กรณีศึกษา “ลงทุนอสังหาฯ” ตามสไตล์ปู่บัฟเฟตต์

รู้หรือไม่ว่า… ปรมาจารย์การลงทุนหุ้นแนว VI ระดับโลก ปู่บัฟเฟตต์ไม่ได้มีดีเพียงแค่ลงทุนหุ้นเท่านั้นนะ แต่ปู่บัฟเฟตต์ยังเคย “ลงทุนอสังหาฯ” มาแล้ว และที่สำคัญถือว่าประสบความสำเร็จไม่แพ้กับลงทุนหุ้นเลย ถึงแม้ปู่บัฟเฟตต์จะไม่ถนัดเหมือนกับการลงทุนหุ้นก็ตาม

พี่ทุยยกตัวอย่างกรณีศึกษา ไว้ 2 กรณีให้ได้เรียนรู้กัน ปู่เล่าให้ฟังไว้ในหนังสือรายงานการประชุมของเบิร์กไชร์ ฮาทาเวย์

“ลงทุนอสังหาฯ” ด้วยการซื้อฟาร์มที่เนบราก้า ขนาดใหญ่เกือบ 1000 ไร่ 

ในช่วงประมาณปี 1975-1980 เป็นช่วงที่ราคาพืชผลทางการเกษตรเกิดภาวะฟองสบู่ขึ้นจึงทำให้ราคาที่ดินตกต่ำมามากถึงกว่า 50% ต่อมาอีกประมาณ 10 ปี บัฟเฟตต์จึงได้ตัดสินใจเข้าไปซื้อฟาร์มแห่งหนึ่งที่มีขนาดประมาณเกือบ 1 พันไร่ จากสถาบันการเงินของรัฐ ที่ได้ไปยึดที่ดินมาจากชาวไร่ที่ไม่สามารถผ่อนไหวในราคาราวๆ 2.8 แสนเหรียญฯ

แม้ว่าปู่บัฟเฟตต์จะไม่ได้มีความเชี่ยวชาญด้านการทำไร่ทำสวนมาก่อน แต่โชคดีที่ปู่มีลูกชายที่ทำการเกษตรอยู่ ทำให้ปู่บัฟเฟตต์สามารถวิเคราะห์ได้ว่า หากต้องการปลูกพืชผลเพื่อทำสวนข้าวโพด ถั่วเหลือง ต่อไร่ ปู่จะต้องใช้ต้นทุนเท่าไหร่ในการบริหารจัดการ และยังคาดการณ์ไปถึงผลกำไรไว้ได้อยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี นอกจากนั้นปู่บัฟเฟตต์ยังคิดไว้อีกว่าราคาพืชผลในอนาคตต่อไปน่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้น แม้ว่าอาจมีความผันผวนในช่วงระหว่างปีบ้าง แต่เนื่องจากปู่บัฟเฟตต์มุ่งเน้นการลงทุนในระยะยาวอยู่แล้ว จึงทำให้ฟาร์มแห่งนี้ เมื่อเวลาผ่านไป 20-30 ปี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมา 4-5 เท่าตัวเลยทีเดียว และในส่วนของผลกำไรจากการทำฟาร์มก็เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวเช่นกัน ทั้งๆที่ปู่บัฟเฟตต์ก็ไม่ได้จบด้านการเกษตรเลย หรือมีความรู้ชอบเรื่องการทำไร่ทำสวนมาก่อนเลยก็ตามที

การซื้ออาคารพาณิชย์ที่อยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยนิวยอร์ก

ปู่บัฟเฟตต์ได้เห็นประกาศขายอาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งที่ติดกับมหาวิทยาลัยนิวยอร์ก หลังจากที่กองทุนแห่งหนึ่งได้ยึดมาเนื่องจากการล้มละลายของลูกหนี้ สาเหตุมาจากการเกิดภาวะฟองสบู่แตกอีกเช่นกัน สิ่งที่ปู่บัฟเฟตต์ทำก็เหมือนกับกรณีการซื้อฟาร์ม คือปู่บัฟเฟตต์ได้ทำการวิเคราะห์ไว้แล้วว่าอาคารแห่งนี้จะสามารถสร้างผลตอบแทนประมาณ 10% ต่อปี จากการให้เช่าอาคารสำหรับขายของให้นักศึกษามหาวิทยาลัยนิวยอร์กนี้เอง

