5 เรื่องที่ต้องรู้ ! ก่อนคิดจะซื้อ “บ้านจัดสรร”

การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนอกจากต้องคำนึงเรื่อง ‘ราคา’ ให้เหมาะกับความสามารถในการผ่อนของตัวเองแล้ว ยังต้องคิดถึง ‘ฟังก์ชัน’ โดยเฉพาะคนที่กำลังมองหาบ้านพักอาศัยร่วมกับครอบครัว เพราะ ‘พื้นที่ใช้สอย’ จะเป็นตัวแปรสำคัญในการเลือก ไม่ว่าจะเป็นจำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ห้องทำงาน ที่จอดรถและอีกสารพัดสารพัน หากมองข้ามจุดใดจุดหนึ่งไปคงทำให้การใช้ชีวิตในบ้านที่ยังต้องผ่อนกันไปอีกหลายสิบปีกลายเป็นฝันร้ายของเราแน่ ๆ 

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง พี่ทุยอยากชวนทุกคนมาคิดทบทวนก่อนว่าตัวเลือกที่มีอยู่ในมือตอนนี้เหมาะกับการใช้ชีวิตของตัวเองไหม และที่สำคัญโครงการที่เลือกทำถูกต้องตามข้อกำหนด หรือเอาเปรียบผู้บริโภคอย่างเรา ๆ กันหรือไม่ เพื่อให้การซื้อบ้านครั้งนี้เป็นความสุขระยะยาวของทุกคนในครอบครัว

5 เรื่องที่ต้องรู้ ! ก่อนคิดจะซื้อ “บ้านจัดสรร”

บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮมต่างกันยังไง ?

หลาย ๆ คนคงเดาว่ามันขึ้นอยู่กับ ‘ขนาดบ้าน’ และไล่ตามระดับราคา ถ้าบ้านหลังใหญ่ ราคาแพง รั้วไม่ติดกับใครก็เป็นบ้านเดี่ยว บ้านหลังเล็ก อยู่ติด ๆ กันก็เป็นทาวน์เฮ้าส์  แต่จริง ๆ แล้วการแยกประเภทที่อยู่อาศัยมีการระบุเป็นลายลักษณ์อักษรใน ‘ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2550’ หรือเรียกสั้น ๆ ว่า ‘ข้อกำหนดจัดสรร’ หมวด 2 ว่าด้วยขนาดและเนื้อที่ของที่ดินที่ทำการจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ ได้กำหนดบ้านพักอาศัยเป็น 3 ประเภทด้วยกัน คือ

1. บ้านเดี่ยว ต้องมีที่ดินกว้างหรือยาวไม่ต่ำกว่า 12 เมตร และต้องมีขนาดที่ดินอย่างน้อย 50 ตารางวา หรือถ้าที่ดิน ‘ไม่มี’ ด้านไหนถึง 12 เมตร ก็จะต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 60 ตารางวา 
2. บ้านแฝด กำหนดให้มีที่ดินหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร และมีเนื้อที่ 35-50 ตารางวา 
3. ทาวน์เฮ้าส์ เป็นบ้านที่มีชื่อชวนสับสนมากที่สุด เพราะผู้พัฒนาโครงการบางรายเรียกว่า ‘ทาวน์โฮม’ ส่วนชื่อทางกฎหมายจะเรียกว่า ‘บ้านแถว’ หมายถึงบ้านที่มีรั้วติดกันเป็นแถว ๆ นั้น ที่ดินจะต้องมีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร และมีเนื้อที่อย่างน้อย 16 ตารางวา เช่นเดียวกับอาคารพาณิชย์ 

จากข้อกำหนดที่พี่ทุยเล่ามา บางคนอาจสงสัยว่า

ทำไมถึงใช้หน่วยเป็นตารางวา ไม่ใช่ตารางเมตร?  

คำตอบก็คือ ‘ตารางวา’ ใช้สำหรับระบุ ‘ขนาดที่ดิน’ แปลงที่นำมารองรับตัวบ้าน  ส่วน ‘ตารางเมตร’ จะบอก ‘ขนาดพื้นที่ใช้สอย’ หรือพื้นที่ในตัวบ้านทั้งหมดทุกชั้นนั่นเอง 

มิกซ์โปรดักส์ เป็นบ้านแบบไหน ?

ปัจจุบันด้วยราคาที่ดินที่แพงขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี ทำให้การซื้อบ้านหลังใหญ่เป็นฝันที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับใครหลายคน แถมตัวผู้พัฒนาโครงการ หรือ Developer เองก็ได้รับผลกระทบตรงนี้ด้วย เพราะถ้ายังขายบ้านราคาเดิมก็จะได้กำไรน้อย แต่ถ้าขายแพง คนก็ไม่มาซื้อ Developer จึงหาทางออกในการพัฒนา จากปกติภายใน 1 โครงการจะเป็นบ้านประเภทใดประเภทหนึ่งทั้งหมด ก็เปลี่ยนมาทำโครงการ ‘มิกซ์โปรดักส์’ ที่มีบ้านมากกว่า 1 ประเภทไว้ในโครงการเดียว เช่น บ้านเดี่ยวทาวผสมน์เฮ้าส์ บ้านแฝดผสมทาวน์เฮ้าส์

ในมุมมองของพี่ทุย การซื้อบ้านในโครงการมิกซ์โปรดักส์จะทำให้เราได้ส่วนกลางที่ ‘เกินราคา’ เช่น ถ้าเราซื้อทาวน์เฮ้าส์ 3 ล้านบาทในโครงการที่มีบ้านเดี่ยวระดับ 7 ล้านบาท Developer จะพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางโดยคำนึงถึงคนที่ซื้อบ้านเดี่ยวด้วย  ดังนั้นส่วนกลางที่ได้อาจจะใหญ่กว่า หรือดีกว่าโครงการทาวน์เฮ้าส์อย่างเดียว เรียกว่าซื้อทาวน์เฮ้าส์ แต่ได้ส่วนกลางระดับบ้านเดี่ยว  แต่พี่ทุยก็ต้องเตือนไว้อย่างหนึ่งว่าข้อเสียก็มีเช่นกันตรงที่เราอาจต้องเสีย ‘ค่าส่วนกลาง’ ที่แพงเกินจำเป็นก็ได้

ขนาดโครงการเล็ก-ใหญ่ดูยังไง ?

อีกเรื่องที่ต้องคิดถึงคือขนาดของโครงการ แต่ความเล็กใหญ่ในที่นี้ไม่ได้เกี่ยวกับราคาบ้าน พี่ทุยกำลังพูดถึงจำนวนเพื่อนบ้านต่างหาก ซึ่งตาม ‘ข้อกำหนดจัดสรร กรุงเทพฯ’ นิยามเอาไว้ว่า

1. โครงการขนาดเล็ก คือโครงการที่มีที่ดินแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายไม่เกิน 99 แปลง หรือพูดง่าย ๆ ว่าต้องมีบ้าน 1 หลังบนที่ดิน 1 แปลง รวมกันไม่เกิน 99 หลังภายในโครงการนั่นเอง และมีเนื้อที่รวมทั้งหมดไม่เกิน 19 ไร่
2. โครงการขนาดกลาง มีข้อกำหนดว่ามีที่ดินแปลงย่อยเพื่อจำหน่วย 100-499 แปลง และมีเนื้อที่ทั้งโครงการรวม 19-100 ไร่
3. โครงการขนาดใหญ่ เป็นโครงการที่มีที่ดินแปลงย่อยเพื่อจำหน่วย 500 แปลงขึ้นไป เนื้อที่ทั้งโครงการเกิน 100 ไร่

สำหรับใครที่ชอบความสงบ ไม่พลุกพล่านก็อาจเลือกซื้อบ้านในโครงการขนาดเล็ก ๆ แต่อย่าลืมกฎ economy of scale ว่ายิ่งจำนวนเพื่อนบ้านน้อย ก็มีความเป็นไปได้ว่าราคาบ้านจะแพงกว่าโครงการขนาดกลางและใหญ่ หรือถ้าหากมีงบจำกัดแต่ยังอยากได้ความเป็นส่วนตัว พี่ทุยคิดว่าคงต้องเลือกแปลงด้านในสุดแทน เพื่อไม่ให้คนเดินผ่านหน้าบ้านเราบ่อย ๆ

ที่จอดรถและถนนในโครงการสำคัญไฉน ?

แม้ในรั้วบ้านจะมีที่จอดรถให้อย่างน้อย 1 คัน หรือมากกว่านั้นตามแต่ขนาดแปลงที่ดิน แต่ปัญหาสำคัญอย่างหนึ่งที่พบกันบ่อย ๆ และอาจทำให้เพื่อนบ้านทะเลาะกันได้ คงหนีไม่พ้นการจอดรถบังหน้าประตูบ้านคนอื่น หรือจอดตรงริมถนนในหมู่บ้านซึ่งถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง  บางโครงการจึงกำหนด ‘ห้าม’ จอดรถนอกรั้วบ้าน หรือหากมีเพื่อนมาหาก็สามารถจอดได้แบบกำจัดเวลาเท่านั้น  ฉะนั้นถ้าใครมีรถยนต์เกินจำนวนที่จอดรถในรั้วบ้าน พี่ทุยแนะว่าควรสอบถามทางโครงการว่ามีข้อห้ามอย่างไร หรือพื้นที่สำหรับเช่าจอดไหม เพื่อให้เราไม่มีปัญหากับเพื่อนบ้าน

นอกจากที่จอดรถแล้ว อีกเรื่องที่พี่ทุยคิดว่าควรถามคือ ‘ถนน’ ภายในโครงการ เพราะเรื่องนี้ถูกระบุไว้ใน ‘ข้อกำหนดจัดสรร กรุงเทพฯ’ ด้วยว่า ที่ดินแปลงย่อย ‘ทุกแปลง’ หรือบ้านทุกหลัง ต้องติดกับถนนภายในโครงการเพื่อให้รถยนต์สามารถเข้า-ออกได้  ทั้งยังกำหนดความกว้างของถนนในหมู่บ้านด้วยว่าควรมีขนาดขั้นต่ำเท่าไหร่ ถึงจะเหมาะสมกับจำนวนผู้อยู่อาศัย

