ปี 2567 มีหลายประเทศที่ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังลำบาก เช่น สหรัฐฯ ที่ตลาดที่อยู่อาศัยสะดุด ในช่วงที่สินเชื่อจำนองมีอัตราดอกเบี้ยที่สูง ขณะที่สต็อกที่อยู่อาศัยมีอยู่ต่ำ และ จีน ที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีความสำคัญมากต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในอดีต ก็มีปัญหาหนักเช่นกัน ทั้งจากการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เผชิญปัญหาด้านการเงิน และยอดขายที่ชะลอตัว พอตัดภาพกลับมาที่ไทย ตลาดที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้สดใสเท่าไหร่นัก แล้วในอนาคตมีแววกลับมารุ่งได้ หรือส่อแววร่วง วันนี้พี่ทุยจะมาวิเคราะห์ อสังหาฯ ไทย 2567 ให้ฟังกัน
สรุปสถานการณ์ตลาดที่ อสังหาฯ ไทย 2567 ไตรมาสที่ 2
- ความต้องการซื้อชะลอตัวต่อเนื่อง แต่ก็ยังดูดีกว่าไตรมาส 1/2567
- ปัจจัยที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2/2567 มีทิศทางที่ดีขึ้น คือ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ของรัฐบาลที่เริ่มใช้วันที่ 9 เม.ย. 2567
- บ้านและอาคารชุดมือสอง ขายดีกว่าบ้านใหม่
- สถาบันการเงินยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลปล่อยใหม่ลดลง
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
คราวนี้ เรามาดูกันดีกว่า ว่า ฝั่งคนซื้อบ้าน และฝั่งผู้พัฒนาโครงการ มีความต้องการเพิ่มขึ้น หรือลดลงยังไงบ้าง
- ฝั่งผู้ซื้อบ้าน
สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลปล่อยใหม่
- ครึ่งปีแรก ปี 2567 265,644 ล้านบาท -15.2% YoY
- คาดการณ์ทั้งปี 2567 651,317 ล้านบาท -4.0% YoY
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
- ฝั่งผู้ขาย
ถ้าดูจากข้อมูลที่พี่ทุยหยิบมา จะพบว่า สัญญาณทั้งฝั่งผู้ซื้อ และผู้พัฒนาโครงการ ก็ไม่สดใสทั้งคู่ โดยในฝั่งผู้ซื้อนั้น ก็มีข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับดัชนีความเชื่อมั่นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 2/2567 ออกมาสอดคล้องกันด้วยว่า ความเชื่อมั่นยังต่ำมาก
โดยค่ากลางของระดับดัชนีความเชื่อมั่นจะอยู่ที่ 50.0 ปรากฎว่า ในไตรมาส 2/2567 ดัชนีอยู่ที่ระดับ 39.6 เท่านั้น ซึ่งแม้ว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาส 1/2567 ที่ดัชนีอยู่ในระดับ 39.2 แต่ก็ถือว่าต่ำอยู่ ทั้งที่รัฐบาลมีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาฯ ในเดือน เม.ย. แล้ว
ขณะที่ เมื่อดูผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ก็พบว่า เป็นเพศหญิงถึง 53.3% โดยอยู่ในกลุ่มอายุ 25-34 ปีมากที่สุด ที่ 49.4% ส่วนระดับการศึกษาของผู้ที่ต้องการซื้อ จะอยู่ในระดับปริญญาตรีหรือเทียบเท่า ประมาณ 69.9% ขณะที่ 59% มีอาชีพเป็นพนักงานเอกชน และสัดส่วนถึง 34.8% มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 15,001-30,000 บาท
ส่วนวัตถุประสงค์ในการซื้อที่อยู่ใหม่นั้น 32.1% ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ขณะที่ ต้องการซื้อเพื่อลงทุนเก็งกำไร/ให้เช่า 17.8% และ ซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สิน 15.0% ส่วนปัจจัยที่พิจารณามากขึ้นในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย คือ ต้องการความสะดวกในการเดินทาง เพิ่มขึ้นจาก 7.8% ในไตรมาส 1/2567 เป็น 8.6% ในไตรมาส 2/2567 และต้องการสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น เพิ่มขึ้นจาก 7.6% ในไตรมาส 1/2567 เป็น 7.8% ในไตรมาส 2/2567
