มนุษย์เงินเดือนอยากซื้อบ้าน-คอนโดแบบ "ไม่มีเงินดาวน์" ต้องทำอย่างไร ?

มนุษย์เงินเดือนอยากซื้อบ้าน-คอนโดแบบ “ไม่มีเงินดาวน์” ต้องทำอย่างไร ?

3 min read  

ฉบับย่อ

  • แต่ละสถาบันการเงินมักกำหนด ‘เพดานเงินกู้’ หรือวงเงินสูงสุดที่จะอนุมัติให้ผู้กู้ในการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งหลายแห่งกำหนดไว้ไม่เกิน 90% ในระยะเวลากู้ 30 ปี
  • แบงก์ชาติได้ออกมาตรการ LTV เพื่อสกัดการเก็งกำไรและลดการเกิดหนี้เสีย โดยกำหนดให้เฉพาะผู้ที่มีสัญญาแรก หรือซื้อบ้านหลังแรกเท่านั้นที่สามารถกู้ได้เต็มวงเงิน 100%
  • กรณีที่สถาบันการเงินอนุมัติเงินกู้ให้ไม่เต็มวงเงิน ผู้กู้จะต้องจ่ายส่วนที่เหลือเป็นเงินดาวน์กับโครงการ เช่น คอนโด 3 ล้านบาท แต่กู้ได้ 2.7 แสนบาท ก็ต้องมีเงินดาวน์ 3 แสนบาท

สำหรับใครที่หาซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นของตัวเอง พี่ทุยเชื่อว่าคงมีการศึกษาหาข้อมูลกันมาพอสมควรว่าจะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง แต่สำหรับการซื้อบ้านในช่วงวิกฤต การที่เรา “ไม่มีเงินดาวน์” อาจจะเป็นอีกหนึ่งปัญหาที่หลายคนพบเจอ

ปกติแล้วสินค้าราคาแพงอย่างบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาหลักล้าน ก็จะต้องมีหลักค้ำประกันอย่างเงินดาวน์ หรือเงินก้อนที่เราวางไว้จำนวนหนึ่งเพื่อแสดงความสามารถในการผ่อนของเรา

วันนี้พี่ทุยเลยอยากชวนมาไขข้อสงสัยกันว่าถ้าอยากซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม โดยที่ยัง “ไม่มีเงินดาวน์” จะสามารถซื้อได้มั้ย

เพดานเงินกู้คืออะไร ?

ก่อนอื่นเลยพี่ทุยต้องบอกว่าทุกสถาบันการเงินหรือแต่ละแบงก์มีการกำหนด ‘เพดานเงินกู้’ หรือวงเงินสูงสุดที่จะสามารถอนุมัติให้แก่ผู้ยื่นกู้ได้ เช่น พี่ทุยอยากซื้อคอนโดมิเนียมราคา 3 ล้านบาท หากแบงก์ที่ยื่นกู้กำหนดเพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัย 90% ของราคาซื้อขาย เท่ากับว่าอย่างมากที่สุดแบงก์จะอนุมัติสินเชื่อให้พี่ทุย 3,000,000 x 90% = 2,700,000 บาทเท่านั้น ส่วนที่เหลืออีก 300,000 บาท พี่ทุยจะต้องเตรียมเงินมาจ่ายเอง แต่ถ้ากู้ได้เต็ม 100% พี่ทุยก็ไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์นั่นเอง

กำหนดวงเงินสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงินก็เป็นไปตามข้อกำหนดของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ‘แบงก์ชาติ’ เพราะต้องการคุมไม่ให้เกิดหนี้เสีย (NPL) เช่น พี่ทุยขอกู้ทั้งที่ไม่พร้อม สุดท้ายไม่สามารถผ่อนต่อได้ คอนโดมิเนียมที่พี่ทุยกำลังผ่อนก็จะต้องถูกยึดแล้วแปรสภาพเป็นหนี้เสียทีหลัง ซึ่งก็จะเป็นภาระของแบงก์ที่พี่ทุยไปกู้ในการหาผู้ซื้อรายใหม่ รวมถึงพอสามารถกู้ได้เต็ม 100% ทำให้ไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์ ก็อาจทำให้นักเก็งกำไร หรือคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมโดยที่ไม่ต้องการอยู่อาศัยเอง แต่ซื้อเพื่อรอให้เพิ่มราคาแล้วขายต่อมีจำนวนเยอะขึ้น ซึ่งกลุ่มนี้มีความเสี่ยงที่จะปล่อยทิ้งเมื่อรู้สึกว่าไม่คุ้มและมีโอกาสเป็นหนี้เสียสูงกว่าคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

