจัดสรร’ หมวด 2 ว่าด้วยขนาดและเนื้อที่ของที่ดินที่ทำการจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ ได้กำหนดบ้านพักอาศัยเป็น 3 ประเภทด้วยกัน คือ

  1. บ้านเดี่ยว ต้องมีที่ดินกว้างหรือยาวไม่ต่ำกว่า 12 เมตร และต้องมีขนาดที่ดินอย่างน้อย 50 ตารางวา หรือถ้าที่ดิน ‘ไม่มี’ ด้านไหนถึง 12 เมตร ก็จะต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 60 ตารางวา 
  2. บ้านแฝด กำหนดให้มีที่ดินหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร และมีเนื้อที่ 35-50 ตารางวา 
  3. ทาวน์เฮ้าส์ เป็นบ้านที่มีชื่อชวนสับสนมากที่สุด เพราะผู้พัฒนาโครงการบางรายเรียกว่า ‘ทาวน์โฮม’ ส่วนชื่อทางกฎหมายจะเรียกว่า ‘บ้านแถว’ หมายถึงบ้านที่มีรั้วติดกันเป็นแถว ๆ นั้น ที่ดินจะต้องมีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร และมีเนื้อที่อย่างน้อย 16 ตารางวา เช่นเดียวกับอาคารพาณิชย์ 

จากข้อกำหนดที่พี่ทุยเล่ามา บางคนอาจสงสัยว่า

ทำไมถึงใช้หน่วยเป็นตารางวา ไม่ใช่ตารางเมตร?  

คำตอบก็คือ ‘ตารางวา’ ใช้สำหรับระบุ ‘ขนาดที่ดิน’ แปลงที่นำมารองรับตัวบ้าน  ส่วน ‘ตารางเมตร’ จะบอก ‘ขนาดพื้นที่ใช้สอย’ หรือพื้นที่ในตัวบ้านทั้งหมดทุกชั้นนั่นเอง 

มิกซ์โปรดักส์ เป็นบ้านแบบไหน ?

ปัจจุบันด้วยราคาที่ดินที่แพงขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี ทำให้การซื้อบ้านหลังใหญ่เป็นฝันที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับใครหลายคน แถมตัวผู้พัฒนาโครงการ หรือ Developer เองก็ได้รับผลกระทบตรงนี้ด้วย เพราะถ้ายังขายบ้านราคาเดิมก็จะได้กำไรน้อย แต่ถ้าขายแพง คนก็ไม่มาซื้อ Developer จึงหาทางออกในการพัฒนา จากปกติภายใน 1 โครงการจะเป็นบ้านประเภทใดประเภทหนึ่งทั้งหมด ก็เปลี่ยนมาทำโครงการ ‘มิกซ์โปรดักส์’ ที่มีบ้านมากกว่า 1 ประเภทไว้ในโครงการเดียว เช่น บ้านเดี่ยวทาวผสมน์เฮ้าส์ บ้านแฝดผสมทาวน์เฮ้าส์

ในมุมมองของพี่ทุย การซื้อบ้านในโครงการมิกซ์โปรดักส์จะทำให้เราได้ส่วนกลางที่ ‘เกินราคา’ เช่น ถ้าเราซื้อทาวน์เฮ้าส์ 3 ล้านบาทในโครงการที่มีบ้านเดี่ยวระดับ 7 ล้านบาท Developer จะพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางโดยคำนึงถึงคนที่ซื้อบ้านเดี่ยวด้วย  ดังนั้นส่วนกลางที่ได้อาจจะใหญ่กว่า หรือดีกว่าโครงการทาวน์เฮ้าส์อย่างเดียว เรียกว่าซื้อทาวน์เฮ้าส์ แต่ได้ส่วนกลางระดับบ้านเดี่ยว  แต่พี่ทุยก็ต้องเตือนไว้อย่างหนึ่งว่าข้อเสียก็มีเช่นกันตรงที่เราอาจต้องเสีย ‘ค่าส่วนกลาง’ ที่แพงเกินจำเป็นก็ได้

ขนาดโครงการเล็ก-ใหญ่ดูยังไง ?

