ต่างชาติซื้ออสังหาภูเก็ต คนไทยได้หรือเสียประโยชน์?

ข่าวต่างชาติเจ้าของพูลวิลล่าหรูทำร้ายร่างกายคุณหมอคนไทย ซึ่งมานั่งชมวิวอยู่บริเวณบันไดทางขึ้นวิลล่า งานนี้เรื่องราวไม่จบแค่คดีทำร้ายร่างกาย แต่ยังลามไปถึงการสร้างบันไดรุกพื้นที่สาธารณะริมชายหาด รวมถึงทำให้เกิดกระแสตั้งคำถามประเด็น ต่างชาติซื้ออสังหาภูเก็ต เพื่อเข้ามาทำธุรกิจสีเทา หรือแย่งงานคนไทยตามมา วันนี้พี่ทุยเลยอยากชวนมาดู ประเด็นการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตของชาวต่างชาติ สถานการณ์ตอนนี้เป็นยังไง น่าห่วงแค่ไหน 

ก่อนอื่น พี่ทุยขอหยิบเอาสถิตินักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาภูเก็ตให้ทุกคนได้เห็นกันก่อนว่าเป็นอย่างไร 

สรุปสถิติการท่องเที่ยว​ จ.ภูเก็ต ปี 2566 และเดือน ม.ค. ​2567

ถ้าดูจากข้อมูลนี้ ก็จะพบว่า จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาภูเก็ตกลับมาฟื้นตัวแล้ว หลังจากที่ไทยเปิดประเทศ และนักท่องเที่ยวต่างชาติก็เป็นสัดส่วนหลักของนักท่องเที่ยวที่ทำรายได้ให้ภูเก็ต ขณะที่คนไทยเดินทางไปเที่ยวภูเก็ตน้อยกว่าต่างชาติมาก

ทั้งนี้ สมาคมธุรกิจการท่องเที่ยวจังหวัดภูเก็ต ระบุว่า 10 ชาติหลักที่เดินทางเข้ามาเที่ยวภูเก็ตมากที่สุด ได้แก่ รัสเซีย จีน อินเดีย ออสเตรเลีย อังกฤษ มาเลเซีย เยอรมนี คาซัคสถาน เกาหลีใต้ และสิงคโปร์ โดยปี 2567 นี้ คาดหวังว่า จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในภูเก็ตรวม 7,500,000 คน พร้อมคาดหวังรายได้การท่องเที่ยวรวมกว่า 4 แสนล้านบาท

มาดูกันต่อดีกว่าว่า ถ้าดูฝั่งตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติคึกคักแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตล่ะเป็นอย่างไรบ้าง 

ต่างชาติซื้ออสังหาภูเก็ต เยอะแค่ไหน

สรุปภาวะตลาดคอนโดมิเนียมและวิลล่าหรู จังหวัดภูเก็ต ปี 2566

คอนโดมิเนียม

ช่วงครึ่งแรกของปี ตลาดคอนโดมิเนียมทำยอดขายสูงสุดในรอบ 10 ปี ที่ 1,486 หน่วย ส่วนช่วงครึ่งหลังของปี ยอดขายก็ยังไม่แผ่ว ยังคงทำสถิติยอดขายสูงสุดในรอบ 10 ปี เช่นกัน 

ช่วงครึ่งหลังของปี 2566 มีจำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ 12,188 หน่วย เพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรก ที่จำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จอยู่ที่ 11,901 หน่วย ขณะที่มี 12,304 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้าง คาดว่าจะสร้างเสร็จ ภายในปี 2571 โดยที่โครงการในอนาคตส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ชายฝั่งตะวันตก 

จากข้อมูลมูลค่าการซื้อขายคอนโดมิเนียม ภูเก็ต ไตรมาส 3/2566 อยู่ที่ +113% เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 โดยผู้ซื้อเป็น คนไทยและต่างชาติ สัดส่วนเท่า ๆ กัน (50 : 50)  

จุดประสงค์ที่ชาวต่างชาติมาซื้อคอนโดมิเนียมที่ภูเก็ต มี 2 รูปแบบ คือ ซื้อเพราะต้องการลงทุนปล่อยเช่า ถึง 79% ​และซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ บ้านหลังที่สอง ประมาณ 21%

ชาวต่างชาติที่มาซื้อคอนโดมิเนียมในภูเก็ต มีทั้งชาวยุโรป และเอเชีย โดยชาติที่เป็นผู้ซื้อรายสำคัญ ได้แก่ รัสเซีย จีน และอังกฤษ และคาดว่ากลุ่มนี้ก็จะยังเป็นผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีของภูเก็ตต่อไปในปี 2567 