แบงก์ชาติจึงประกาศใช้มาตรการ LTV (Loan to Value) กำหนดเพดานการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 และมีการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขให้เหมาะกับสถานการณ์ โดยล่าสุดกำหนดให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ที่ทำ ‘สัญญาแรก’ หรือบ้านหลังแรก สามารถกู้ได้เต็มวงเงิน 100% และกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ และสิ่งของที่จำเป็นกับการอยู่อาศัย 

ขณะที่การวาง ‘เงินดาวน์’ จะเกิดขึ้น เมื่อมีสัญญาที่สองหรือการซื้อที่อยู่อาศัยในชื่อตัวเองครั้งที่สอง แต่ผ่อนสัญญาแรกไปแล้วไม่เกิน 2 ปี จะต้องวางดาวน์อย่างน้อย 10% ของราคาซื้อขาย หรือได้รับการอนุมัติวงเงินไม่เกิน 90% แต่ถ้าผ่อนสัญญาแรก 2 ปีขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ 20% และต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 30% หากมีการทำสัญญาที่สามเป็นต้นไป

เช่น หลังจากผ่อนคอนโดมิเนียมไปได้ 3 ปี แล้วพี่ทุยอยากซื้อบ้านสักหลังในราคา 5 ล้านบาท บ้านหลังใหม่ที่ซื้อในนามของพี่ทุยจะเป็นสัญญาที่สอง มาตรการ LTV กำหนดไว้ว่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้านบาท ถ้าผ่อนสัญญาแรก 2 ปีขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ 20% เท่ากับการซื้อบ้านครั้งนี้ พี่ทุยต้องเตรียมเงินดาวน์ 5,000,000 x 20% = 1,000,000 บาท มีโอกาสกู้สินเชื่อได้สูงสุด 4 ล้านบาทเท่านั้น

ส่วนใครที่ตั้งใจจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในสัญญาแรกจะต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ 10% ถ้าเป็นสัญญาที่สองวางดาวน์อย่างน้อย 20% และอย่างน้อย 30% สำหรับสัญญาที่สามเป็นต้นไป

สรุปง่าย ๆ ก็คือเราจะซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยไม่ต้องใช้เงินดาวน์ก็ต่อเมื่อซื้อเป็นสัญญาแรกในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท

ถ้าพี่ทุยยื่นกู้ขอซื้อคอนโดมิเนียมในชื่อตัวเองครั้งแรกราคา 3 ล้านบาท ก็จะได้เต็มวงเงิน 100% แถมยังขอยื่นกู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งห้องได้อีก 300,000 บาท หรือ 10% ของวงเงินที่ยื่นกู้ได้อีกด้วย

แต่ก็อย่าลืมว่ายังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เกี่ยวกับซื้อที่บ้านและคอนโดมิเนียมที่ต้องเตรียมจ่ายอยู่ดี ไม่ใช่ว่าไม่วางดาวน์แล้วจะโอนกรรมสิทธิ์เข้าอยู่ได้ทันที แล้วค่อยจ่ายค่าผ่อนทุกเดือนเอา โดยช่วงนี้มีมาตรการสำหรับคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% ของราคาประเมิน/ราคาขาย เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% ของวงเงินกู้ เหลือ 0.01% เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2564 

การวางเงินดาวน์ ทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยถูกกว่า การ “ไม่มีเงินดาวน์” จริงหรือไม่ ?