สำหรับ ปัจจัยที่ทำให้ความเชื่อมั่นต่ำแบบนี้ ก็เป็นผลพวงจากมาตรการ LTV หรือเกณฑ์กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อยังไม่เอื้อต่อการซื้อเพื่อลงทุน
ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง 2567
คราวนี้ลองมาสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาส 2/2567 ที่ยังขายออกได้ดีกว่าบ้านใหม่ กันบ้าง ว่าเป็นบ้านแบบไหน ราคาเท่าไหร่ และอยู่แถวไหนกัน
ระดับราคาที่ประกาศขายมากที่สุดและน้อยที่สุด
- ระดับราคาที่ประกาศขายมากที่สุด : ราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท 21.1%
- ระดับราคาที่ประกาศขายน้อยที่สุด : ราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท 4.0%
10 อันดับทำเลที่ตั้งที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายมากที่สุดในไตรมาส 2/2567
มาถึงตรงนี้ อาจจะมีคนตั้งคำถามในใจว่า ทำไมบ้านมือสองถึงขายออกได้ดีกว่าบ้านใหม่ พี่ทุยลองวิเคราะห์เหตุผลแล้ว หลัก ๆ ก็น่าจะมาจาก ประเด็นแรกคือ เรื่องราคา ที่แน่นอนว่าถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกันแน่นอน ยิ่งในยุคนี้ราคาวัสดุก่อสร้างแพงขึ้นมาก ต้นทุนบ้านใหม่ค่อนข้างสูง ก็ยิ่งทำให้ราคาบ้านมือสองกับบ้านใหม่ แตกต่างกันแบบเห็นได้ชัด ต่อมาคือเรื่อง ทำเลที่ตั้ง ซึ่งถ้าดูจากระดับราคาใกล้เคียงกัน บ้านมือสองก็มักจะอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีกว่า ในขณะที่บ้านใหม่ ส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในย่านชานเมืองออกไป
นอกจากนี้ ก็ยังมีเรื่องที่ ผู้ซื้อได้สัมผัสกับสภาพแวดล้อมจริงโดยรอบของบ้าน ว่าเพื่อนบ้านเป็นยังไง บ้านน่าอยู่มั้ย ต่างจากบ้านใหม่ ที่ต้องวัดดวงกันเรื่องนี้ เพราะอาจจะยังไม่มีเพื่อนบ้านมาจับจองบ้านข้างๆ นอกจากนี้ ก็มีบ้านมือสองหลายหลังที่ซื้อแล้วก็สามารถเข้าอยู่ได้ทันที ไม่ต้องทำอะไรมาก แต่ก็มีบางกลุ่มเช่นกัน ที่ตั้งใจซื้อบ้านมือสองที่สภาพทรุดโทรมมากแล้วในราคาที่ถูกมากๆ เพื่อไปรีโนเวทใหม่ตามสไตล์ของตัวเอง
วิเคราะห์แนวโน้มตลาด อสังหาฯ ไทย 2567 ช่วงที่เหลือ จะรุ่งหรือร่วง
มาถึงตรงนี้ หากจะให้พี่ทุยวิเคราะห์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยช่วงที่เหลือของปี 2567 นี้ จะรุ่งหรือร่วง พี่ทุยมองว่า น่าจะไม่รุ่ง แต่ก็ไม่ถึงขั้นร่วง อาจจะไปต่อแบบชะลอตัวเหมือนกับช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เนื่องจากปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจก็ยังไม่ได้ฟื้นตัวแบบเต็มที่ ยิ่งล่าสุดมีข่าวการปิดกิจการหลายแห่ง รวมถึงสถานการณ์น้ำท่วมเกิดขึ้น โดยเฉพาะในจ.เชียงราย ย่อมส่งผลให้เกิดความเสียหายทางเศรษฐกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แต่ด้วยมาตรการภาครัฐที่กระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ที่ออกมาก่อนหน้านี้ ก็เชื่อว่า พอจะช่วยเข็นยอดการซื้อได้บ้าง ประกอบกับช่วงที่เหลือของปีนี้ ก็ยังมีความหวังว่า คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงมาได้บ้าง เมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจหงอยเหงาแบบนี้ ซึ่งถ้าการลดดอกเบี้ยเกิดขึ้นจริง ก็จะช่วยให้ต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับลดลงมาบ้าง และอาจทำให้มีการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นนั่นเอง
ก็เอาเป็นว่า ทุกคนคงต้องมาติดตามกันต่อไปว่า จะมีปัจจัยเกื้อหนุนอะไรเข้ามาช่วยเข็นตลาดที่อยู่อาศัยช่วงที่เหลือของปี 2567 มั้ย
อ่านเพิ่ม