อีกเรื่องที่ต้องคิดถึงคือขนาดของโครงการ แต่ความเล็กใหญ่ในที่นี้ไม่ได้เกี่ยวกับราคาบ้าน พี่ทุยกำลังพูดถึงจำนวนเพื่อนบ้านต่างหาก ซึ่งตาม ‘ข้อกำหนดจัดสรร กรุงเทพฯ’ นิยามเอาไว้ว่า

  1. โครงการขนาดเล็ก คือโครงการที่มีที่ดินแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายไม่เกิน 99 แปลง หรือพูดง่าย ๆ ว่าต้องมีบ้าน 1 หลังบนที่ดิน 1 แปลง รวมกันไม่เกิน 99 หลังภายในโครงการนั่นเอง และมีเนื้อที่รวมทั้งหมดไม่เกิน 19 ไร่
  2. โครงการขนาดกลาง มีข้อกำหนดว่ามีที่ดินแปลงย่อยเพื่อจำหน่วย 100-499 แปลง และมีเนื้อที่ทั้งโครงการรวม 19-100 ไร่
  3. โครงการขนาดใหญ่ เป็นโครงการที่มีที่ดินแปลงย่อยเพื่อจำหน่วย 500 แปลงขึ้นไป เนื้อที่ทั้งโครงการเกิน 100 ไร่

สำหรับใครที่ชอบความสงบ ไม่พลุกพล่านก็อาจเลือกซื้อบ้านในโครงการขนาดเล็ก ๆ แต่อย่าลืมกฎ economy of scale ว่ายิ่งจำนวนเพื่อนบ้านน้อย ก็มีความเป็นไปได้ว่าราคาบ้านจะแพงกว่าโครงการขนาดกลางและใหญ่ หรือถ้าหากมีงบจำกัดแต่ยังอยากได้ความเป็นส่วนตัว พี่ทุยคิดว่าคงต้องเลือกแปลงด้านในสุดแทน เพื่อไม่ให้คนเดินผ่านหน้าบ้านเราบ่อย ๆ

ที่จอดรถและถนนในโครงการสำคัญไฉน ?

แม้ในรั้วบ้านจะมีที่จอดรถให้อย่างน้อย 1 คัน หรือมากกว่านั้นตามแต่ขนาดแปลงที่ดิน แต่ปัญหาสำคัญอย่างหนึ่งที่พบกันบ่อย ๆ และอาจทำให้เพื่อนบ้านทะเลาะกันได้ คงหนีไม่พ้นการจอดรถบังหน้าประตูบ้านคนอื่น หรือจอดตรงริมถนนในหมู่บ้านซึ่งถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง  บางโครงการจึงกำหนด ‘ห้าม’ จอดรถนอกรั้วบ้าน หรือหากมีเพื่อนมาหาก็สามารถจอดได้แบบกำจัดเวลาเท่านั้น  ฉะนั้นถ้าใครมีรถยนต์เกินจำนวนที่จอดรถในรั้วบ้าน พี่ทุยแนะว่าควรสอบถามทางโครงการว่ามีข้อห้ามอย่างไร หรือพื้นที่สำหรับเช่าจอดไหม เพื่อให้เราไม่มีปัญหากับเพื่อนบ้าน

นอกจากที่จอดรถแล้ว อีกเรื่องที่พี่ทุยคิดว่าควรถามคือ ‘ถนน’ ภายในโครงการ เพราะเรื่องนี้ถูกระบุไว้ใน ‘ข้อกำหนดจัดสรร กรุงเทพฯ’ ด้วยว่า ที่ดินแปลงย่อย ‘ทุกแปลง’ หรือบ้านทุกหลัง ต้องติดกับถนนภายในโครงการเพื่อให้รถยนต์สามารถเข้า-ออกได้  ทั้งยังกำหนดความกว้างของถนนในหมู่บ้านด้วยว่าควรมีขนาดขั้นต่ำเท่าไหร่ ถึงจะเหมาะสมกับจำนวนผู้อยู่อาศัย

  1. โครงการขนาดเล็กไม่เกิน 99 แปลง หรือเนื้อที่ไม่เกิน 19 ไร่ ความกว้างของเขตทาง หรือความกว้างของทางที่อยู่นอกรั้วบ้านเรากับบ้านฝั่งตรงข้าม ต้องไม่ต่ํากว่า 9 เมตร ซึ่งต้องมีความกว้างของผิวจราจร หรือบริเวณถนนที่รถยนต์วิ่งได้จริง ๆ อย่างน้อย 6 เมตร
  2. โครงการขนาดกลาง 100-299 แปลง หรือเนื้อที่ 19-50 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางอย่างน้อย 12 เมตร มีความกว้างของผิวจราจรขั้นต่ำ 8 เมตร
  3. โครงการขนาดกลาง 300-499 แปลง หรือเนื้อที่ 50-100 ไร่ ความกว้างของเขตทางต้องไม่ต่ํากว่า 16 เมตร และผิวจราจรต้องกว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร
  4. โครงการขนาดใหญ่มากกว่า 500 แปลง หรือเนื้อที่เกิน 100 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ํากว่า 18 เมตร โดยต้องมีผิวจราจรให้รถวิ่งกว้างอย่างน้อย 13 เมตร มีเกาะกลางถนนคั่นซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร และทางเท้า 2 ข้างทาง กว้างข้างละ 2 เมตร

เลือกทำเลยังไง ให้ตรงใจที่สุด?

