Reverse Mortgage เปลี่ยนบ้านเป็นเงินเดือน ยังได้อยู่ต่อ

ทุกคนลองคิดดูนะครับว่า ถ้าบ้านที่เราผ่อนมา 30 ปี สามารถเอามาจ่ายเป็นบำนาญให้เราใช้ทุกเดือน แถมเรายังอยู่บ้านหลังนั้นต่อได้ตามปกติ ไม่ต้องย้ายไปไหน ฟังแล้วก็อาจจะแปลกใช่มั้ย ว่ามันทำงั้นได้ด้วยเหรอ และนี่ล่ะฮะ คือสิ่งที่เรียกว่า reverse mortgage ที่น้อยคนจะรู้จักครับ

วันนี้พี่ทุยจะมาอธิบายว่ามันทำงานยังไง คุ้มไหม และเหมาะกับใครบ้าง เพราะนี่เป็นทางเลือกสำคัญสำหรับคนที่มีบ้านแต่ไม่มีเงินพอใช้หลังเกษียณ มาดูกันเลยว่าระบบนี้ดีจริงหรือมีข้อจำกัดอย่างไรครับ

Reverse Mortgage คืออะไร

ก่อนจะไปลงรายละเอียด พี่ทุยอยากอธิบายก่อนว่าระบบนี้คืออะไร และทำไมถึงเรียกว่าย้อนกลับ

จำนองย้อนกลับ คือระบบสินเชื่อที่ให้ผู้สูงอายุเอาบ้านไปจำนองกับธนาคาร แต่แทนที่เราจะต้องจ่ายเงินคืนธนาคาร กลับกลายเป็นธนาคารจ่ายเงินให้เราทุกเดือน โดยที่เรายังอาศัยอยู่ในบ้านได้จนกว่าจะหมดสัญญา

อย่างที่เราเห็นกันในละครที่เค้าจะชอบเอาบ้านไปจำนอง ธนาคารก็จะเอาเงินก้อนมาให้เลยปึ้งนึง เราจะเอาเงินไปทำอะไรก็แล้วแต่ แต่ต้องหาเงินมาผ่อนขอบ้านคืน ถ้าผ่อนไม่ครบ ผ่อนไม่ไหว บ้านก็โดนยึด อันนี้คือคอนเซปต์ของจำนองทั่ว ๆ ไป

แต่ระบบนี้คือการจำนองแบบย้อนกลับ ก็คือ พอเราเอาบ้านไปจำนองที่ธนาคาร แทนที่เราจะจ่ายเงินคืนธนาคาร กลับกลายเป็นธนาคารจ่ายเงินให้เราทุกเดือน โดยที่เรายังอาศัยอยู่ในบ้านได้จนกว่าจะหมดสัญญา พอครบสัญญาปุ๊ป บ้านก็เป็นของธนาคารทันที

นี่เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนที่มีบ้านแต่ไม่มีเงินพอใช้หลังเกษียณ โดยเฉพาะคนที่ไม่ได้รับบำนาญหรือสวัสดิการอื่น ๆ ครับ

ที่มาของ Reverse Mortgage นี้ในประเทศไทย

มาดูกันว่า ทำไมระบบนี้ถึงเกิดขึ้นในประเทศไทย และทำไมถึงสำคัญ

เกริ่นก่อนว่า ด้วยปัญหาการเงินคนไทยตอนนี้ที่คนเกษียณอยู่แบบไม่มีรายได้พอกินอยู่ จากข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทยบอกว่า คนแก่กว่า 44% ไม่มีเงินออมเลย และยังต้องทำงานต่อแม้เกษียณแล้ว

สถานการณ์นี้เป็นปัญหาใหญ่ เพราะสังคมไทยกำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างรวดเร็ว คนแก่มีจำนวนมากขึ้น แต่เงินเกษียณไม่พอใช้ หลายคนมีแค่บ้านที่อยู่อาศัย แต่ไม่มีเงินสดหมุนเวียน

ระบบจำนองย้อนกลับจึงเป็นทางเลือกที่ให้คนที่ไม่มีเงิน แต่มีบ้าน อยากเปลี่ยนบ้านเป็นเงินเดือน แถมยังอยู่บ้านต่อได้ เป็นการแก้ปัญหาที่ดีสำหรับผู้สูงอายุที่ไม่มีทางเลือกอื่น

ระบบนี้เริ่มมีในต่างประเทศมานานแล้ว โดยเฉพาะในอเมริกา แคนาดา และยุโรป แต่ในไทยเพิ่งมีไม่นานนี้ และยังไม่เป็นที่รู้จักกันมากนักครับ

หลักการทำงานของ Reverse Mortgage

มาดูกันว่าระบบนี้ทำงานอย่างไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง

หลักการคิดประมาณนี้ฮะ

1. ขั้นแรก ผู้กู้เอาบ้านไปจำนองที่ธนาคารแบบปกติเลย ซึ่งบ้านที่เอามาจำนองต้องเป็นบ้านที่จ่ายหนี้หมดแล้ว ไม่ต้องผ่อนอะไรแล้ว เป็นของเรา 100% ถ้ายังมีหนี้ค้างอยู่ ต้องปิดหนี้ให้หมดก่อน
2. ขั้นที่สอง ธนาคารจะตีมูลค่าบ้าน แล้วประเมินอายุผู้กู้ว่าจะมีชีวิตอยู่ได้อีกกี่ปี การประเมินนี้จะดูจากอายุปัจจุบัน สุขภาพ และข้อมูลสถิติอายุขัยเฉลี่ยของคนไทย
3. ขั้นที่สาม เสร็จแล้วก็จ่ายเงินรายเดือนให้ผู้กู้ เป็นเวลาเท่าไหร่ตามที่เซ็นในสัญญา ผู้กู้ก็อยู่บ้านตัวเองไปนั่นแหละ ไม่ต้องย้ายไปไหน ใช้ชีวิตตามปกติ มีเงินเข้ามาทุกเดือนเหมือนได้เงินเดือนหรือบำนาญ
4. ขั้นที่สี่ พอครบสัญญา ถ้าทายาทไม่ยื่นขอไถ่ถอนบ้านคืน บ้านก็จะเป็นของธนาคารโดยอัตโนมัติ ธนาคารจะเป็นเจ้าของบ้านแทนเรา

ส่วนถ้าใครอยากได้บ้านคืน ไม่อยากยกบ้านให้ธนาคารตอนหมดสัญญา ก็ทำเรื่องขอไถ่ถอนบ้านคืนได้ โดยจะต้องจ่ายเงินต้นทั้งหมด รวมดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมให้ธนาคาร ซึ่งอาจเป็นเงินก้อนใหญ่มากครับ

ความแตกต่างระหว่างสินเชื่อปกติกับ Reverse Mortgage

หลายคนอาจสงสัยว่า สินเชื่อปกติกับระบบนี้ต่างกันยังไง ก็กู้เหมือนกัน มาดูกันครับ

ความแตกต่างแรกคือ หน้าที่ของคนที่ต้องจ่ายเงินกู้มันสลับกันฮะ ถ้าเป็นสินเชื่อทั่วไปจะเป็นเราต้องไปหาเงินมาจ่ายผ่อนชำระคืนธนาคารทุกงวด แต่ถ้าเป็นจำนองย้อนกลับ จะเป็นธนาคารจะผ่อนชำระให้เราทุกงวดแทน

ความแตกต่างที่สองคือ ผลลัพธ์สุดท้าย สินเชื่อทั่วไป พอครบสัญญาจ่ายค่างวดสุดท้ายแล้ว บ้านก็จะเป็นของเรา แบบซื้อบ้านปกติ แต่ระบบนี้จะเป็นเหมือนการขายบ้านมากกว่า พอธนาคารจ่ายผ่อนชำระงวดสุดท้ายให้เราแล้ว บ้านก็จะเป็นของธนาคาร

ความแตกต่างที่สามคือ คุณสมบัติผู้กู้ สินเชื่อทั่วไป คุณสมบัติผู้กู้ต้องอายุไม่เกิน 70 ปี แต่ระบบนี้ ผู้กู้ต้องมีอายุ 60 ไม่เกิน 80 ปี เป็นสินเชื่อที่ออกแบบมาสำหรับผู้สูงอายุโดยเฉพาะ

ความแตกต่างที่สี่คือ วัตถุประสงค์ สินเชื่อทั่วไปมักใช้ซื้อบ้าน ซื้อรถ หรือธุรกิจ แต่ระบบนี้ใช้เพื่อหารายได้หลังเกษียณ เป็นการแปลงสินทรัพย์ที่มีเป็นกระแสเงินสดครับ

กรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตก่อนครบสัญญา

คำถามที่หลายคนสงสัยคือ แล้วถ้าผู้กู้เสียชีวิตก่อนครบสัญญาล่ะ จะเกิดอะไรขึ้น

เรื่องนี้ปัญหาจะตกเป็นของทายาททันที ถ้ามี ถ้าทายาทอยากได้บ้านคืน ก็ไปทำเรื่องใช้หนี้คืนธนาคาร โดยจะคิดดอกเบี้ยกับค่าธรรมเนียมที่กู้มาทั้งหมด

แต่ถ้าไม่อยากได้คืนแล้ว หรือไม่มีเงินจ่าย ธนาคารก็จะเอาบ้านไปขายทอดตลาด ถ้าราคาบ้านได้สูงกว่ายอดหนี้ที่ขอกู้ ทายาทก็จะได้ส่วนต่างราคาบ้าน

แต่ถ้าขายได้น้อยกว่า ธนาคารจะเป็นคนจัดการส่วนต่างเอง ทายาทไม่ต้องจ่ายเพิ่ม นี่เป็นข้อดีของระบบนี้ ที่ไม่ทำให้ลูกหลานต้องรับภาระหนี้สินต่อ

กรณีนี้เป็นสิ่งที่ต้องคุยกับครอบครัวให้ดีก่อนตัดสินใจ เพราะเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่อาจจะเป็นมรดกของลูกหลาน ต้องให้ทุกคนเข้าใจและยอมรับได้ครับ

ใครเหมาะกับ Reverse Mortgage

มาดูกันว่า ระบบนี้เหมาะกับใครบ้าง

1. กลุ่มแรกคือ คนที่มีปัญหาด้านการเงินในวัยเกษียณ อยากได้เงินเลี้ยงดูตัวเอง ไม่มีเงินออม ไม่มีบำนาญ แต่มีบ้านที่อยู่อาศัย
2. กลุ่มที่สองคือ คนที่ไม่ได้อยู่แบบครอบครัวใหญ่ ไม่ได้มีลูกหลาน หรืออยู่ตัวคนเดียว หรือมีลูกหลานแต่แยกออกไปอยู่ต่างที่แล้ว ไม่ต้องการบ้านหลังนี้
3. กลุ่มที่สามคือ มีบ้าน แต่ไม่มีเงิน อยากเปลี่ยนบ้านเป็นเงิน แต่ไม่อยากย้ายออก ชอบบ้านหลังนี้ อยากอยู่จนวันสุดท้าย มีความผูกพันกับบ้าน
4. กลุ่มที่สี่คือ คนที่ไม่ได้รับสวัสดิการเกษียณตามกฎหมายแรงงาน เช่น เป็นพ่อค้า แม่ค้ามาก่อน ไม่ได้บำนาญประกันสังคม หรือ PVD ตอนแก่เลยต้องเก็บเงินให้ได้เยอะ ๆ แต่ก็เก็บไม่ได้
5. กลุ่มที่ห้าคือ คนที่มีสุขภาพดี คาดว่าจะมีอายุยืน และต้องการเงินใช้ในระยะยาว ไม่ใช่แค่ 2-3 ปี แต่ต้องการรายได้ต่อเนื่อง 10-20 ปี หรือมากกว่านั้นครับ

ข้อดีของระบบ

มาดูกันว่าระบบนี้มีข้อดีอะไรบ้าง

1. ข้อดีแรกคือ ได้เงินใช้ทุกเดือน มีรายได้ประจำเหมือนได้เงินเดือนหรือบำนาญ ไม่ต้องกังวลว่าจะหมดตัว มีเงินใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน
2. ข้อดีที่สองคือ ยังอยู่บ้านได้ ไม่ต้องย้ายออก ไม่ต้องปรับตัวกับที่ใหม่ อยู่ในบ้านที่คุ้นเคย มีความสุข มีความทรงจำ
3. ข้อดีที่สามคือ ไม่ต้องจ่ายเงินคืนธนาคาร แตกต่างจากสินเชื่อทั่วไป ที่ต้องหาเงินมาผ่อนทุกเดือน ระบบนี้ธนาคารจ่ายให้เรา ไม่ใช่เราจ่ายให้ธนาคาร
4. ข้อดีที่สี่คือ ทายาทไม่ต้องรับภาระหนี้ ถ้าผู้กู้เสียชีวิตและบ้านขายได้น้อยกว่ายอดหนี้ ทายาทไม่ต้องจ่ายส่วนต่าง ธนาคารจะจัดการเอง
5. ข้อดีที่ห้าคือ แก้ปัญหาเงินไม่พอใช้หลังเกษียณ สำหรับคนที่มีแค่บ้านแต่ไม่มีเงิน นี่เป็นทางเลือกที่ดี ดีกว่าต้องขายบ้านแล้วไปเช่าที่อื่นอยู่ครับ

