วิเคราะห์ “หุ้น CPN” ผู้นำศูนย์การค้า-ค้าปลีกเบอร์ 1 ของไทย

สำหรับนักลงทุนที่คุ้นเคยกับ “หุ้น CPN” น่าจะพอรู้อยู่แล้วว่ามีธุรกิจหลัก คือ ห้างสรรพสินค้า Central  ซึ่งห้างสรรพสินค้าแห่งนี้ผ่านการเดินทางมาอย่างยาวนานตั้งแต่จุดเริ่มต้นอย่างร้านขายของชำสู่การเป็นห้างสรรพสินค้าลำดับต้น ๆ ที่อยู่คู่เมืองไทยมาหลายทศวรรษ

เป็นที่รู้กันว่าในช่วงเวลาไม่นานมานี้เป็นภาวะที่ยากลำบากต่อธุรกิจเกือบทุกรูปแบบ และสำหรับยักษ์ใหญ่อย่าง CPN จึงน่าจับตามองถึงความเปลี่ยนแปลงท่ามกลางวิกฤติครั้งนี้ วันนี้พี่ทุยพามาสรุปการวิเคราะห์พร้อม ๆ กันแบบเจาะลึกกับ “หุ้น CPN” ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่ถือว่าเป็นเบอร์ 1 ของไทยกัน

CPN คือใคร ?

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ก่อตั้งขึ้นในปี พ.ศ. 2523 เพื่อทำธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดใหญ่รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร โดยมีรายได้หลักมาจากการให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกของห้างเซ็นทรัล และบริการระบบสาธารณูปโภค ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบรักษาความสะอาดภายใน

รายได้หลักของ CPN มาจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้าและธุรกิจอื่นที่สนับสนุนธุรกิจศูนย์การค้า มากกว่า 81%

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย 6 กลุ่มธุรกิจ ได้แก่

1. ศูนย์การค้าและธุรกิจอื่นที่สนับสนุนธุรกิจศูนย์การค้า 81%
2. อาคารสํานักงาน  5%
3. ศูนย์อาหาร 2%
4. โรงแรม 1%
5. โครงการที่พักอาศัย 8%
6. รายได้อื่น ๆ จากการลงทุนในกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์ 3%

ปัจจุบันเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ได้ลงทุนอยู่ในโครงการศูนย์การค้าทั้งหมด 34 แห่ง โดยแบ่งเป็น เซ็นทรัลเวิลด์ 1 แห่ง เซ็นทรัลพลาซา 25 แห่ง เซ็นทรัลเฟสติวัล 6 แห่ง และอีก 2 แห่งล่าสุด คือ เซ็นทรัล ไอ-ซิตี้ ประเทศมาเลเซียและเซ็นทรัล วิลเลจ ลักซูรี่ เอาท์เล็ต นอกจากนี้ยังมีโครงการที่กำลังพัฒนาเพิ่มเติมอีก 5 แห่งภายในปี พ.ศ. 2565

เมื่อพิจารณาอัตราการเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าในปี พ.ศ. 2563 พบว่า ลดลงเพียงเล็กน้อยเมื่อเปรียบเทียบกับปี พ.ศ. 2562 แม้ผู้เช่าได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ในปี พ.ศ. 2563 เพราะว่าทาง CPN ได้มีมาตราการช่วยเหลือผู้ประกอบการร้านค้า โดยไม่เก็บค่าเช่าในช่วงที่ศูนย์การค้าปิดชั่วคราว และมีส่วนลดค่าเช่าพื้นที่รวมทั้งการเพิ่มช่องทางการจัดจำหน่ายสินค้าผ่านทางออนไลน์และจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อาคารสำนักงานของ CPN มีขนาดพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเช่าพื้นที่กลับมีแนวโน้มที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากการปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานของหลายองค์กรให้สอดคล้องกับจำนวนพนักงานและสภาวะการดำเนินการดำเนินธุรกิจที่เปลี่ยนไป จากอุปทาน (Supply) ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตและอุปสงค์ (Demand) ที่มีแนวโน้มลดลง อาจจะเป็นแรงกดดันให้อัตราการเช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับต่ำต่อไปในระยะสั้น