1. โครงการขนาดเล็กไม่เกิน 99 แปลง หรือเนื้อที่ไม่เกิน 19 ไร่ ความกว้างของเขตทาง หรือความกว้างของทางที่อยู่นอกรั้วบ้านเรากับบ้านฝั่งตรงข้าม ต้องไม่ต่ํากว่า 9 เมตร ซึ่งต้องมีความกว้างของผิวจราจร หรือบริเวณถนนที่รถยนต์วิ่งได้จริง ๆ อย่างน้อย 6 เมตร
2. โครงการขนาดกลาง 100-299 แปลง หรือเนื้อที่ 19-50 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางอย่างน้อย 12 เมตร มีความกว้างของผิวจราจรขั้นต่ำ 8 เมตร
3. โครงการขนาดกลาง 300-499 แปลง หรือเนื้อที่ 50-100 ไร่ ความกว้างของเขตทางต้องไม่ต่ํากว่า 16 เมตร และผิวจราจรต้องกว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร
4. โครงการขนาดใหญ่มากกว่า 500 แปลง หรือเนื้อที่เกิน 100 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ํากว่า 18 เมตร โดยต้องมีผิวจราจรให้รถวิ่งกว้างอย่างน้อย 13 เมตร มีเกาะกลางถนนคั่นซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร และทางเท้า 2 ข้างทาง กว้างข้างละ 2 เมตร

เลือกทำเลยังไง ให้ตรงใจที่สุด?

หัวใจหลักของการเลือกที่อยู่อาศัยคงไม่พ้น ‘ทำเล’ เพราะเป็นตัวกำหนดราคาของบ้าน และมีผลต่อการเดินทางไปไหนมาไหน แน่นอนว่ายิ่งโครงการใกล้รถไฟฟ้า หรืออยู่ติดถนนใหญ่ย่อมมีราคาแพงกว่า  ถ้าใครงบไม่พอก็อาจซื้อโครงการที่ ‘เข้าซอย’ สักหน่อย แต่ไม่ควรห่างจากถนนใหญ่เกิน 1-2 กิโลเมตร เพื่อให้สะดวกในการเดินทาง

ซึ่งพี่ทุยมองว่าทำเลของที่อยู่อาศัยควรขึ้นอยู่กับ ‘ที่ทำงาน’ หรือโรงเรียนเป็นหลัก เพราะการเดินทางไกล ๆ แล้วต้องใช้เวลาบนท้องถนนที่การจราจรติดขัดยิ่งกว่าอะไรถึง 5 วันต่อสัปดาห์ จะยิ่งทวีความเหนื่อยและพาลให้ไม่อยากไปทำงานและไปเรียนได้ หรืออย่างน้อย ๆ ก็ควรเลือกที่อยู่อาศัยใกล้ ‘ขนส่งสาธารณะ’ สำหรับคนที่ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว เพราะหากบ้านราคาถูก แต่ต้องเสียเวลาเดินทางมาก และค่ารถแพงก็เป็นความลำบากในระยะยาวเช่นกัน

ทั้งหมด 5 เรื่องที่พี่ทุยยกมาเล่าเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้น และเป็นข้อกำหนดจัดสรรใน ‘พื้นที่กรุงเทพฯ’ เท่านั้น จริง ๆ แล้วยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากมายที่ต้องศึกษากันก่อนซื้อบ้านสักหลัง และต้องให้เป็นไปตามข้อกำหนดจัดสรรของจังหวัดนั้น ๆ ด้วย เพราะ ‘กรุงเทพฯ ≠ ปริมณฑล’ ซึ่งข้อมูลต่าง ๆ สามารถหาได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน

ที่ผ่านมาหลายคนไม่ทันได้สอบถามทางโครงการ เห็นว่าราคาถูก โปรโมชั่นดีก็รีบตัดสินใจซื้อ พอมาอยู่แล้วถึงเจอปัญหาก็ทำให้ปวดหัวไปตาม ๆ กัน  อย่างที่พี่ทุยบอกว่าบ้านเป็นพื้นที่ที่เราต้องใช้ชีวิตไปอีกหลายปี และสำหรับบางคนอาจเป็นเรื่องที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในชีวิตเพราะต้องเก็บเงินมาทั้งชีวิต หรือใช้เวลานานกว่าจะยื่นกู้สินเชื่อสำเร็จ  ฉะนั้นควรศึกษาให้รอบคอบและใช้เหตุผลมากกว่าอารมณ์ในการตัดสินใจ ที่สำคัญอย่าลืมถามคนในครอบครัวที่จะมาอยู่บ้านในฝันกับเราด้วย

อ่านต่อเรื่อง “6 “ค่าใช้จ่าย” ที่ต้องเตรียม สำหรับคนซื้อบ้าน” ได้ที่นี่

Source: https://www.dol.go.th/estate/DocLib/2550%20update%202562.pdf