หัวใจหลักของการเลือกที่อยู่อาศัยคงไม่พ้น ‘ทำเล’ เพราะเป็นตัวกำหนดราคาของบ้าน และมีผลต่อการเดินทางไปไหนมาไหน แน่นอนว่ายิ่งโครงการใกล้รถไฟฟ้า หรืออยู่ติดถนนใหญ่ย่อมมีราคาแพงกว่า  ถ้าใครงบไม่พอก็อาจซื้อโครงการที่ ‘เข้าซอย’ สักหน่อย แต่ไม่ควรห่างจากถนนใหญ่เกิน 1-2 กิโลเมตร เพื่อให้สะดวกในการเดินทาง

ซึ่งพี่ทุยมองว่าทำเลของที่อยู่อาศัยควรขึ้นอยู่กับ ‘ที่ทำงาน’ หรือโรงเรียนเป็นหลัก เพราะการเดินทางไกล ๆ แล้วต้องใช้เวลาบนท้องถนนที่การจราจรติดขัดยิ่งกว่าอะไรถึง 5 วันต่อสัปดาห์ จะยิ่งทวีความเหนื่อยและพาลให้ไม่อยากไปทำงานและไปเรียนได้ หรืออย่างน้อย ๆ ก็ควรเลือกที่อยู่อาศัยใกล้ ‘ขนส่งสาธารณะ’ สำหรับคนที่ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว เพราะหากบ้านราคาถูก แต่ต้องเสียเวลาเดินทางมาก และค่ารถแพงก็เป็นความลำบากในระยะยาวเช่นกัน

ทั้งหมด 5 เรื่องที่พี่ทุยยกมาเล่าเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้น และเป็นข้อกำหนดจัดสรรใน ‘พื้นที่กรุงเทพฯ’ เท่านั้น จริง ๆ แล้วยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากมายที่ต้องศึกษากันก่อนซื้อบ้านสักหลัง และต้องให้เป็นไปตามข้อกำหนดจัดสรรของจังหวัดนั้น ๆ ด้วย เพราะ ‘กรุงเทพฯ ≠ ปริมณฑล’ ซึ่งข้อมูลต่าง ๆ สามารถหาได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน

ที่ผ่านมาหลายคนไม่ทันได้สอบถามทางโครงการ เห็นว่าราคาถูก โปรโมชั่นดีก็รีบตัดสินใจซื้อ พอมาอยู่แล้วถึงเจอปัญหาก็ทำให้ปวดหัวไปตาม ๆ กัน  อย่างที่พี่ทุยบอกว่าบ้านเป็นพื้นที่ที่เราต้องใช้ชีวิตไปอีกหลายปี และสำหรับบางคนอาจเป็นเรื่องที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในชีวิตเพราะต้องเก็บเงินมาทั้งชีวิต หรือใช้เวลานานกว่าจะยื่นกู้สินเชื่อสำเร็จ  ฉะนั้นควรศึกษาให้รอบคอบและใช้เหตุผลมากกว่าอารมณ์ในการตัดสินใจ ที่สำคัญอย่าลืมถามคนในครอบครัวที่จะมาอยู่บ้านในฝันกับเราด้วย

อ่านต่อเรื่อง “6 “ค่าใช้จ่าย” ที่ต้องเตรียม สำหรับคนซื้อบ้าน” ได้ที่นี่

Source: https://www.dol.go.th/estate/DocLib/2550%20update%202562.pdf

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
"Forex" FXTM
"Forex" FXTM

7 Comments

  • Zevqmh

    generic cialis 60 mg - cialis professional vs brand cialis cialis tablets for sale australia
  • Lrljtd

    how much is a cialis prescription - cialis super active 40 mg tadalafil online india
  • gruta do lago azul

    I have been surfing online greater than three hours as of late, but I by no means found any fascinating article like yours. It is lovely value enough for me. In my opinion, if all website owners and bloggers made just right content as you did, the internet will likely be a lot more helpful than ever before.
  • clinica de recuperação

    Hey there this is kind of of off topic but I was wondering if blogs use WYSIWYG editors or if you have to manually code with HTML. I'm starting a blog soon but have no coding skills so I wanted to get advice from someone with experience. Any help would be enormously appreciated!
  • Gsmoru

    cymbalta pills - buy cymbalta usa cymbalta wellbutrin
  • SEM nedir

    you're really a just right webmaster. The site loading pace is amazing. It sort of feels that you're doing any distinctive trick. Furthermore, The contents are masterpiece. you've done a excellent process in this subject!
  • Dpmvkr

    cost of synthroid medication in canada - cost of levothyroxine 150 mcg synthroid 25 mcg price

Leave a Reply

error: