LTV คืออะไร ? ทำไมแบงก์ชาติต้องปลดล็อค

LTV คืออะไร ? ทำไมแบงก์ชาติต้องปลดล็อค

4 min read  

ฉบับย่อ

  • แบงก์ชาติปลดล็อคการจำกัดการปล่อยกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านสามารถกู้กับธนาคารได้เต็มจำนวน
  • การปลดล็อคดังกล่าวคือการปลดล็อค LTV หรืออัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้เมื่อเทียบกับราคาบ้าน เช่น หาก LTV จำกัดไว้ที่ 80% และผู้กู้ต้องการซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาท ธนาคารจะปล่อยกู้ได้แค่ 800,000 บาทเท่านั้น โดยส่วนที่เหลือผู้กู้ต้องจ่ายเงินสดเอง 
  • การปลดล็อคในครั้งนี้ คาดว่าจะช่วยปล่อยเงินกู้ที่อยู่อาศัยได้มากถึง 5 หมื่นล้านบาท ท่ามกลางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ย่ำแย่จากการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้บรรดาดีเวลลอปเปอร์ต้องออกมาหั่นราคา ลด แลก แจก แถม

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
"เปิดบัญชี Windsor Broker"
"เปิดบัญชี Windsor Broker"

เมื่อวันที่ 21 ต.ค. 2564 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ “แบงก์ชาติ” ได้ออกหนังสือประกาศผ่อนปรนมาตรการจำกัดอัตราส่วนการให้สินเชื่อของธนาคารเมื่อผู้ซื้อต้องการกู้เพื่อซื้อบ้าน หรือที่เรียกว่า LTV 

จากประกาศล่าสุดของแบงก์ชาติ ทำให้จากที่เคยจำกัดการปล่อยกู้เอาไว้ที่ 70-90% เมื่อเทียบกับราคาบ้าน เป็นปลดล็อคเพดาน 100% เท่ากับว่าผู้กู้สามารถกู้เงินสำหรับที่อยู่อาศัยได้เต็มจำนวนได้จนถึงสิ้นปี 2565

โดยระบุเหตุผลเอาไว้ว่า สถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ยืดเยื้อและไม่แน่นอนสูง ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และผู้รับเหมา เป็นต้น จึงจำเป็นต้องผ่อนคลายมาตรการดังกล่าว เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องคิดเป็นสัดส่วน 9.8% ของขนาดเศรษฐกิจประเทศ รวมถึงมีการจ้างงานอีก 2.8 ล้านคน 

อ่านมาถึงตรงนี้ พี่ทุยคิดว่า หลายคนคงมีคำถามเหมือนพี่ทุยว่า “LTV คืออะไร” แล้วจะ “ช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร” รวมถึง “ตอนนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นแย่จริงหรือ” 

พี่ทุยไปหาคำตอบมาให้แล้ว 

LTV คืออะไร

LTV ย่อมาจาก Loan to Value Ratio คือ อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ เช่น หากมี “อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน” จำกัดอยู่ที่ 80% ทำให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้ให้กับบ้านราคา 1,000,000 บาท ได้ไม่เกิน 800,000 บาท 

เท่ากับว่า ผู้กู้สามารถกู้เงินได้สูงสุดจากธนาคารได้เพียง 800,000 บาท โดยเงินส่วนที่เหลือจะมาจากเงินสดของผู้กู้เอง หรือที่เรียกกันว่าเงินดาวน์ 

การจำกัดดังกล่าวจะช่วยให้ธนาคารเสี่ยงน้อยลงเมื่อปล่อยกู้ และป้องกันไม่ให้เกิดการกู้ซื้อบ้านมากจนเกินไปจนทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ โดยของเดิมที่ธปท. กำหนดเอาไว้นั้น บ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท จะสามารถกู้ได้เต็มจำนวน ขณะที่บ้านหลังที่สองจะติด “อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน” 80-90% ซึ่งทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องควักเงินตัวเองเพื่อวางเงินดาวน์ของราคาบ้าน ขณะที่บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ติด “อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน” อยู่ที่ 70-90%

ส่วนหลักเกณฑ์ของ “อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน” ใหม่นั้น การซื้อบ้านไม่ว่าจะราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปหรือไม่ และไม่ว่าจะเป็นหลังที่ 2 หรือ 3 ผู้ซื้อสามารถขอกู้กับธนาคารได้ถึง 100% เลยทีเดียว

LTV คืออะไร ? ทำไมแบงก์ชาติต้องปลดล็อค

ช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร

การที่ไม่ต้องวางเงินดาวน์ ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ซึ่งเรื่องนี้พี่ทุยว่ามีความเป็นไปได้ที่หลายคนอาจมีความสามารถกู้เพียงพอ ชำระได้ทั้งต้นทั้งดอก แต่ตอนนี้ไม่อยากนำเงินสดออกมาใช้เพราะสถานการณ์โควิด-19 และทำให้บุคคลเหล่านี้ชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน

ดังนั้น เมื่อปลดล็อค “อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน” ย่อมกระตุ้นกลุ่มคนเหล่านี้เกิดการตัดสินใจซื้อ ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ฟื้นตัวอย่างแน่นอน 

นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงินของธปท. กล่าวว่า การผ่อนปรนมาตรการในครั้งนี้ จะช่วยปลดล็อคสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้น 50,000 ล้านบาทเลยทีเดียว 

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2562 ที่ธปท. ประกาศปรับมาตรการ “อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน” ซึ่งจำกัดการปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคาร นอกเหนือจากเหตุผลด้านความเสี่ยงต่อภาคธนาคารแล้ว ยังเป็นไปเพื่อลด “สินเชื่อเงินทอน” อีกด้วย ตามคำให้สัมภาษณ์ของนายวิรไท สันติภพ ผู้ว่าการแบงก์ชาติในขณะนั้น 

สินเชื่อเงินทอน คือ การใช้สินเชื่อได้อย่างไม่เต็มจำนวน เช่น เมื่อมาขอกู้กับธนาคารที่ไม่มีการจำกัด “อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน” ไว้ ทางธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อได้เต็มจำนวน แต่การซื้อบ้านส่วนใหญ่แล้วไม่ได้ซื้อตามราคาที่แปะป้าย โดยบ้านอาจราคา 1,000,000 บาท ซึ่งผู้ซื้ออาจสามารถต่อรองได้ถูกกว่า อาทิ ที่ 800,000 บาท ทำให้สินเชื่อที่ปล่อยออกไปเหลือเป็น “เงินทอน” 

ในจุดนี้สร้างความสงสัยให้กับพี่ทุยมากว่าเป็นเพราะอะไร ทำไมธปท. ถึงมาปลดล็อค “อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน” เอาตอนนี้ 

หรือภาคอสังหาริมทรัพย์ จะย่ำแย่แล้วจริงๆ 

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แย่แค่ไหน

แม้ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ที่โควิด-19 กำลังระบาดอย่างหนัก ทางด้านธปท. เปิดเผยว่า บรรดาเศรษฐีที่มีเงินสดตุนเต็มกระเป๋ามาขอกู้อสังหาริมทรัพย์รวมกันจนดันยอดกู้โตเกือบ 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563

แต่แรงซื้อมหาศาลนี้มาจากการที่บรรดาผู้ขายและดีเวลอปเปอร์แห่กันลด แลก แจก แถมเพื่อกระตุ้นยอดขายและเพิ่มสภาพคล่องให้กับธุรกิจที่กำลังซบเซา

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เคยเปิดเผยเมื่อเดือน ก.ย. 2564 ว่า ภาพรวมปี 2564 ผลประกอบการของอสังหาริมทรัพย์น่าจะติดลบไม่น้อยกว่า 15% ซึ่งหนักหนากว่าตอนปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงการระบาดโควิด-19 รอบแรก

นอกจากนี้ นายกกิตติมศักดิ์ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ยังเผยอีกด้วยว่า สำหรับคอนโดมิเนียมอาจติดลบถึง 30% และบ้านจัดสรรจะติดลบประมาณ 10% เนื่องด้วยสภาพเศรษฐกิจโดยรวมที่ประสบกับพิษโควิด-19 ที่ไม่แน่ไม่นอน

จะว่าไปทางแบงก์ชาติเองก็เล็งเห็นว่าภาวะโควิด-19 นั้นไม่แน่นอนจนกลายเป็นหนึ่งในเหตุผลที่ทำให้ต้องออกมาปลดล็อกสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ และต้องการปกป้องภาคเศรษฐกิจที่มีการจ้างงานมากเกือบ 3 ล้านคน

การปลดล็อคสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ จะช่วยกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากน้อยแค่ไหน ต้องติดตามกันต่อไป 

แต่หากใครประเมินแล้วผ่อนไหว ก็รีบไปที่ธนาคาร เพราะการปลดล็อกสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งนี้จะอยู่ถึงแค่สิ้นปี 2565 เท่านั้น และยังไม่รู้ว่าจะต่อระยะต่อไปอีกหรือไม่ หรือจะกลับมาจำกัดอีกครั้ง และจำกัดในสัดส่วนมากน้อยแค่ไหน

อย่างไรก็ตาม พี่ทุยเเนะนำว่า เเม้จะปลดล็อก “อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน” ทำให้กู้ได้ 100 % แล้ว เเต่ก่อนกู้ควรประเมินความสามารถการผ่อน คำนวณดอกเบี้ยต่าง ๆ อย่างละเอียดเสียก่อน เพราะหนี้บ้านเป็นหนี้ที่มีระยะเวลาการผ่อนค่อนข้างยาว หากพลาดอาจจะกลายเป็นหนี้เสียได้ เเต่อีกนัยหนึ่งก็เป็นการลงทุนที่น่าสนใจเช่นกัน

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
error: