หลังจากนี้ เรากำลังจะหมดยุคที่เรียกว่า “เสือนอนกิน“ กันไปแล้ว ซึ่งสมัยก่อนถือว่าเป็นคำที่นิยมใช้กันมาก คือ การสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องจากการที่ปล่อยให้เช่าอสังหาฯประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ หรือสมัยนี้ก็เป็นการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งอสังหาฯกลายเป็นการลงทุนยอดนิยมของคนรุ่นใหม่ไปแล้ว จะเห็นได้ว่าการลงทุนเพื่อต้องการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ ประจำแน่นอน เป็นความต้องการของคนมาทุกยุคทุกสมัยเลยก็ว่าได้
คนที่ชอบลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯเหล่านี้ มักจะคิดกันว่ามีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนในหุ้นปกติทั่วไป เนื่องจากราคาหุ้นมักจะผันผวนทุกวัน และเงินปันผลจากหุ้นได้ประมาณปีละ 1-2 ครั้ง เท่านั้นเอง ซึ่งต่างกับปล่อยเช่าอสังหาฯที่ได้ค่าเช่ามาทุกเดือนๆ แถมยังมีเงินค่ามัดจำและค่าประกันอีกต่างหาก
แต่ในความเป็นจริงแล้ว การปล่อยเช่าอสังหาฯนั้นก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ยิ่งโดยเฉพาะคอนโด ไม่ใช่เรื่องง่ายๆเลยที่จะหาคนมาเช่าพักได้ทุกเดือนๆ แล้วอย่าลืมเรื่องค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษา ค่าตกแต่ง ค่าซ่อมบำรุง ค่าส่วนกลาง ค่านู้นค่านี่อีกไม่น้อยเลย บางทีห้องเราตกแต่งอย่างดี ลงทุนค่าตกแต่งไปเยอะ แต่ไม่มีคนมาเช่า ก็ทำให้เกิดค่าเสื่อมขึ้นตามมาอีก พวกค่าใช้จ่ายหรือค่าเสียโอกาสเหล่านี้ ในทางเศรษฐศาสตร์เราควรนำไปรวมไว้คิดเป็นต้นทุนด้วยนะ
รู้หรือไม่ว่า..ในทางการลงทุน ยังมีผลิตภัณฑ์ที่เปรียบเสมือนเราได้เข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเองเลย โดยที่เราไม่จำเป็นจะต้องกู้เงินก้อนมาเป็นล้านๆ เพื่อไปซื้ออสังหาฯแล้วนำมาปล่อยเช่า และยังไม่ต้องไปดูแลบำรุงรักษาซ่อมแซมด้วยตนเอง
นอกจากอสังหาฯ ไม่ได้มีแค่บ้านและคอนโด แต่ยังมีอสังหาฯทางเลือกให้มากกว่านั้น มีทั้งห้างสรรพสินค้า โรงแรม สนามบิน สำนักงานออฟฟิศ โรงงาน คลังสินค้า โครงสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐาน และอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีก ที่มีมาให้เราเลือกเป็นเจ้าของ เข้าไปถือหุ้นหรือกองอสังหาฯเหล่านี้ได้ไม่ยาก ชื่อหน่วยลงทุนเหล่านี้มีชื่อว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือที่นิยมเรียกกันว่ากอง REITs ซึ่งกองนี้จะแบ่งออกเป็น 3 แบบ คือ
1. แบบ Leasehold หรือเข้าใจง่ายๆว่าแบบเซ้ง
โดยปกติแล้วกองแบบนี้ มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value) จะมีแนวโน้มที่ลดลงจนจะเข้าใกล้ศูนย์เหมือนใกล้ครบอายุการเช่าสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ และกองแบบนี้มักจะทยอยจ่ายผลตอบแทนเงินปันผลพร้อมกับเงินต้นคืนกลับไปด้วย จนกระทั่งมูลค่า NAV เท่ากับ ศูนย์ ดังนั้นนักลงทุนมือใหม่ที่อาจไม่รู้จึงมีความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวังไว้ดีๆ ก่อนตัดสินใจซื้อกองประเภทนี้ เนื่องจากอาจเข้าไปซื้อโดยไม่รู้กำหนดอายุสิทธิการเช่า ควรศึกษาข้อมูลให้รอบคอบก่อน พี่ทุยขอยกตัวอย่างของกองทุนประเภทนี้ เช่น
CPNCG: กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท เป็นกองที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold) ที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเซส แอท เซ็นทรัล เวิลด์
SPF: กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) ในที่ดินที่เช่า ทางวิ่งและลานจอด และสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่า โดยปัจจุบันได้ใช้ในการดำเนินกิจการสนามบินสมุยซึ่งตั้งอยู่บนเกาะสมุย
2. แบบ Freehold หรือเข้าใจง่ายๆว่าแบบซื้อขาด
เป็นการลงทุนในกองเพื่อซื้ออสังหาฯประเภทต่างๆ เพื่อมีสิทธิในการเป็นเจ้าของโครงการนั้นๆ ปกติแล้วจะนำรายได้จากค่าเช่าอสังหาฯ เหล่านี้มาคืนแก่ผู้ลงทุน นอกจากจะได้ประโยชน์จากเงินปันผลแล้ว ยังได้ประโยชน์จากราคาส่วนต่าง หรือ Capital Gain ของมูลค่าของกองทุนในระยะยาวที่อาจเพิ่มขึ้นได้
ตัวอย่างของกองทุนประเภทนี้ เช่น
IMPACT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (freehold) ในที่ดิน และอาคารศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของโครงการอิมแพ็คเมืองทองธานีจำนวน 4 อาคาร รวมถึงระบบสาธารณูปโภคและอุปกรณ์ต่างๆ
SSPF: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร ไปลงทุน (freehold) ในอสังหาริมทรัพย์เป็นที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน ศาลาแอทสาทร
3. แบบผสมทั้ง 2 แบบ คือ Leasehold & Freehold
กองผสมทั้ง 2 แบบนี้ ตัวอย่างเช่น
AMATAR: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอมตะซัมมิทโกรท โดยไปลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารโรงงานจำนวน 88 โรง ที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะ ซิตี้ ชลบุรี และนิคมอุตสาหกรรมอมตะ ซิตี้ ระยอง
WHART: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท ซึ่งเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท
นอกจากนั้น ในปัจจุบันยังมีกองที่ไปลงทุนแนวโครงสร้างพื้นฐานที่รู้จักกันดี เช่น
BTSGIF: กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอสโกรท สัญญาสัมปทานนับจากวันที่ทำการซื้อขายเสร็จสิ้นจนถึงวันสิ้นสุดอายุสัญญาสัมปทาน คือวันที่ 4 ธันวาคม พ.ศ. 2572 ซึ่งสัญญาสัมปทานดังกล่าวมีอายุสัมปทาน 30 ปี
DIF: กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล โดยเป็นกองทุนที่จะลงทุนในสิทธิในการรับประโยชน์จากรายได้สุทธิที่เกิดจากการให้เช่าเสาโทรคมนาคม 5,845 เสา ระบบใยแก้วนำแสงหลัก และอุปกรณ์ระบบสื่อสัญญาณที่เกี่ยวข้อง
จะเห็นได้ว่าอสังหาฯมีทางเลือกให้นักลงทุนเลือกกันมากมาย ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการลงทุนของแต่ละคน และความคาดหวังของผลตอบแทนจากการลงทุน โดยเฉลี่ยแล้วกอง REITs จะมีผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณปีละ 5-10% แล้วแต่ความเสี่ยงของแต่ละกองด้วย โดยทั่วไปกอง REITs เหล่านี้จะไม่ค่อยผันผวนแบบหุ้นทั่วไป ราคามักจะนิ่งๆ ค่อยๆ ขยับขึ้นลงไปตามรายได้จากค่าเช่าอสังหาฯ ประเภทนั้นๆ หรือบางกองมูลค่าจะค่อยๆ ลดลง ก็เป็นไปได้เช่นกัน
ตามอายุของโครงการที่จะสิ้นสุดลง อย่างกองแบบ Leasehold อาจทำให้มีสภาพคล่องน้อยลงในการขายกองได้ จุดนี้นักลงทุนต้องเพิ่มความระมัดระวังกันหน่อย
อย่างไรก็ตามเราควรจะทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อกอง REITs ไม่ว่าจะเป็นที่มาของรายได้ของกอง REITS รวมถึงทำเลที่ตั้ง และเรื่องของสภาพคล่องของแต่ละกองด้วย เนื่องจากความเสี่ยงจะไม่เท่ากัน แล้วในที่สุดเราจะหาอสังหาฯที่เหมาะกับสไตล์การลงทุนของตนเองได้เพื่อที่จะสามารถสร้างรายได้ให้เราได้อย่างสม่ำเสมอ