ข้อเสียและข้อควรระวัง

แม้จะมีข้อดีมาก แต่ก็มีข้อเสียและข้อควรระวังที่ต้องรู้

1. ข้อเสียแรกคือ บ้านจะเป็นของธนาคาร ถ้าครอบครัวต้องการเก็บบ้านไว้เป็นมรดก ระบบนี้ไม่เหมาะ เพราะบ้านจะหมดไปในที่สุด
2. ข้อเสียที่สองคือ ได้เงินไม่เต็มมูลค่าบ้าน มูลค่าบ้านที่นำมาใช้ต้องไม่ต่ำกว่าที่ธนาคารกำหนด หรือวงเงินที่ผู้กู้จะได้รับอยู่ที่ประมาณ 30-70% ของราคาประเมินบ้านเท่านั้น ไม่ใช่บ้านล้านนึง ได้ล้านนึงเลย
3. ข้อเสียที่สามคือ มีดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม แม้จะไม่ต้องจ่ายตอนนี้ แต่มันจะสะสมไปเรื่อย ๆ ถ้าอยากไถ่ถอนบ้านคืนในอนาคต ต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่มาก
4. ข้อเสียที่สี่คือ เลือกได้จำกัด ตอนนี้เท่าที่พี่ทุยหาข้อมูลมาได้ มีเพียง 2 ธนาคารที่รับทำระบบนี้ คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารออมสิน ส่วนเงื่อนไขการขอจำนองดูได้ที่หน้าเว็บของแต่ละธนาคารเลยฮะ
5. ข้อเสียที่ห้าคือ ถ้าครบสัญญาแล้ว ไม่มีใครเอาเงินมาจ่ายคืนธนาคาร บ้านนั้นก็จะตกเป็นของธนาคารไปเลย ถ้าคนแก่มีลูกหลานที่ยังต้องอยู่บ้านนั้นต่อไม่ได้ย้ายไปไหน อาจต้องคิดดูดี ๆ คิดอีกทีก่อนกู้นะฮะ

ตัวอย่างการคำนวณ

มาดูตัวอย่างการคำนวณกันครับ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น

สมมติว่า คุณอายุ 65 ปี มีบ้านมูลค่า 3 ล้านบาท ธนาคารประเมินว่าจะให้วงเงิน 50% ของมูลค่าบ้าน เท่ากับ 1.5 ล้านบาท

ถ้าเซ็นสัญญา 20 ปี หรือ 240 เดือน เงินที่ได้รับต่อเดือนก็จะอยู่ที่ประมาณ 1,500,000 หารด้วย 240 เท่ากับ 6,250 บาทต่อเดือน

แต่นี่เป็นการคำนวณคร่าว ๆ จริง ๆ ต้องหักดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมด้วย อาจจะได้น้อยกว่านี้ ประมาณ 5,000-6,000 บาทต่อเดือน

ถ้าบ้านมูลค่า 5 ล้านบาท ให้วงเงิน 50% เท่ากับ 2.5 ล้านบาท เซ็นสัญญา 20 ปี อาจจะได้ประมาณ 8,000-10,000 บาทต่อเดือน

เห็นมั้ยครับว่า เงินที่ได้ไม่ได้มากมายอะไร แต่ก็พอมีใช้ในชีวิตประจำวัน เหมาะกับคนที่ไม่มีรายได้อื่นเลยครับ

ทางเลือกอื่นนอกจากระบบนี้

ก่อนตัดสินใจใช้ระบบนี้ ควรพิจารณาทางเลือกอื่นด้วย

1. ทางเลือกแรกคือ ขายบ้านแล้วไปอยู่ที่เล็กกว่า ได้เงินก้อนมา นำไปลงทุนหรือเก็บออม มีเงินใช้ระยะยาว แถมยังมีบ้านอยู่
2. ทางเลือกที่สองคือ ให้เช่าบ้าน ได้รายได้ประจำทุกเดือน ตัวเองไปอยู่ที่อื่นที่ค่าเช่าถูกกว่า หรือไปอยู่กับลูก
3. ทางเลือกที่สามคือ ขอความช่วยเหลือจากลูกหลาน ถ้ามีลูกที่พร้อมดูแล อาจจะไม่จำเป็นต้องใช้ระบบนี้
4. ทางเลือกที่สี่คือ ทำงานพาร์ทไทม์ ถ้ายังมีสุขภาพดี ทำงานเบา ๆ ได้รายได้เสริม ไม่ต้องแตะบ้าน
5. ทางเลือกที่ห้าคือ ขอสวัสดิการจากรัฐ เช่น เบี้ยยังชีพผู้สูงอายุ บัตรสวัสดิการแห่งรัฐ ช่วยลดค่าใช้จ่ายได้บ้างครับ

ขั้นตอนการสมัคร

ถ้าตัดสินใจแล้วว่าจะใช้ระบบนี้ มีขั้นตอนอย่างไร

1. ขั้นแรก ศึกษาข้อมูล อ่านรายละเอียดจากเว็บไซต์ของธนาคาร ทำความเข้าใจเงื่อนไข ข้อดีข้อเสีย ให้ชัดเจน
2. ขั้นที่สอง ติดต่อธนาคาร ไปที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์หรือธนาคารออมสิน สอบถามรายละเอียด เตรียมเอกสาร
3. ขั้นที่สาม ประเมินมูลค่าบ้าน ธนาคารจะส่งผู้ประเมินมาตีราคาบ้าน ดูสภาพบ้าน ทำเลที่ตั้ง เพื่อกำหนดวงเงิน
4. ขั้นที่สี่ ยื่นเอกสาร เตรียมเอกสารส่วนตัว เอกสารบ้าน หลักฐานต่าง ๆ ตามที่ธนาคารกำหนด
5. ขั้นที่ห้า รอการอนุมัติ ธนาคารจะพิจารณาอนุมัติ อาจใช้เวลา 1-2 สัปดาห์ หรือมากกว่านั้น
6. ขั้นที่หก เซ็นสัญญา ถ้าอนุมัติแล้ว ก็เซ็นสัญญา อ่านให้เข้าใจทุกข้อ ถามให้ชัดเจนก่อนเซ็น
7. ขั้นที่เจ็ด รับเงินเดือน เริ่มได้รับเงินทุกเดือน เข้าบัญชีอัตโนมัติ ใช้ชีวิตต่อไปอย่างมีความสุขครับ

หลังจากที่พี่ทุยอธิบายมาทั้งหมดนี้ หวังว่าทุกคนจะเข้าใจมากขึ้นว่าระบบนี้คืออะไร ทำงานอย่างไร เหมาะกับใครบ้าง

แต่ยังไงก็แล้วแต่ มันมีเงื่อนไขและข้อควรระวังที่ต้องคิดดี ๆ ก่อนกู้อยู่พอควร เช่น มูลค่าบ้านที่นำมาใช้ต้องไม่ต่ำกว่าที่ธนาคารกำหนด หรือวงเงินที่ผู้กู้จะได้รับอยู่ที่ประมาณ 30-70% ของราคาประเมินบ้านเท่านั้น ไม่ใช่บ้านล้านนึง ได้ล้านนึงเลย แถมถ้าครบสัญญาแล้ว ไม่มีใครเอาเงินมาจ่ายคืนธนาคาร บ้านนั้นก็จะตกเป็นของธนาคารไปเลย ถ้าคนแก่มีลูกหลานที่ยังต้องอยู่บ้านนั้นต่อไม่ได้ย้ายไปไหน อาจต้องคิดดูดี ๆ คิดอีกทีก่อนกู้นะฮะ

ระบบนี้ก็เป็นอีกทางเลือกสำหรับคนที่ไม่มีสวัสดิการเกษียณหรือคำนวณแล้วรู้ว่าอยู่ไม่ไหวตอนแก่แน่ ๆ แต่พี่ทุยก็ยังแนะนำคำเดิมว่าให้วางแผนการเงินให้ดีก่อนเกษียณจะดีกว่า เพราะชีวิตจริงไม่เป็นไปตามแผนเสมอ เก็บการจำนองไว้เป็นทางเลือกสุดท้ายในยามจำเป็นดีกว่านะครับ

ติดตามพี่ทุยเพิ่มเติมได้ที่ Facebook

อ่านบทความอื่น ๆ

จำนอง vs ขายฝาก ต่างกันยังไง ?