[บทวิเคราะห์] ทำไมถึงเกิดวิกฤตฟองสบู่ อสังหาจีน แล้วไทยจะเกิดมั้ย ?

เมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมา มีข่าวประชาชนจีนไม่จ่ายสินเชื่อบ้านเนื่องจากโครงการอสังหาฯ มีโอกาสสร้างไม่เสร็จ พร้อมกับข่าวการแห่ถอนเงินจากธนาคารพาณิชย์ ซึ่งแท้จริงแล้วปัญหาฟองสบู่ อสังหาจีน เริ่มเข้ามาในหน้าข่าวนับตั้งแต่ปีที่ผ่านมาและยังไม่มีทีท่าจะจบลง พี่ทุยเลยขอพาไปเจาะรายละเอียดปัญหาครั้งนี้ที่ลากเศรษฐกิจจีนให้ซบเซากันหน่อย

ความสำคัญของภาค อสังหาจีน ต่อเศรษฐกิจ

ตลาดอสังหาฯ นับเป็นเครื่องยนต์หลักขับเคลื่อนเศรษฐกิจจีน ปัจจุบันมีส่วนต่อตัวเลข GDP ราว 17-29% ขึ้นอยู่กับว่านับรวมภาคส่วนใดบ้าง ข้อมูลจากธนาคารกลางจีน (PBOC) ปี 2020 เม็ดเงินลงทุนโดยตรงเข้าภาคอสังหาฯ มีส่วนต่อตัวเลข GDP ประมาณ 7.4% ส่วนข้อมูลจากสำนักสถิติชี้ว่าภาคก่อสร้างมีส่วนต่อ GDP ที่ 7.2%

อีกด้านหนึ่งตัวเลขการจ้างงานของประเทศก็ขึ้นอยู่กับสภาพของภาคอสังหาฯ เช่นกัน โดยมีทั้งแรงงานในภาคก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ โดยตรง อีกทั้งยังมีภาคการเงินที่รับอานิสงส์ทางอ้อม ปี 2020 การจ้างงานภาคก่อสร้างแตะระดับสูงสุดถึง 62 ล้านตำแหน่ง

ย้อนกลับไปเมื่อราว 10 ปีที่แล้ว ราคาอสังหาฯ ในประเทศจีนเดินหน้าปรับตัวขึ้นต่อเนื่องจนถึงตอนนี้ก็เพิ่มขึ้นมาถึง 6 เท่า

ปัจจัยที่ส่งให้ตลาด อสังหาจีน ร้อนแรง

ปี 1998 รัฐบาลจีนต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจหลังซบเซาด้วยผลกระทบจากวิกฤติต้มยำกุ้ง ที่ดินซึ่งอยู่ภายใต้การครอบครองรัฐบาลท้องถิ่นถูกขายให้บริษัทอสังหาฯ พร้อมผ่อนคลายมาตรการการเงิน ในช่วงเวลาเดียวกันประเทศจีนก็เข้าร่วมองค์การการค้าโลก (WTO) ช่วยให้รายได้ประชาชนจีนเพิ่มขึ้น จำนวนชนชั้นกลางเพิ่มขึ้น

ด้วยเหตุนี้ในปัจจุบันจำนวนประชากรที่อาศัยในเขตเมืองจึงเพิ่มขึ้นมาที่ 2 ใน 3 จากเมื่อตอนเริ่มเปิดเสรีซึ่งมีสัดส่วนที่ 1 ใน 3 ประกอบกับความเชื่อต่อสินทรัพย์ประเภทอสังหาฯ ที่มองว่ามูลค่ามีแต่เพิ่มขึ้น ไม่มีลดลง และต้องลงทุนกับอะไรที่จับต้องได้ นอกจากนี้ยังได้อวดกับคนรอบตัวด้วยว่าเป็นเจ้าของอสังหาฯ ทำให้ประชาชนนำความมั่งคั่งที่เพิ่มขึ้นมาลงทุนกับการซื้ออสังหาฯ

ลักษณะการดำเนินธุรกิจของบริษัทอสังหาฯ จีน

ชื่อ China Evergrande คงเป็นที่คุ้นหูนักลงทุนชาวไทยเป็นที่เรียบร้อยแล้ว หลังมีข่าวไม่สามารถชำระหนี้ได้ ประเด็นคือ บริษัทอสังหาฯ ที่ใหญ่โตขนาดนี้ไปสร้างหนี้มากจากไหนมากมายทั้งที่ตลาดอสังหาฯ ในประเทศจีนเติบโตมากขนาดนี้

บริษัทอสังหาฯ ใช้วิธีการเติบโตรวดเร็วด้วยโมเดลหมุนเงิน นั่นคือกู้ยืมเงินไปซื้อที่ดินทำโครงการแล้วก็จ้างผู้รับเหมา นอกจากกู้ยืมจากธนาคารพาณิชย์ยังมีการกู้ผ่าน Dollar-denominated offshore bonds ซึ่งขายในตลาดตราสารหนี้นอกประเทศจีน แน่นอนว่าผู้ลงทุนรายหลักก็เป็นต่างชาติ

โดยเมื่อปี 2009 มีตัวเลขการกู้ยืมเงินผ่านช่องทางดังกล่าวปีละ 675 ล้านดอลลาร์ ส่วนปี 2020 ตัวเลขเพิ่มขึ้นมาที่ 64,700 ล้านดอลลาร์ เมื่อรวมกันแล้วบริษัทอสังหาฯ มีหุ้นกู้ dollar-denominated offshore bonds คิดเป็น 1 ใน 4 ของยอดกู้ยืมของบริษัทสัญชาติจีนทั้งหมด จากนั้นก็ขายอสังหาฯ แบบ Pre-sale เพื่อนำเงินไปหมุนทำโครงการต่อไป

ส่วนที่ดินก็หาได้ไม่ยากเพราะภายหลังเปิดเสรีตลาดอสังหาฯ รัฐบาลท้องถิ่นต้องการรายได้ จึงขายที่ดินให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ อีกทั้งยังได้รับรายได้หลังหักค่าเวนคืนที่ดินสูงกว่ารายได้จากภาษี

จะเห็นว่าบริษัทอสังหาฯ ต่างเติบโตด้วยการหมุนเวียนกระแสเงินสดที่จะขาดแคลนไม่ได้เด็ดขาด มิฉะนั้นแล้วทั้งการชำระหนี้และการสร้างโครงการใหม่ที่เป็นแหล่งเงินทุนใหม่จะหยุดชะงักในทันที

สาเหตุของปัญหา อสังหาจีน

ปี 2020 ทางการจีนประกาศใช้กฎเกณฑ์ Three Red Lines โดยกำหนดสัดส่วนเงินสดและหนี้สิน ประกอบกับตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบเศรษฐกิจที่ซบเซาจาก COVID-19 ดังนั้นด้วยข้อจำกัดด้านการกู้ยืมและยอดขายที่ลดลงส่งผลให้กระแสเงินสดที่ใช้หมุนเวียนในธุรกิจลดลง ในที่สุดก็เผชิญปัญหาสภาพคล่อง

อ่านเพิ่ม

• Evergrande บริษัทอสังหาฯ อันดับ 2 ของจีนกำลังล่มสลาย

ผลกระทบของปัญหานี้

เมื่อประชาชนเห็นสัญญาณจากกรณี China Evergrande และบริษัทอื่น นอกจากชะลอการซื้ออสังหาฯ ใหม่แล้ว ยังชะลอการจ่ายเงินกู้ให้ธนาคารพาณิชย์ ดังนั้นนอกจากบริษัทอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบแล้ว ธนาคารพาณิชย์ก็ได้รับผลกระทบขาดสภาพคล่องเช่นกัน

ในเวลาเดียวกันราคาอสังหาฯ สร้างใหม่ในประเทศจีนเริ่มไม่เพิ่มขึ้นแล้ว จนล่าสุดเมื่อเดือน มิ.ย. 2022 ราคาก็ลดลงเมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่แล้ว ส่วนราคาอสังหาฯ ก็ปรับตัวลงมาแล้ว 10 เดือนติดต่อกัน และกว่า 70% ของประชาชนที่อาศันในเขตเมืองเก็บความมั่งคั่งไว้กับการซื้ออสังหาฯ นั่นเท่ากับว่าความมั่งคั่งของประชาชนก็ลดลงไปเช่นกัน

ตลาดตราสารหนี้นอกประเทศ (Offshore) ก็ได้รับผลกระทบในทันทีที่ข่าว China Evergrande ถูกเปิดเผย เพราะเป็นตลาดที่กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาฯ นิยมใช้เพื่อกู้ยืมระดมทุน ราคาหุ้นกู้ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ร่วงต่อเนื่องจนถึงตอนนี้ก็ยังไม่มีทีท่าจะหยุด

ส่วนตลาดตราสารหนี้ในประเทศ (Onshore) ยังไม่ได้รับผลกระทบ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะตลาดตราสารหนี้ในประเทศก็จะเป็นนักลงทุนชาวจีนซึ่งมีความเชื่อมั่นในระบบการเงินของประเทศ แต่ถ้าปัญหายังไม่ถูกแก้ไข ผลกระทบอาจลุกลามเข้าสู่ตลาดตราสารหนี้ในประเทศซึ่งมีขนาดใหญ่กว่าตลาดนอกประเทศถึง 10 เท่า

ตลาดอสังหาฯ ไทยได้รับผลกระทบหรือไม่?

ตลาดอสังหาฯ ไทยจะไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากกรณีนี้ เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จีนเข้ามาลงทุนในไทยเพียงเล็กน้อย รายงานข่าวจากสื่อในไทยชี้ว่าลูกค้าชาวจีนยังทยอยโอนกรรมสิทธิ์อยู่

แน่นอนว่ากรณีซึ่งมีผลกระทบใหญ่ในประเทศจีนย่อมต้องส่งผลต่อ sentiment ให้การซื้ออสังหาฯ จากชาวจีนลดลงไปบ้างเมื่อเทียบกับกรณีไม่มีเกิดเหตุการณ์ แต่ไม่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยยะ ซึ่งตลอดปี 2022 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ ของไทยก็สะท้อนชัดว่าไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์นี้

ส่วนบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ไทยได้รับบทเรียนจากวิกฤติต้มยำกุ้งมาแล้ว ทำให้อัตราหนี้สินต่อทุนถูกควบคุมอย่างเข้มงวด นอกจากนี้กฎหมายจัดสรรของประเทศไทยกำหนดไว้ว่าต้องมีการวางเงินประกันสาธารณูปโภคก่อน เพื่อให้แน่ใจว่าบริษัมพัฒนาอสังหาฯ มีสภาพคล่องเพียงพอสร้างโครงการให้เรียบร้อย

ปัญหาตลาดอสังหาฯ ในจีนคงยังไม่ฟื้นตัวในเร็ววันนี้ แต่ในปีที่ประธานาธิบดีสี จิ้นผิง จะก้าวขึ้นครองตำแหน่งเป็นสมัยที่ 3 รัฐบาลคงต้องควบคุมปัญหาไม่ให้เกิดการลุกลาม แต่สภาพเศรษฐกิจก็ต้องอยู่ในภาวะซบเซาต่อเนื่องเช่นกัน ส่วนตลาดอสังหาฯ ไทยแม้กำลังซื้อจากชาวจีนมีโอกาสลดลงแต่ภาพรวมจะไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากเหตุการณ์นี้