4 จุดแข็งของ “หุ้น CPN” บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

1. ชื่อเสียงของบริษัท

CPN มีศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียงมาตรฐานระดับโลก ศูนย์การค้าของ CPN ทั้ง 34 ศูนย์ทั้งในและนอกประเทศ เป็นแลนด์มาร์คที่สร้างสรรค์ไลฟ์สไตล์ใหม่ และศูนย์กลางการใช้ชีวิตของผู้คนในทุกโลเคชั่นทั่วประเทศ ด้วยความสำเร็จในการจัดอีเวนต์ให้มีความเป็นเลิศและโดดเด่น ยิ่งใหญ่ระดับประเทศ ไปจนถึงระดับนานาชาติ

2. คุณภาพของการบริการ

CPN มีการสำรวจความพึงพอใจของลูกค้า (Customer Satisfaction Survey) เป็นประจำทุกปี มีการให้ความสำคัญกับความสะดวกและปลอดภัยของลูกค้าเป็นหลัก รับฟังความคิดเห็นจากลูกค้า นำมาให้ฝ่ายบริหารและฝ่ายปฏิบัติการมาพัฒนาแผนงานที่เหมาะสม

และยังเน้นในการนำนวัตกรรมและเทคโนโลยีมาให้บริการเพื่ออำนวยความสะดวกและสร้างความมั่นใจในเรื่องความปลอดภัยแก่ลูกค้าและผู้ใช้บริการอย่างสม่ำเสมอ

3. คณะผู้บริหารมีวิสัยทัศน์

บริษัทฯ มีวิสัยทัศน์ในการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำแห่งภูมิภาค ด้วยเป้าหมายที่จะสร้างสรรค์อนาคตที่ดี และยั่งยืนสำหรับทุกคน ผ่านการรักษาการเติบโตของโครงการปัจจุบันที่ดำเนินการอยู่และการพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ทั้งในประเทศและต่างประเทศโดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ทั้งในรูปแบบการลงทุนเอง การร่วมทุน และการเข้าซื้อกิจการที่มีศักยภาพ

4. ความน่าเชื่อถือของบริษัท

ทริสเรตติงคงอันดับเครดิตบริษัทในระดับ AA ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง ความน่าเชื่อถือและการ เติบโตของ “หุ้น CPN”

CPN มีรายได้ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ในปี 2563 CPN มีนโยบายช่วยเหลือผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบในวิกฤติโควิด-19

ถ้าเราลองเปิดดูงบย้อนหลังของ CPN จะเห็นได้ว่า มีแนวโน้มรายได้และอัตรากำไรสุทธิเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ในช่วงปี พ.ศ. 2563 จะเห็นว่า “รายได้รวม” และ “กำไรสุทธิ” ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสาเหตุหลัก ๆ ก็จะมาจากรายได้ของค่าเช่าและบริการที่ลดลง ทั้งนี้ก็เพราะว่า CPN ต้องทำการช่วยเหลือผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบในวิกฤติ โควิด-19 ครั้งนี้ด้วย 

เมื่อวิกฤติโควิด-19 ผ่านไปแล้ว ประชาชนได้รับวัคซีนโควิด-19 มากพอจนมีภูมิคุ้มกันหมู่ เชื่อว่า CPN จะผ่านพ้นจุดต่ำสุดและจะเป็นหนึ่งในหุ้นที่ได้รับประโยชน์จากทั้งมาตรการภาครัฐและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เนื่องจากคนน่าจะมีความมั่นใจมากขึ้นในการออกมาจับจ่ายใช้สอย การบริโภคน่าจะขยายตัวดีขึ้น ส่งผลให้ CPN มีรายได้จากค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้นนั่นเอง

อย่างที่เรารู้กันอยู่แล้วว่าในช่วงปี พ.ศ. 2563 หลาย ๆ ธุรกิจได้รับผลกระทบจากโควิด-19 รวมถึง CPN เองก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ดูได้จากรายได้รวมปี พ.ศ. 2563 ลดลงถึง 16.51% (YoY) เนื่องจากมีมาตรการปิดเมือง (Lockdown) ระดับการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่ต่ำ และการที่ไม่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามา

เราจะเห็นว่า “กำไรต่อหุ้น (EPS)” ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บ่งบอกถึงบริษัทมีความสามารถในการทำกำไรที่ต่ำลงเมื่อเปรียบเทียบกับงบปี พ.ศ. 2559-2562 ในช่วงสภาวะปกติ

ส่วนของ P/E ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อยู่ที่ 19.04 เท่า จากราคาหุ้น ณ สิ้นปี พ.ศ. 2563 ที่ 47.75 บาท ไม่แพงถ้าเทียบกับกำไรปกติที่คาดว่าจะเติบโตในอนาคต

ถ้านำข้อมูลบริษัทกลุ่มห้างสรรพสินค้าอื่น ๆ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มาคำนวณ P/E ในงบปี พ.ศ. 2563 พบว่า สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ (SF) มี P/E อยู่ที่ระดับ 5.29 เท่า, เดอะ แพลทินัม กรุ๊ป (PLAT) มี P/E เท่ากับ 141.95 เท่า และ เอ็ม บี เค (MBK) มี P/E เท่ากับ 16.53 เท่า

จึงพอจะสรุปได้คร่าว ๆ ว่า CPN มี P/E อยู่ในระดับกลาง ๆ ในกลุ่มอุตสาหกรรมห้างสรรพสินค้า ไม่ได้ถูกหรือแพงจนเกินไป แต่ทั้งนี้ต้องไปดูรายละเอียดของรายได้และแนวโน้มในอนาคตของบริษัทอื่น ๆ ประกอบด้วย 

อัตราส่วนที่น่าสนใจต่อมาก็คือ D/E Ratio จะเห็นได้ว่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งโดยปกติแล้วบริษัทที่มี D/E Ratio มีค่าที่สูง แปลว่า บริษัทมีภาระหนี้สินที่สูง ซึ่งไม่ใช่เรื่องที่ดี เราจะต้องไปดูต่ออีกหน่อยว่าทำไมอยู่ ๆ ถึงมีสัดส่วนหนี้ที่สูงขึ้น พอเจาะลึกลงไปเราจะเห็นว่าทาง CPN มีการลงทุนเพื่อขยายกิจการอย่างต่อเนื่อง โดย CPN มีโครงการที่กำลังพัฒนาเพิ่มเติมอีก 5 แห่งภายในปี พ.ศ. 2565 จึงส่งผลให้ค่า D/E Ratio สูงขึ้นตามการลงทุนที่เพิ่มสูงขึ้นนั่นเอง

และส่วนของ ROA และ ROE ตามหลักการแล้วยิ่งสูง ยิ่งถือว่าบริษัทนั้นสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่มีอยู่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในช่วงก่อนโควิด-19 ถือว่า CPN อยู่ในระดับที่ดีอย่างมาก แต่หากดูในงบ ปี 2563 แล้วพบว่า ทั้งสองอัตราส่วนลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากกำไรสุทธิที่ลดลงนั่นเอง

อ่านเพิ่มเติม

• วิเคราะห์หุ้นด้วย 9 อัตราส่วนทางการเงิน

CPN ตั้งเป้าหมายเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการค้าปลีกที่ใหญ่และทันสมัยที่สุดในประเทศไทย

ตลอดเกือบ 40 ปีแห่งความสำเร็จอย่างต่อเนื่อง เซ็นทรัลพัฒนา ได้เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการค้าปลีกที่ใหญ่และทันสมัยที่สุดในประเทศไทย 

บริษัทมีวิสัยทัศน์ที่จะพัฒนาศูนย์การค้าของบริษัทในพื้นที่ที่มีศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ทั่วประเทศ โดยมีเป้าหมายต่อไปในการขยายไปสู่ประเทศ เพื่อนบ้านโดยใช้ความชำนาญในการบริหารและจัดการกิจการศูนย์การค้าที่มีอยู่เป็นทุน

แล้วอนาคตของ CPN จะเป็นอย่างไรต่อไป ?

