สิ่งที่มนุษย์เงินเดือนควรรู้ก่อน ซื้อบ้านหลังแรก

สิ่งที่มนุษย์เงินเดือนควรรู้ก่อน ซื้อบ้านหลังแรก

3 min read    Money Buffalo

ฉบับย่อ

  • บ้านหลังแรก เป็นความฝันของมนุษย์เงินเดือนทุกคน สิ่งที่จำเป็นต่อการตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน เช่น วัตถุประสงค์ในการซื้อบ้าน ราคา และทำเลที่ตั้ง พื้นที่ใช้สอย สิ่งอำนวยความสะดวก และคุณภาพของเจ้าของโครงการ
  • พอเข้าใจเหตุผลของการเลือกบ้านได้แล้ว ก่อนกู้ซื้อบ้านมีเรื่องที่ควรเข้าใจก่อน ไม่ว่าจะเป็น วงเงินที่กู้ได้ ระยะเวลาการกู้ จำนวนเงินผ่อน อัตราดอกเบี้ย และวิธีการเลือกบ้าน เลือก/คิด ดอกเบี้ย ของโปรโมชั่นในแบบต่าง ๆ
  • เคล็ดไม่ลับในการพิจารณาอัตราดอกเบี้ยบ้าน คือ ถ้าแนวโน้มเป็นอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น แนะนำว่าเราควรเลือกโปรโมชั่นแบบอัตราดอกเบี้ยระยะยาว แต่ถ้าเป็นแบบผสม เราอาจพิจารณาจากการดูเรทพวก MRR, MLR ที่กำหนดไว้น้อย ๆ ก่อน

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile

พี่ทุยเชื่อว่ามนุษย์เงินเดือนทุกคนมีความฝัน ฝันเล็กฝันใหญ่ ก็ต้องฝันกันไว้ก่อน ความฝันหนึ่งในนั้น คือ ซื้อบ้านหลังแรก เป็นของตนเอง แต่ก่อนอื่น สิ่งที่เราต้องคิดดี ๆ เรื่องการ กู้ “ซื้อบ้าน” มีอะไรบ้าง

ก่อนซื้อบ้านหลักแรก ถามตัวเองว่าวัตถุประสงค์ในการซื้อคืออะไร ?

ถามใจตัวเองก่อนว่า เราซื้อบ้านมาเพื่อพักอยู่อาศัยเอง หรือซื้อมาเพื่อเก็งกำไรขายต่อ หรือซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งผลตอบแทนและความเสี่ยง จะแตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์

ราคาบ้านและทำเลที่ตั้ง เป็นอย่างไร ?

ราคาบ้านและทำเลที่ตั้ง ถือเป็นปัจจัยสำคัญอันดับแรก ๆ ในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน บ้านที่ทำเลดี ราคามักจะสูงตามไปด้วย บางทีถ้าอยากได้บ้านที่ราคาถูก อาจจะยอมไปหาทำเลที่ไกลขึ้นหน่อย หรือบางคนอยากได้ทำเลดี แต่ยอมลดขนาดบ้านให้เล็กลงมาหน่อยก็ได้ เพื่อจะได้มีรถสาธารณะไว้ใช้เดินทางสะดวก ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของเราเอง

พี่ทุยก็มีเคล็ดไม่ลับมาฝาก ถ้าอยากได้บ้านที่ราคาถูก (กว่าปกติ) มักจะหาได้ก็ต่อเมื่ออยู่ในช่วงก่อนโครงการเริ่มขายจริง (Presale) และหลังจากบ้านสร้างเสร็จไปแล้ว แต่บ้านยังขายไม่หมด ตอนนั้นก็จะมีโปรโมชั่นต่าง ๆ มาจูงใจให้มากมาย

พื้นที่ใช้สอย สิ่งอำนวยความสะดวก เจ้าของโครงการ

พื้นที่ใช้สอยเป็นสิ่งสำคัญ เพราะเราไม่สามารถขยายบ้านได้เพิ่มเติมอีก อย่างคอนโดจะเห็นได้ชัด ยิ่งไม่สามารถขยายห้องทำอะไรเพิ่มเติมได้เลย ห้องบางห้องมีขนาดเล็กกว่า 25 ตารางเมตร ! ลองคิดดูดี ๆ ว่าถ้าต่อไป เราต้องการมีครอบครัวจะยังใช้สอยได้พออยู่มั้ย หรือถ้าใครคิดว่าตั้งใจจะอยู่คนเดียวอยู่แล้วก็ไม่เป็นไร หรือถ้ามีบ้านอยู่แล้วอีกหลังหนึ่งก็ไม่จำเป็นต้องกังวลเรื่องนี้นัก

