อยาก “ปล่อยเช่าคอนโด” เริ่มต้นยังไง ?

ใคร ๆ ก็ฝันอยากมีรายได้ที่เข้ากระเป๋าอย่างสม่ำเสมอโดยไม่ต้องลงแรง หรือที่เรียกกันว่า Passive Income ทั้งนั้นใช่มั้ยล่ะ หนึ่งในวิธีการลงทุนที่คนการันตีกันว่าได้ผลตอบแทนคุ้มค่าไม่แพ้ใครก็คือการ “ปล่อยเช่าคอนโด” เพราะว่ากันว่าค่าที่ดินมันไม่เคยลดลง มีแต่จะแพงขึ้นทุกปี ค่าเช่าคอนโดมิเนียมก็เช่นกัน แต่ความจริงมันจะเป็นอย่างที่หลาย ๆ คนคิดหรือเปล่าน่ะสิ ?

วันนี้พี่ทุยเลยอยากจะชวนคนที่กำลังมองหาช่องทาง Passive Income ลองมาทำความรู้จักกับการ “ปล่อยเช่าคอนโด” กันก่อนว่าควรเริ่มต้นจากอะไร และต้องเลือกโครงการแบบไหนถึงได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับการลงทุน !

คำศัพท์ที่ควรรู้ถ้าอยาก “ปล่อยเช่าคอนโด”

ถ้าใครเคยเข้าไปคุยกับเซลส์ในโครงการคอนโดมิเนียมก็อาจจะเคยได้ยินคำว่า Yield กันมาบ้างใช่ไหมล่ะ จริง ๆ แล้วคำนี้ย่อมาจาก Rental Yield หรือผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมนั่นเอง

Rental Yield สำคัญยังไง ?

โดยปกติอัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการจะอยู่ที่ 6-8% ต่อปี หรือสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ประมาณ 2% ถึงจะคุ้มกับการลงทุน  แต่ก็ต้องดูทำเลด้วยนะ ว่าส่วนใหญ่ในทำเลนั้น ๆ เค้าได้ผลตอบแทนประมาณเท่าไหร่ โดยตัว Rental Yield จะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ

• Gross Rental Yield – อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเบื้องต้น

เป็นการคำนวณผลตอบแทนแบบง่าย ๆ คือ นำค่าเช่าที่เราตั้งไว้มาเปรียบเทียบกับค่าคอนโดมิเนียมที่เราลงทุนซื้อไป ซึ่งสูตรนี้จะเหมาะกับคนที่ซื้อด้วยเงินสดมากกว่า เพราะไม่ต้องคำนวณค่าผ่อน แต่วิธีนี้ก็ยังไม่รวมค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายกันทุกเดือนนะ

Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี / ราคาคอนโดที่ซื้อมา) × 100

เช่น พี่ทุยซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท อยากปล่อยเช่าเดือนละ 8,500 บาท รวม 12 เดือน พี่ทุยจะได้ค่าเช่าทั้งหมด 102,000 บาท เทียบแล้วพี่ทุยจะได้อัตราผลตอบแทนต่อปีประมาณ (102,000/2,000,000) × 100 = 5.1%

• Net Rental Yield – อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

วิธีนี้จะละเอียดขึ้นจากวิธีแรก เพราะจะต้องนำรายจ่ายทั้งปีมาคำนวณด้วย ซึ่งมีสิ่งที่ต้องจ่ายประจำอย่างค่าส่วนกลางและค่านายหน้า ซึ่งเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน มาหักลบในส่วนนี้ด้วย แต่ถ้าใครหาผู้เช่าได้เองก็ไม่ต้องนำค่านายหน้ามาคำนวณนะ

Net Rental Yield = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี – ค่าใช้จ่ายทั้งปี) / ราคาคอนโดที่ซื้อมา] × 100