เรื่องแรกที่ต้องติดตามก็คือ บริษัทวางแผนการลงทุนในระยะ 5 ปี (พ.ศ. 2564-2568) จำนวน 11,600 ล้านบาท ซึ่งงบลงทุนเน้นใช้พัฒนาโครงการใหม่ เช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ศรีราชา, เซ็นทรัล อยุธยา, เซ็นทรัล จันทบุรี และโครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค ที่จะเปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2566-2567 

นอกจากนี้ยังมี การลงทุนโครงการต่อเนื่อง ปรับปรุงโครงการเดิม และโครงการลงทุนใหม่ ๆ ในต่างประเทศ เช่น ประเทศเวียดนาม มีการเดินหน้าศึกษาการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่ ๆ เช่น โครงการมิกซ์ยูส เพื่อขยายศูนย์การค้าและเพิ่มพื้นที่เช่าใหม่อย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างรายได้ให้เติบโตต่อไป

เนื่องจาก CPN มีแผนการขยายธุรกิจไปต่างประเทศทำให้ต้องเจอกับความเสี่ยงจากการลงทุนในประเทศนั้น ๆ ที่เกิดจากปัจจัยที่หลากหลาย เช่น ภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ความไม่แน่นอนของความต้องการของตลาด เป็นต้น ทำให้ต้องติดตามต่อว่าการลงทุนทั้งหมดนั้นจะได้รับการตอบรับเหมือนอดีตที่ผ่านมาหรือไม่

อีกเรื่องหนึ่งที่น่าสนใจ ก็คือ “การแข่งขันของธุรกิจ” มีแนวโน้มรุนแรงขึ้นจากคู่แข่งรายใหม่ทั้งในและต่างประเทศที่เห็นช่องทางการเติบโตของภาคค้าปลีกไทย คู่แข่งจากร้านค้าออนไลน์ (E-commerce) ก็มีทิศทางเติบโตอย่างก้าวกระโดด ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งปรับกลยุทธ์ให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วเพื่อขยายฐานรายได้และกลุ่มลูกค้าในระยะยาว ปัจจุบันห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่มี 3 กลุ่ม คือ Central, Robinson และ The Mall  มีสาขารวมกันทั้งหมด 80 แห่งทั่วประเทศ

ถึงแม้ว่าการแพร่ระบาดของโควิด-19 จะกระทบต่อจำนวนผู้ใช้บริการห้างสรรพสินค้า รวมถึงบริษัทมีการใช้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่อย่างต่อเนื่อง ส่งผลต่อผลประกอบการ แต่ CPN ก็ยังสามารถที่จะดำเนินกิจการต่อได้เป็นอย่างดี ดูได้จากงบปี 2563 ที่บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิ 9,557 ล้านบาท จากการลดต้นทุนในการดำเนินงาน และควบคุมค่าใช้จ่าย อย่างพวกค่าสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายทางการตลาด เพื่อรักษาสภาพคล่องของกระแสเงินสดและยังคงให้ความช่วยเหลือผู้เช่า ร้านค้าในศูนย์การค้า

ถ้าวิกฤติครั้งนี้ได้ผ่านพ้นไป พี่ทุยมองว่าผลประกอบการของ CPN จะกลับมาเติบโตจาก การเปิดประเทศและการเปิดโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่องได้แน่นอน

ใครที่อยากลงทุนในหุ้น ดูคลิปเกี่ยวกับหุ้นเพิ่มเติม ได้ที่นี่

• 8 วิธีหา “หุ้น 10 เด้ง” สำหรับมือใหม่
• วิธีเริ่มเล่นหุ้น สำหรับ “มนุษย์เงินเดือน”

อ่านเพิ่มเติม

• ซีรีส์การเงิน ลงทุนหุ้นเป็นใน 30 วัน