ต่อมาปู่บัฟเฟตต์ได้ตัดสินใจซื้ออาคารร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารอาคาร เพราะว่าแต่เดิมทีมกองทุนเป็นผู้บริหารอาคารเอง จึงทำให้มีรายได้จากสัดส่วนค่าเช่าไม่มากเท่าที่ควรจะได้รับ แต่จากการได้ทีมที่มีความเชี่ยวชาญเข้ามาช่วยบริหารกลับทำให้กำไรค่าเช่าเพิ่มขึ้นอีก 2-3 เท่าตัวเลยทีเดียว ที่เหนือชั้นกว่านั้น ปู่บัฟเฟตต์ได้ใช้การไปกู้เงินแบบ Re-finance หรือการกู้หนี้ใหม่มาใช้คืนหนี้เก่าที่ปู่เคยไปซื้ออาคารเอาไว้เดิม ทำให้มีต้นทุนที่ถูกลงจึงได้กำไรมาเพิ่มขึ้นอีก เมื่อเวลาผ่านไป 5-6 ปี ปู่บัฟเฟตต์สร้างกำไรจากการลงทุนอาคารพาณิยช์คิดรวมประมาณ 150%

บัฟเฟตต์เสริมว่า รายได้ทั้งจากฟาร์มและอาคารพาณิชย์ยังมีโอกาสเพิ่มขึ้นไปได้อีกเรื่อยๆในระยะยาว ถึงแม้ว่ากำไรจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายอะไรนัก แต่ถือได้ว่าเป็นการลงทุนที่มีความมั่นคงและน่าพอใจในการส่งต่ออสังหาฯให้กับลูกหลานต่อไปได้ด้วย

กรณีศึกษานี้ ทำให้เราได้เรียนรู้ว่า อยากให้เราเน้นเรื่องคุณภาพของสินทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอนาคตมากกว่าไปเน้นเรื่องการดูราคาอสังหาฯที่เรากำลังจะซื้อเท่านั้น

อย่างอสังหาฯที่ปู่ลงทุนไป เพราะว่าปู่เข้าใจว่าฟาร์มแห่งนี้กำลังผลิตอะไรอยู่บ้าง และอาคารพาณิชย์กำลังให้บริการอะไรอยู่บ้าง ปู่จึงไม่ไปสนใจความผันผวนของราคาอสังหาฯในรายวัน กล่าวคือ อย่าสนใจแค่เพียงราคาอสังหาฯว่ามันจะขึ้นหรือจะลงบ่อยแค่ไหน แต่ให้สนใจว่าอสังหาฯเหล่านี้สามารถผลิตเงินได้มากน้อยแค่ไหนยังไงต่อไปในอนาคต

ราคาหุ้นกับราคาอสังหาฯ เป็นราคาของสินทรัพย์ที่มักจะขึ้นลงได้รวดเร็วในระยะสั้น แต่ราคาหุ้นมันจะพิเศษกว่าตรงที่เราสามารถเห็นราคาหุ้นขึ้นลงได้เป็นรายนาทีเลย แต่ราคาอสังหาฯมักจะเปลี่ยนแปลงได้ช้ากว่าแค่นั้นเอง แต่สิ่งที่เหมือนกันของปู่บัฟเฟตต์ คือ การวิเคราะห์ไปที่มูลค่าของสินทรัพย์นั้นๆ ไม่ว่าจะเป็นหุ้นหรืออสังหาฯต่างก็มีมูลค่าซ่อนอยู่ มูลค่าจะแสดงออกมาให้เห็นในระยะยาว ไม่เพียงแค่นั้น ปู่บัฟเฟตต์ยังพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส ด้วยการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่ดีในราคาที่ถูก หรือที่เรียกว่า ส่วนเผื่อความปลอดภัย (Margin of safety) ซื้อตอนที่เกิดวิกฤตที่กำลังเป็นฟองสบู่นี้แสดงให้เห็นถึงการใช้หลักการแนวคิดแบบ Value Investment ในการปรับใช้การลงทุนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นหุ้น อสังหาฯ ก็ไม่ได้มีความแตกต่างกัน ลองนำไปปรับใช้ในการลงทุนกันต่อไป