ยกตัวอย่างคอนโดราคา 2 ล้านบาทของพี่ทุยห้องเดิม ที่ปล่อยเช่าเดือนละ 8,500 บาทผ่านนายหน้า โดยต้องจ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 900 บาท ภายใน 12 เดือนพี่ทุยต้องจ่ายเงินส่วนกลางทั้งหมด 10,800 บาท และหักค่านายหน้าในการหาผู้เช่าอีก 8,500 บาท เท่ากับใน 1 ปีพี่ทุยมีค่าใช้จ่ายทั้งหมด 19,300 บาท ซึ่งตอนนี้พี่ทุยอาจจะยังไม่นับรวมค่าตกแต่งเพราะถือว่าเป็นการลงทุนครั้งเดียวในปีแรก 

เมื่อคำนวณแล้วจะได้ผลตอบแทนสุทธิประมาณ [(102,000-19,300) / 2,000,000]  × 100 = 4.14% ต่อปี หรือบางคนอาจให้วิธีคำนวณคร่าว ๆ จาก (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ 10 เดือน / ราคาคอนโดที่ซื้อมา) × 100 ก็ได้เลขใกล้เคียงกันนะ

• Cash on Cash Rental Yield – อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

วิธีนี้เป็นวิธีที่ละเอียดที่สุดและเหมาะสำหรับคนที่ซื้อเงินผ่อน เพราะหลายคนคิดจะให้ผู้เช่าจ่ายค่าผ่อนห้องแทนเรา แต่ก่อนอื่นเราก็ต้องคำนวณกันก่อนนะ ว่าค่าเช่าที่เรียกมันเอามาโปะได้จริงรึเปล่า

Cash on Cash Rental Yield = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี – ค่าใช้จ่ายทั้งปี – เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) / เงินที่ลงทุนไปแล้ว] × 100

จากตัวอย่างเดิม คอนโดราคา 2 ล้านบาท จ่ายเงินดาวน์ไปแล้ว 150,000 บาท และมีค่าตกแต่ง 100,000 บาท เท่ากับพี่ทุยลงทุนไปแล้ว 150,000 + 100,000 = 250,000 บาท แต่ตอนนี้ยังต้องจ่ายค่าผ่อนอีกเดือนละ 7,500 บาท หรือปีละ 90,000 บาท

แถมยังมีค่าใช้จ่ายรายปี ทั้งค่าส่วนกลางอีกปีละ 10,800 บาท แต่ครั้งนี้พี่ทุยปรับค่าเช่าขึ้นเป็นเดือนละ 9,000 บาท หรือปีละ 108,000 บาท และหาผู้เช่าได้เองเลยไม่ต้องเสียค่านายหน้า

คำนวณแล้ว 1 ปีพี่ทุยจะได้ผลตอบแทน [(108,000 – 10,800 – 90,000) / 250,000} × 100 = 2.88% แล้วถ้าพี่ทุยไม่พอใจผลตอบแทนที่ได้ครั้งนี้ก็อาจจะปรับราคาค่าเช่าขึ้นอีก แต่ก็เสี่ยงกับการไม่มีคนเช่า หรือจะยอมได้ผลตอบแทนในระดับนี้ในช่วงแรก ๆ จากการลงทุนค่าตกแต่งก็ต้องพิจารณากันนะ

Capital Gain คืออะไร ?

คำศัพท์อีก 1 คำ ที่พี่ทุยอยากให้ทุกคนรู้จัก คือ Capital Gain เมื่อมีการเช่าก็ต้องมีการขาย ดังนั้น Capital Gain เลยเป็นอัตราผลตอบแทนจากการขายนั่นเอง ซึ่งคนที่ลงทุนอสังหาฯ ก็มักจะมองหาโครงการที่จะได้ Capital Gain ประมาณ 3-4% ต่อปี โดยมีวิธีการคำนวณง่าย ๆ คือ

Capital Gain =  (กำไรจากการขาย / ราคาคอนโดที่ซื้อมา) × 100

ยกตัวอย่าง คอนโดของพี่ทุยซื้อมาในราคา 2 ล้านบาท แต่ 3 ปีต่อมาขายต่อได้ 2.6 ล้านบาท เท่ากับพี่ทุยได้กำไร 600,000 บาท  ดังนั้น Capital Gain ที่พี่ทุยได้คือ  (600,000 / 2,000,000) × 100 = 30% หรือเฉลี่ยปีละ 10% 

ต้องทำยังไงถ้าอยาก “ปล่อยเช่าคอนโด” ให้ได้

จะมีอยู่ 5 ข้อที่ต้องดู ตามพี่ทุยมาดูทีละข้อกันเลย..

1) ทำเลดี

แน่นอนว่าสิ่งสำคัญที่สุดคือเรื่องทำเล ถ้ามองในมุมของเราเวลาซื้อคอนโดมิเนียมสักห้อง ก็ดูที่ทำเลเป็นหลัก คนเช่าก็เช่นกัน ซึ่งทำเลฮอตย่อมหนีไม่พ้นทำเลที่ติดสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT หรือจะเข้าซอยไปสักหน่อย แต่ตัวโครงการยังอยู่ในระยะที่เดินได้ไม่เกิน 1 กิโลเมตรก็ถือว่าน่าสนใจ  นอกจากโครงการใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะน่าดึงดูดแล้ว ข้อได้เปรียบคือเราสามารถเรียกค่าเช่าได้แพงกว่าด้วย

แต่ถ้าโครงการใกล้สถานีรถไฟฟ้าราคาแพงเกินกว่าจะลงทุน พี่ทุยแนะนำให้มองหาคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้แหล่งงานอย่างออฟฟิศ บริษัทใหญ่ รวมไปถึงโรงเรียนและมหาวิทยาลัย การันตีว่ามีคนทักมาถามแน่ ๆ เพราะใคร ๆ ก็อยากพักอยู่ใกล้ที่ทำงานหรือที่เรียนกันทั้งนั้น เพียงแต่ว่าถ้าปล่อยเช่าให้นักเรียน-นักศึกษาอาจต้องคิดราคาที่เหมาะสมกับน้อง ๆ สักหน่อย

2) ค่าเช่าดึงดูด

ขาดไม่ได้เลยสำหรับค่าเช่า ต่อให้ทำเลดีแค่ไหน แต่ถ้าค่าเช่าแพงเกินไป ยังไงก็ถูกตัดออกจากช้อยส์ ทางที่ดีก่อนตั้งค่าเช่า พี่ทุยแนะนำให้คำนวณ Rental Yield กันก่อน แล้วดูว่าในทำเลนั้นใครจะมาเช่าห้องเราบ้าง ซึ่งเราจะเสี่ยงรอคนที่เขาจ่ายไหวมาเช่า หรือยอมลดราคาเพื่อให้ห้องไม่ว่าง อันนี้พี่ทุยว่าต้องพิจารณาและลองเสี่ยงกันดูนะ ทั้งราคาในทำเลนั้น กำลังของกลุ่มเป้าหมายหลัก และการแบกรับภาระค่าใช้จ่ายของเราเอง

แต่อย่างที่พี่ทุยบอกไปข้อที่แล้วว่าถ้าคอนโดมิเนียมใกล้โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ต้องตั้งราคาไม่สูงมากนัก เพราะส่วนใหญ่ Developer ก็ไม่ได้พัฒนาโครงการใกล้สถานศึกษาใน Segment ที่แพงอยู่แล้ว การตั้งค่าเช่าที่สูงเกินไปก็ไม่ใช่วิธีที่ดีนัก และบริเวณนั้นยังมีทางเลือกอื่นอย่างหอพักที่มีค่าเช่าถูกกว่า

3) แต่งห้องให้ปัง

อีกหนึ่งวิธีในการเพิ่มมูลค่าให้ห้องของเรา คือ การตกแต่งห้อง ถ้ามีเฟอร์นิเจอร์ให้สามารถหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลยก็น่าสนใจสำหรับคนหาห้องเช่าไม่ใช่น้อย เพราะไม่ต้องเสียเงินซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่เพื่อให้พอดีกับตัวห้อง แถมยังเจอค่าขนย้าย แล้วยิ่งถ้าตกแต่งสวย จัดวางดี มีพื้นที่ใช้สอยเหลือเฟือ ยังไงก็ดึงดูดคนเช่าแน่ ๆ

4) เข้าให้ถึงคนเช่า

เมื่อรู้ว่าเราควรจะปล่อยเช่าให้ใคร ก็ถึงเวลาที่เราจะบุกไปหากลุ่มเป้าหมายของเราแล้ว ซึ่งวิธีที่ง่ายที่สุดคือลองพิมพ์คำว่า ‘เช่าคอนโด’ ตามด้วยทำเลโครงการที่เราซื้อบน Facebook หรือ Google เพราะจะมีพื้นที่สำหรับให้เจ้าของห้องและผู้เช่าสอบถามแลกเปลี่ยนข้อมูลกัน

ส่วนใครที่ซื้อโครงการแถวโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัยที่เคยเรียนก็ลองโพสต์หาผู้เช่าในกลุ่มรวมศิษย์เก่า-ศิษย์ใหม่ มีโอกาสหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าโพสต์บนหน้า Facebook ของเราเองแน่ ๆ หรือจะลองใช้แพลตฟอร์ม/เว็บไซต์สำหรับปล่อยเช่าบ้านและคอนโดมิเนียมก็มีให้เลือกหลายหลายช่องทาง

5) ถ่ายภาพสวย บอกรายละเอียดให้ครบ

อีกข้อที่สำคัญไม่แพ้กันคือรูปถ่ายห้อง เพราะจะเป็นสิ่งที่สะดุดตาที่สุด เมื่อต้องเลื่อนผ่านข้อมูลจำนวนมาก ถ้าลงรูปที่ถ่ายออกมาแสงมืด ๆ มองเห็นตำหนิห้อง หรือมุมแคบก็ยากที่คนจะหยุดดู ที่สำคัญอย่าลืมลงรายละเอียดให้ครบว่า

• โครงการอะไร
• ห้องขนาดเท่าไหร่
• อยู่ชั้นไหน
• ค่าเช่าเท่าไหร่
• ภายในห้องพักมีอะไรให้บ้าง
• พื้นที่ส่วนกลาง
• ไปจนถึงสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้ ๆ โครงการ

ยิ่งละเอียดเท่าไหร่ก็ยิ่งน่าเก็บไว้เป็นตัวเลือก แล้วก็อย่าลืมอัปเดตข้อมูลบ่อยๆ นะ เพราะบางทีอาจมีคนที่สนใจห้องเราหลังจากโพสต์ไปแล้ว 1-2 เดือน ก็อาจจะไม่แน่ใจว่าห้องนี้มีคนเช่าไปแล้วรึยัง

ทั้งหมดนี้ก็เป็นเคล็ดลับเบื้องต้นสำหรับคนที่อยากหา Passive Income จากการ “ปล่อยเช่าคอนโด” ซึ่งสำหรับพี่ทุยก็มองว่าการลงทุนรูปแบบนี้ไม่ได้มีความเสี่ยงสูงมาก เพราะมีโอกาสที่ราคาจะขึ้นทุกปี แถมสุดท้ายเราก็ยังอาศัยอยู่เองได้

แต่พี่ทุยอยากให้ลองศึกษาหาข้อมูลเกี่ยวกับทำเลที่สนใจจะลงทุนเยอะ ๆ เพราะถ้าตั้งค่าเช่าสูงเกินไปก็เสี่ยงว่าจะไม่มีคนเช่า ถึงเวลานั้นจะไม่คุ้มกับการลงทุนเอานะ..