ปัจจัยสนับสนุนให้ตลาดคอนโดมิเนียม ภูเก็ตน่าสนใจ ได้แก่ เป็นจุดหมายท่องเที่ยวยอดนิยมของชาวต่างชาติ, การเดินทางเชื่อมต่อไปจุดต่าง ๆ ทำได้สะดวก มีเที่ยวบินตรงจากกรุงเทพฯ และจากต่างประเทศเข้ามา ขณะที่ภูเก็ตมีแผนขยายสนามบินนานาชาติ โดยคาดว่าจะดำเนินการเสร็จในปี 2571 ซึ่งในเวลานั้นสนามบินจะรองรับนักท่องเที่ยวได้มากกว่า 18 ล้านคนต่อปี และการมีสร้างทางหลวงสายใหม่ กระทู้-ป่าตอง ซึ่งจะทำให้การเดินทางเชื่อมต่อในภูเก็ตสะดวกขึ้น 

ทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมาก คือ หาดบางเทา และหาดลายัน เพราะเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อพื้นที่หลักอื่นได้สะดวก เช่น เชื่อมต่อใจกลางเมืองภูเก็ต ย่านเมืองเก่า สนามกอล์ฟ โรงพยาบาลชั้นนำ และโรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น 

ความน่าสนใจของตลาดปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในภูเก็ต คือ มีการนำเสนอรูปแบบบริหารจัดการการเช่าและนำเสนอผลตอบแทนที่จูงใจประมาณ 6-8% ต่อปี ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่เป็นนักลงทุน นอกจากนี้โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ ยังนำเสนอสิ่งอำนวยความสะดวกที่หรูหรา มีบริการสำหรับผู้พักอาศัย ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการอยู่อาศัย หรือมาพักผ่อน

วิลล่า

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 มีวิลล่าขายได้ 233 หลัง ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกที่ขายได้​251 หลัง แต่ถ้าเทียบกับครึ่งหลังของปี 2565 ก็พบว่า ยังเพิ่มขึ้น​+39.5% โดยวิลล่าใหม่ที่ขายได้ครึ่งปีหลังส่วนใหญ่เป็นราคาระดับกลาง 13.5-38.9 ล้านบาท ส่วนทำเลยอดนิยมยังคงเป็นพื้นที่ชายฝั่งตะวันตก

การเปิดตัววิลล่าใหม่ในภูเก็ตยังคงมีต่อเนื่อง เนื่องจากความต้องการซื้อของชาวต่างชาติยังแข็งแกร่ง โดยเฉพาะรัสเซีย ซึ่งถือเป็นตลาดผู้ซื้อหลัก

มีโครงการวิลล่าเปิดใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ทั้งหมด 25 โครงการ รวม 430 หลัง โดย 64% ของจำนวนหน่วยอยู่ทางชายฝั่งตะวันตก และเป็นวิลล่าที่มีราคาระดับกลาง​ สัดส่วน 59% หรือ 12 โครงการ 252 หน่วย 

พี่ทุยต้องบอกว่า แม้ข้อมูล​สัดส่วนชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมใกล้เคียงกับสัดส่วนคนไทย แต่ในความเป็นจริงแล้ว สัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมรวมถึงอสังหาฯ​ ประเภทอื่นในไทย ของชาวต่างชาติ อาจจะมากกว่าตัวเลขที่ออกมาด้วยซ้ำ เนื่องจากชาวต่างชาติอาจเข้ามาถือครองอสังหาฯ ด้วยวิธีอื่นๆ ที่ไม่ใช่การถือครองโดยตรง ซึ่งทำได้เฉพาะการซื้ออาคารชุดเท่านั้น

พี่ทุยขออธิบายเล็กน้อยเกี่ยวกับวิธีการที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาถือครองอสังหาฯ ในไทย ซึ่งหลักๆ จะแบ่งเป็น 2 รูปแบบ คือ แบบถูกกฎหมาย และแบบที่ใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย

วิธีที่ต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาฯ ในไทย

ถือครองเองแบบถูกกฎหมาย

• ถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คอนโดมิเนียม ภายใต้เงื่อนไขที่อาคารชุดนั้น ต้องมีชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ขายห้องชุดทั้งหมดในอาคาร 
• ทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ภายใต้อัตราการให้เช่าสูงสุดตามกฎหมายไทย ที่ 30 ปี โดยอาจต่อสัญญาเพิ่มให้มากกว่า 30 ปี หรือทำสัญญาน้อยกว่า 30 ปีก็ได้
• เป็นเจ้าของที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ และใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยสำหรับตนเองเท่านั้น โดยต้องเป็นที่ดินภายในเขตกรุงเทพฯ เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และหากพบว่า ทำผิดเงื่อนไขที่กำหนด ต้องขายคืนออกมา ​

ทั้งนี้ มีเงื่อนไขว่าชาวต่างชาติที่จะเข้าข่ายนี้ได้ ต้องนำเงินมาลงทุนในไทย 40 ล้านบาทขึ้นไป และต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี ในธุรกิจหรือกิจการตามที่กฎหมายกำหนด โดยมีระยะเวลาบังคับใช้กฎหมายนี้ 5 ปี นอกจากนี้ต้องเป็นต่างชาติที่เข้าข่าย 4 กลุ่ม ดังต่อไปนี้ 

1. กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง
2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ
3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย
4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

ถือครองโดยใช้ช่องโหว่ของกฎหมาย

• จัดตั้งบริษัทในไทย โดยถือหุ้นในสัดส่วนไม่เกิน 49% และมีคนไทยเข้ามาร่วมถือหุ้นในบริษัทนี้ด้วย จากนั้นซื้ออสังหาริมทรัพย์ในนามบริษัท 
• ถือครองผ่านนอมินีคนไทย เช่น จ้างคนไทยมาซื้อบ้าน แล้วทำสัญญากู้ยืมเงินซื้อบ้านกับชาวต่างชาติ เพื่อให้ชาวต่างชาติมีสถานะเป็นเจ้าหนี้ หรือ แต่งงานกับคนไทย แล้วให้คู่สมรสคนไทยเป็นคนถือกรรมสิทธิ์

ต่างชาติซื้ออสังหาภูเก็ต กระทบคนพื้นที่ยังไง

ถ้าดูจากวิธีการเข้าถือครองที่มีรูปแบบการใช้ช่องโหว่ของกฎหมายด้วยแล้ว ก็ไม่น่าแปลกใจนักที่จะมีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของวิลล่าหรูในภูเก็ตกันเกลื่อนกลาด มิหนำซ้ำบางรายก็ยังเข้ามายึดพื้นที่ แล้วทำธุรกิจแข่งกับคนไทยด้วย ​

พี่ทุยไปลองรวบรวมตัวอย่าง การเนียนเข้ามาทำธุรกิจแข่งกับคนไทยในภูเก็ตที่เคยเป็นข่าวมาแล้ว ได้แก่ การเข้ามาในรูปแบบบริษัทที่มีคนไทยร่วมถือหุ้นด้วยบังหน้า มาสร้างที่อยู่อาศัยขาย โดยมีกลุ่มเป้าหมายขายชาวต่างชาติด้วยกัน ซึ่งก็เท่ากับว่า เงินที่ขายได้จากส่วนนี้ก็ไม่ได้กระจายรายได้ให้กับประเทศไทยได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยจริง ๆ 

นอกจากนี้ก็ยังมีการมาทำธุรกิจแท็กซี่ รถนำเที่ยวรูปแบบต่าง ๆ รับนักท่องเที่ยวจากชาติตัวเองแบบเบ็ดเสร็จ ​ธุรกิจร้านอาหาร ร้านตัดผม ไปจนถึงธุรกิจผิดกฎหมาย เช่น การขายบริการทางเพศ เป็นต้น โดยกลุ่มชาวต่างชาติ ที่เราได้ยินข่าวหนาหูเรื่องการรุกคืบเข้ามาครอบครองอสังหาฯ รวมถึงทำธุรกิจแข่งกับคนไทยกันเป็นล่ำเป็นสัน ก็คือ รัสเซีย 

จะเห็นได้ว่า เมื่อดูรวม ๆ แล้ว การมีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเที่ยวภูเก็ตเยอะขึ้น ในมุมหนึ่งก็เป็นเรื่องที่ดี ที่จะช่วยสร้างรายได้หมุนเวียนให้ระบบเศรษฐกิจไทยมากขึ้น แต่ในอีกมุมหนึ่งที่มาพร้อมกันเสมอกับการท่องเที่ยวที่เติบโตก็คือ มักจะมีชาวต่างชาติที่ต้องการจะมาหาประโยชน์จากการท่องเที่ยวไทยที่เติบโตด้วยเช่นกัน 

ซึ่งในกรณีที่เข้ามากันแบบถูกกฎหมาย ก็คงไม่ผิดอะไร แต่ที่น่าเป็นห่วงก็คือ การเข้ามาทำธุรกิจผิดกฎหมาย เข้ามาแย่งอาชีพคนไทย รวมทั้งเข้ามากว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยช่องโหว่ของกฎหมายที่มี จนทำให้ รายได้บางส่วนที่ควรจะตกอยู่กับประเทศไทย ไม่ตกถึงประเทศไทยอย่างแท้จริง 

เรื่องนี้พี่ทุยคิดว่า หน่วยงานที่เกี่ยวข้องรู้ดีอยู่แล้ว เพราะทั้งภาคประชาชน เอกชน ก็ออกมาส่งเสียงบ่น แสดงความกังวลให้เห็นกันตลอด อาจจะเห็นบางหน่วยงานเข้าไปจัดการกับกลุ่มธุรกิจผิดกฎหมายของต่างชาติบ้าง 

แต่ถ้าถามพี่ทุยว่า การจัดการทำได้ดีพอแล้วหรือยัง ก็ต้องบอกว่า ถ้าดีมากพอ ก็คงไม่มีปัญหาให้เห็นต่อเนื่องจนมาถึงทุกวันนี้ ในฐานะคนไทย เราคงต้องติดตามดูกันต่อไปว่า อนาคตภูเก็ตจะเป็นเช่นไร เชื่อว่าหลายคนก็คงยินดีต้อนรับนักท่องเที่ยวดีๆ ที่มาเที่ยวภูเก็ต แต่ส่วนที่ไม่ดี ที่แอบแฝงมาหากินกับการต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติของเรา เป็นเนื้อร้ายที่ต้องจัดการ