แต่สิ่งที่พี่ทุยอยากจะบอกไว้ คือ ราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นนั้นส่วนมากมาจากราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น ไม่ได้มาจากตัวบ้านหรือตัวห้องเลย เพราะตัวบ้านมีแต่ราคาจะปรับลดลง ๆ ตามค่าเสื่อมที่เพิ่มขึ้น ๆ

ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวก ก็ถือเป็นปัจจัยแวดล้อมในโครงการ เช่น สวนสาธารณะในโครงการ มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส มีระบบรักษาความปลอดภัย รองรับดีแค่ไหน ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของแต่ละคน เพราะในส่วนนี้จะมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่มเติมมาอีก

และสุดท้าย เรื่องของคุณภาพความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ เป็นสิ่งที่ต้องดูดี ๆ ทั้งการดูแลหลังการขาย ระบบการจัดการโครงการของนิติบุคคล

เมื่อตอบคำถามเหล่านี้ได้แล้ว เราจะได้รู้ด้วยว่า วัตถุประสงค์การเลือกซื้อบ้านหลังแรกของเราคืออะไร

ต่อไปเป็นเรื่องที่สำคัญอีกเช่นกัน ในเรื่องของการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน สิ่งที่มนุษย์เงินเดือนอย่างเราต้องคิดดี ๆ นั่นก็คือ

วงเงินและระยะเวลาในการกู้ซื้อบ้าน

เวลากู้ซื้อบ้าน จะมีเจ้าหน้าที่สินเชื่อมาประเมินราคาบ้าน และวิเคราะห์วงเงินสินเชื่อที่จะปล่อยกู้บ้านให้เรา โดยทั่วไปวงเงินกู้ซื้อบ้านที่ธนาคารยอมปล่อยให้กู้ มักจะไม่เต็มวงเงิน 100% อาจจะกู้ได้แค่ 80-90 % ของราคาบ้าน หรือยิ่งคอนโดอาจได้วงเงินที่น้อยกว่านั้นเสียอีก

แต่เนื่องจากปี 2563 – 2564 เป็นช่วงที่การระบาดของโควิด-19 ทำให้เศรษฐกิจซบเซาอย่างมาก รวมทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ก็ได้รับผลกระทบไปไม่น้อย ทำให้ธนาคารกลางแห่งประเทศไทยปลดล็อค LTV ทำให้สามารถปล่อยสินเชื่อให้ผู้กู้ ได้ถึง 100% ของราคาบ้าน และระยะปลดล็อค LTV นี้มีผลจนถึงสินปี 2565 เลย

อ่านเพิ่ม

ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายเงื่อนไขของแต่ละธนาคารด้วย ดังนั้นก่อนที่เราจะซื้อบ้าน เราจึงจำเป็นต้องวางแผนการเงิน เตรียมเงินดาวน์ไว้ก้อนหนึ่งด้วยเสมอ

ระยะเวลาในการกู้ ปกติกู้ได้ไม่เกิน 30 ปี ขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้ กรณีที่กู้คนเดียวไม่ไหว สามารถกู้ร่วมได้ในกรณีที่เป็นญาติพี่น้องหรือครอบครัวเดียวกัน

สิ่งที่ควรดูความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน เราไหวแค่ไหน บางคนอยากได้บ้านในฝัน 10 ล้านบาท แต่ความสามารถในการผ่อนอยู่ที่ 3 ล้านบาท ถ้าลำพังเราคนเดียวไม่ไหว อาจต้องกู้ร่วมเพื่อช่วยกันในการผ่อนบ้าน เรื่องนี้ต้องวางแผนครอบครัวกันดี ๆ

ดอกเบี้ยเงินกู้และจำนวนเงินผ่อนต่องวด เป็นสิ่งที่ต้องคิดก่อนตัดสินใจ ซื้อบ้านหลังแรก