บางคนอาจเคยได้ยินวลีว่า ‘ดาวน์น้อย ผ่อนนาน’ มาบ้าง ซึ่งพี่ทุยต้องบอกเลยว่าจริง ลองนึกภาพดูง่าย ๆ ถ้ายื่นกู้เต็มวงเงิน 3 ล้านบาทโดยไม่วางดาวน์ พี่ทุยก็ต้องใช้เวลานานในการผ่อนให้หมดทั้งก้อน แถมดอกเบี้ยก็ยังวิ่งตามเรื่อย ๆ ในมุมกลับกันถ้าพี่ทุยยอมวางดาวน์สัก 300,000 บาท เท่ากับพี่ทุยเป็นหนี้แค่ 2.7 ล้านบาท นอกจากผ่อนหมดไวกว่าแล้ว เงินก้อน 300,000 บาทของพี่ทุยก็ไม่ถูกคิดดอกเบี้ยจากแบงก์ด้วย เรียกว่าการวางดาวน์ทำให้ใช้เวลาผ่อนสั้นกว่า และจ่ายดอกถูกกว่า 

ยกตัวอย่างเดิม ถ้าพี่ทุยซื้อคอนโดมิเนียม 3 ล้านบาท โดยกู้เต็ม 100% เป็นเวลา 30 ปี หรือ 360 งวด กับแบงก์ที่คิดดอกเบี้ย 3 ปีแรก 2.57% ส่วนปีที่ 4 เป็นต้นไปคิดดอกเบี้ย 6.15% และเลือกผ่อนงวดละ 16,700 บาท พี่ทุยใช้โปรแกรมคำนวณออกมาแล้วพบว่า… กว่าจะผ่อนหมด 3 ล้านบาทโดยไม่รีไฟแนนซ์ พี่ทุยจะต้องผ่อนทั้งหมด 356 งวด และระหว่างนั้นต้องจ่ายดอกเบี้ยถึง 2,932,672 บาท 

ขณะที่ถ้าพี่ทุยมีเงินเก็บและวางเงินดาวน์ 300,000 บาท จะกู้แบงก์แค่ 2.7 ล้านบาท หากผ่อนชำระงวดละ 16,700 บาท ภายใต้เงื่อนไขดอกเบี้ยเดิมเป็นระยะเวลา 30 ปีโดยไม่รีไฟแนนซ์ พี่ทุยจะสามารถผ่อนหมดภายใน 275 งวด และจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมด 1,884,471.07 บาท

เทียบกันแล้วถ้าพี่ทุยวางดาวน์ 10% ของราคาขาย จะช่วยให้ผ่อนหมดไวกว่า 356 – 275 = 81 งวด หรือ 6 ปี 8 เดือน และจ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่า 2,932,672 – 1,884,471.07 = 1,048,200.93 บาท ซึ่งไม่ใช่เงินจำนวนน้อย ๆ เลย ซื้อคอนโดมิเนียมระดับ Economy Class ตามนอกเมือง หรือรถยนต์สักคันมาขับได้เลยทีเดียว

อัปเดตเพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัย

มนุษย์เงินเดือนอยากซื้อบ้าน-คอนโดแบบ "ไม่มีเงินดาวน์" ต้องทำอย่างไร ?

หวังว่าข้อมูลที่พี่ทุยนำมาแชร์วันนี้จะช่วยในการตัดสินใจได้ แต่ก็ไม่เสมอไปหากใครที่มีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่ใหม่โดยไม่มีเงินดาวน์ เพียงแค่ว่าถ้าครบ 3 ปีก็ลองยื่นขอรีไฟแนนซ์ที่พี่ทุยเคยอธิบายไว้ดู หรือพร้อมเมื่อไหร่ก็รีบโปะเงินต้นให้ลดไว ๆ เพื่อจะได้ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยแพง แล้วก็อย่าลืมวางแผนการเงินอย่างสม่ำเสมอ เตรียมเงินเก็บสำรองไว้ยามฉุกเฉินด้วยนะ

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
"Forex" FXTM
"Forex" FXTM
error: