ถ้าพูดถึงการลงทุนที่คลาสิกที่สุดที่คุณปู่คุณย่ามักจะพูดกับลูกหลานเสมอ ก็คือ ถ้าพอมีเงินก็ให้ซื้อที่ดินเก็บไว้ แต่ว่าสมัยนี้ราคาที่ดินทะยานขึ้นสูงปรี๊ดจนแทบเอื้อมไม่ถึง วันนี้พี่ทุยเลยจะพาไปดูว่าราคาอสังหาฯ ของไทยไปเทียบกับทั่วโลกแล้ว ราคาเราน่ารัก น่าคบหากับคนอยู่อาศัยแค่ไหน แล้วการ “ปล่อยเช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน” ยังเป็นการลงทุนที่คุ้มอยู่มั้ย ไปฟังกัน
ราคาอสังหาฯ เทียบรายได้ของไทยอยู่ในอันดับ 16 ของเวทีโลก
เว็บไซต์ numbeo.com ซึ่งเผยแพร่ข้อมูลต้นทุนการใช้ชีวิตในประเทศต่าง ๆ ทั่วโลก ได้จัดทำดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์เอาไว้ โดยตั้งสมมติฐานคำนวณจากอสังหาฯ ประเภทอพาร์ทเมนต์ขนาด 90 ตารางเมตร ซึ่งพี่ทุยขอสรุปตัวอย่างบางตัวเลขที่น่าสนใจ ดังนี้
- ราคาอสังหาริมทรัพย์ต่อรายได้ของไทย อยู่ที่ 21.74 เท่า ตัวเลขนี้คิดจากราคาอพาร์ทเมนต์หารด้วยรายได้ของครัวเรือน
- ตัวเลขราคาอสังหาฯ ต่อรายได้ ยิ่งต่ำเท่าไหร่ยิ่งดี ซึ่งถ้าดูข้อมูล 112 ประเทศ ไทยมีราคาอสังหาฯ ต่อรายได้ แพงอันดับที่ 16 ของโลก
- ประเทศเพื่อนบ้านในอาเซียนที่ราคาอสังหาฯ ต่อรายได้แพงกว่าไทย คือ กัมพูชา ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย
- ประเทศเพื่อนบ้านที่ราคาอสังหาฯ ต่อรายได้ถูกกว่าไทย คือ เวียดนาม สิงคโปร์ มาเลเซีย
เห็นตัวเลขนี้แล้ว พี่ทุยว่าบางคนอาจจะงง เอ๊ะ ทำไมราคาอสังหาฯ ต่อรายได้ของสิงคโปร์ถึงต่ำกว่าไทยอีก ทั้งที่ถ้าดูราคาอสังหาฯ แล้ว จริงๆ ในสิงคโปร์ก็น่าจะแพงกว่าไทยนะ ซึ่งจริง ๆ แล้ว พี่ทุยต้องบอกว่า เนื่องจากปัจจัยที่ใช้ดูตัวเลขนี้ มีทั้งราคาอสังหาฯ และเรื่องของรายได้ครัวเรือนด้วย
นั่นแปลว่า ถ้าอสังหาฯ มีราคาแพง แต่ประเทศนั้นครัวเรือนมีรายได้สูง ก็จะทำให้อัตราส่วนที่ออกมามีตัวเลขที่ต่ำ ในทางกลับกัน ถึงราคาอสังหาฯ จะไม่ได้แพงมาก แต่ถ้าไปดูแล้ว ครัวเรือนประเทศนั้นมีรายได้ต่ำมาก ๆ พอเทียบเป็นอัตราส่วนออกมาแล้ว ก็อาจจะทำให้ตัวเลขสูง
การที่อัตราส่วนออกมาต่ำนั้นจะดีกับคนในประเทศนั้นมากกว่า เพราะแปลว่า มีต้นทุนการใช้ชีวิต โอกาสที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองมากกว่า เพราะมีความสามารถในการซื้อที่ดีกว่า
คราวนี้พี่ทุยก็เจาะตัวเลขให้ลึกขึ้นไปอีกใน 4 จุดหมายหลัก ๆ ของไทย คือ กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ ก็พบว่า ราคาอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ พอไปเทียบกับรายได้ครัวเรือนที่หามาได้แล้ว ก็ถือว่าแพงมาก ๆ ถ้าเทียบจุดหมายอื่นในประเทศ
สมมติว่า หารายได้เท่านี้ได้ทุกปี และเงินเฟ้อไม่ได้เพิ่มเลย ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่เปลี่ยนแปลง โดยคนซื้ออยากจะเก็บเงินให้ครบแล้วค่อยซื้อ ก็ต้องใช้เวลามากกว่า 30 ปี กว่าจะเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ได้ (ราคาอสังหาฯ ต่อรายได้ ของกรุงเทพฯ อยู่ที่ 31.95 เท่า)
แต่ก็ต้องบอกว่าในชีวิตจริงข้อสมมตินี้ไม่เกิดขึ้นจริงแน่นอน พี่ทุยแค่อยากจะเปรียบเทียบให้เห็นภาพชัด ๆ ขึ้นเท่านั้นว่า ที่บอกว่าราคาอสังหาฯ แพง เพราะเราเปรียบเทียบจากกำลังซื้อของเรา และในความเป็นจริง ราคาอสังหาฯ มักจะขึ้นไปอีกเมื่อเวลาผ่านไป ส่วนรายได้ของเราก็ต้องเพิ่มขึ้นตามประสบการณ์ทำงาน เพียงการอาจจะวิ่งช้ากว่าราคาอสังหาฯ และเราอาจจะมีภาระอื่น ๆ ในชีวิตเพิ่มขึ้นในอนาคต
ผลตอบแทนค่าเช่าในไทย อันดับ 86 เทียบกับโลก
เห็นราคาแล้ว สำหรับคนที่รายได้ไม่สูง ก็คงจะรู้สึกห่อเหี่ยว เพราะกว่าจะเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง ดูมันช่างยากเย็นเหลือเกิน แต่สำหรับคนที่เป็นนักลงทุน มีเงินในมืออยู่แล้ว และอยากลงทุนกับอสังหาฯ เพื่อเก็บกินค่าเช่า พี่ทุยก็ต้องบอกว่า พอดูอัตราผลตอบแทนค่าเช่ารวมในไทยเทียบกับในโลกแล้ว พบข้อมูลน่าสนใจดังนี้
- ผลตอบแทนค่าเช่ารวมในไทยอยู่ในอันดับที่ 86 จาก 112 ประเทศ อธิบายง่าย ๆ คือ มีอีก 85 ประเทศ ที่ปล่อยเช่าอสังหาฯ แล้วได้ผลตอบแทนสูงกว่าในไทย
- ถ้าเทียบกับประเทศอาเซียนด้วยกัน ผลตอบแทนค่าเช่ารวมของไทย เป็นรองกัมพูชา อินโดนีเซีย เวียดนาม มาเลเซีย แต่สูงกว่า ฟิลิปปินส์ และสิงคโปร์
- ถ้าดูผลตอบแทนค่าเช่ารวมของ 4 จุดหมายหลักในไทย พบว่า พัทยาให้ผลตอบแทนสูงสุด รองลงมาคือเชียงใหม่ ส่วนกรุงเทพฯ ผลตอบแทนค่าเช่ารวมใจกลางเมืองสูงกว่าภูเก็ต แต่ถ้าเป็นนอกตัวเมือง ภูเก็ตจะดีกว่ากรุงเทพฯ
ดูข้อมูลของคนที่จะลงทุนเพื่อปล่อยเช่ากันแล้ว สุดท้าย พี่ทุยขอพามาดูใกล้ตัวขึ้น สำหรับคนที่อยากรู้ว่าต้นทุนการเช่าอสังหาฯ ไว้พักอาศัยมันเป็นยังไง ก็พบว่า
หมายเหตุ : Numbeo คำนวณจาก อพาร์ทเมนต์ 1 ห้องนอน พื้นที่ 50 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอน พื้นที่ 110 ตารางเมตร โดยเเบ่งเป็นใจกลางเมืองเเละนอกเมืองเหมือนกันทุกประเทศ
การลงทุน “ปล่อยเช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน” ยังไปได้สวยอยู่มั้ย ?
พี่ทุยคงไม่ขอฟันธงให้ว่า ถ้าดูตัวเลขพวกนี้แล้วตกลงควรซื้อหรือว่าควรจะเช่าอยู่ดี เพราะว่าแต่ละคนก็มีเงื่อนไขในชีวิตที่แตกต่างกัน
แต่ถ้าใครกำลังมองหาบ้านอยู่ มีกำลังพอจะซื้อ แต่ก็ลังเลว่าจะเช่าแทนดีรึเปล่า พี่ทุยก็ขอแนะนำแบบกลางๆ ว่า ถ้าในช่วงที่ดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น การเช่าก็อาจจะเหมาะกว่าการซื้อ เพราะถ้าซื้อในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ก็จะได้ต้นทุนดอกเบี้ยแพง แต่ถ้าเป็นช่วงดอกเบี้ยขาลง มองไปที่การซื้อเลยก็อาจจะดีกว่า เพราะเป็นนาทีทองที่ต้นทุนดอกเบี้ยถูกลง
และอีกประเด็นที่น่าสนใจก็คือกรมธนารักษ์จะประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศใหม่ วันที่ 1 ม.ค. 2566 เพื่อให้มันสะท้อนกับราคาที่เปลี่ยนแปลงไปมากขึ้น จากปัจจุบันเราใช้ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ ที่ประเมินไว้ในรอบปี 2559-2563 อยู่ ซึ่งพอราคาประเมินขึ้น เราก็จะเห็นภาพชัดขึ้นแล้วแหละว่า ต้นทุนที่ดินในแต่ละพื้นที่เวลานี้มันเปลี่ยนไปมากแค่ไหน ซึ่งแน่นอนว่า เราก็ต้องใช้เงินมากขึ้นกว่าจะได้ที่ดินสักผืนมาครอบครอง
อ่านเพิ่ม