ดอกเบี้ยกู้บ้านเป็นดอกเบี้ยระยะยาว มีวิธีคิดได้หลายแบบ เช่น แบบคงที่ แบบลอยตัว และแบบผสม โดยที่อิงตามอัตราดอกเบี้ยตลาดที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้กำหนด แต่แบบที่นิยมเลือกกันมากที่สุด เป็นวิธีคิดแบบอัตราดอกเบี้ยผสม กล่าวคือ อัตราดอกเบี้ยจะต่ำในช่วง 1-3 ปีแรก แล้วหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะลอยตัว

สำหรับช่วงเริ่มทำงานใหม่ ๆ เงินเดือนยังไม่เยอะ เราอาจจะเลือกกู้แบบระยะยาวไปก่อน พอเราทำงานนานขึ้นแล้วมีรายได้มากขึ้น เราสามารถมา รีไฟแนนซ์ เพื่อจะได้ปรับอัตราดอกเบี้ยให้น้อยลงหรือเพื่อให้ระยะเวลาในการผ่อนสั้นลงก็ได้

พี่ทุยขอมาคิดเงินกู้พร้อมดอกเบี้ยบ้านกันให้ดู เช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปีโดยเฉลี่ย ผ่อนเป็นเวลา 30 ปี

จำนวนเงินที่ผ่อนต่อเดือนประมาณ 6,000 บาท ดูผ่อนเบา ๆไม่ถึงหมื่น ! แต่อย่าลืมว่าราคาบ้านตัวอย่างแค่ 1 ล้านบาทเท่านั้น ราคาคอนโดติดรถไฟฟ้าสมัยนี้ หาราคานี้ยากแล้ว ใครหาเจอมาบอกพี่ทุยหน่อย ><

เอาล่ะ ถึงจุดสำคัญล่ะ ถึงเวลาครบกำหนด 30 ปีแล้ว เราลองมารวมจำนวนเงินที่จ่ายไปทั้งหมดกันดีกว่า

จำนวนเงินกู้จริง 1 ล้านบาท
จำนวนดอกเบี้ยรวม 1.16 ล้านบาท !
รวมจำนวนเงินที่จ่ายไปทั้งหมด 2.16 ล้านบาท !!

เห็นอะไรมั้ยว่าดอกเบี้ยรวมที่เราจ่ายไปทั้งหมด มีมูลค่าสูงกว่าราคาบ้านของเราอีก !!

ดังนั้นหากเรามีเงินก้อนจากการลงทุนหรือมีโบนัสสิ้นปีแล้ว เราควรจะนำเงินมาโปะหนี้บ้านให้ไวที่สุด ข้อดีของดอกเบี้ยบ้าน คือ มีวิธีคิดแบบลดต้นลดดอก

และสำหรับการวางแผนการเงินที่ดี การผ่อนบ้านผ่อนรถหรือผ่อนอะไรต่าง ๆ นานา ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน

เพื่อให้กู้ผ่าน และมีความสามารถในการจ่ายไหว ไม่ใช่ผ่อนบ้านและต้องมานั่งกินบะหมี่กึ่งสำเร็จรูปทุกวัน ๆ แบบนี้พี่ทุยว่าก็ไม่โอ !

เคล็บลับอีกอย่างหนึ่ง เวลาเลือกโปรโมชันดอกเบี้ยของธนาคาร ลองดูแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยประกอบด้วย อย่างช่วงที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงต่ำมาตลอด มีนโยบายรัฐออกมาช่วย โดยพี่ทุยแนะนำว่าเราควรเลือกโปรโมชันแบบอัตราดอกเบี้ยระยะยาว แต่ถ้าเป็นแบบผสม เราอาจจะพิจารณาจากการดูเรทพวก MRR, MLR ที่กำหนดไว้น้อย ๆ ก่อน เพราะแต่ละธนาคารมีต้นทุนที่ไม่เหมือนกัน

บทความนี้ พี่ทุยหวังว่าจะเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้มนุษย์เงินเดือนตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน (หลังแรก) กันได้ และสามารถวางแผนการซื้อบ้านผ่อนได้อย่างสบายใจ อย่าลืมเอาไปปรับใช้กันดูนะ 

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile