ก่อนที่เราจะพูดถึงทางเลือกใหม่ของการลงทุนอสังหาฯ พี่ทุยคิดว่าการลงทุนในลักษณะนี้มันมีเสน่ห์เหมือนกัน ด้วยเหตุผลง่ายๆ 2 ข้อ นั่นก็คือ
1. เงินลงทุนเราไม่ได้หายไปไหน แค่เปลี่ยนจากเงินสดเป็น “สินทรัพย์”
2. ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ อยู่ในอันดับต้นๆ ของการลงทุน
อย่างที่รู้กันว่า ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีจำกัดอย่างแท้จริง แต่ความต้องการมีเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ราคาจึงขยับเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ เช่นกัน
แล้วข้อจำกัดของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คืออะไร ?
นอกจากเสน่ห์ที่เป็นข้อดีแล้ว เราก็จำเป็นต้องรู้ถึงข้อจำกัดด้วย นั่นก็คือ
1. “สภาพคล่อง” ที่ต่ำ เพราะการจะซื้อขายอสังหาฯ แต่ละครั้งนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายสักเท่าไร
2. “การคัดเลือก” ที่ใช้ประสบการณ์สูง เพราะต้องประเมินว่าอสังหาฯ ชนิดไหนสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับเราได้ โดยหากเราเลือกทรัพย์สินไม่ดีก็จะทำให้โอกาสที่จะเกิดข้อจำกัดข้อแรกสูงขึ้นคือ มีความสามารถในการขายต่อที่ต่ำลง
3. ใช้ “เงินลงทุนสูง” หากเปรียบเทียบกับการซื้อขายหุ้น เราใช้เงินแค่ 5,000 บาท ก็สามารถเริ่มเล่นหุ้นได้แล้ว แต่ถ้าเป็นอสังหาฯ จะต้องใช้เงินลงทุนหลักแสนหลักล้านขึ้นไปทั้งนั้น แล้วถ้าเราทำเป็นโครงการใหญ่ๆ อาจจะต้องมีเงินลงทุนสูงถึงหลักสิบล้านร้อยล้านก็เป็นไปได้
พอมาถึงตรงนี้หลายๆ คนก็อาจจะมองว่าการลงทุนอสังหาฯ คงไม่เหมาะกับรายย่อยแน่ๆ เลย แต่พี่ทุยจะบอกว่า จริงๆ ยังมีการลงทุนในอสังหาฯ อีกแบบนึงอยู่ นั่นคือ “REIT” หรือ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์”
ข้อดีของ REIT คืออะไร ?
การลงทุนใน REIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นการช่วยลดหรือทลายข้อกำจัดในการลงทุนทางตรงในอสังหาฯ ได้ดีเหมือนกัน
อย่างแรก เรื่องของ “สภาพคล่อง” ถ้าเราลงทุนโดยตรงในอสังหาฯ เวลาที่เราซื้อขายต้องไปกรมที่ดิน ซึ่งซื้อขายค่อนข้างยาก เพราะกว่าจะหาคนซื้อได้ต้องใช้เวลาพอสมควร แต่ถ้าเป็น REIT เราแค่ไปเปิดพอร์ตหุ้น เราก็สามารถซื้อขายผ่านตลาดฯ ได้เลย
อย่างที่สอง คือเรื่องของการ “คัดเลือก” ตรงนี้พี่ทุยว่าสบายใจได้เลย เพราะสินทรัพย์ที่จะมาเข้าเป็น REIT ได้จะต้องผ่านการคัดเลือกและมีเงื่อนไขพอสมควร เช่น สินทรัพย์ที่เข้า REIT ต้องสร้างเสร็จแล้วเกือบทั้งหมด และเปิดดำเนินการ โดยมีรายได้คือค่าเช่าเป็นหลัก
โดย REIT ที่กำลังจะเปิดขายเร็วๆ นี้ก็คือ “GLANDRT” หรือ “GLAND Office Leasehold Real Estate Investment” ซึ่งประกอบไปด้วย 2 ตึกออฟฟิศหลักๆ คือ โครงการ The 9th Towers และโครงการ Unilever House
ถ้าใครนึกไม่ออกว่าอยู่ตรงไหน ลองนึกถึงย่านพระราม 9 ที่เป็นโซน The Grand RAMA 9
อยู่ MRT พระราม 9 และ Airport Link มักกะสัน ซึ่งตรงนี้จะมีออฟฟิศเยอะ แล้วก็มีห้างเซ็นทรัลพระราม 9 โดยบริเวณนี้เค้าเรียกกันว่าเป็น New CBD เลยทีเดียว!
ที่พี่ทุยว่าน่าสนใจ เพราะผู้เช่าของทั้งสองโครงการถือว่ามั่นใจได้ระดับนึงเลยล่ะ อย่าง Unilever House Office ก็ตามชื่อตึกเลยคือ Unilever เป็นผู้เช่าหลักแล้วก็มีสัญญาเช่าระยะยาวกับทางอาคารด้วย และที่สำคัญมีการปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี และแน่นอนว่าอัตราเช่าเต็ม 100%
ส่วนโครงการ The 9th Towers ทั้งตึกมีผู้เช่ารวม 74 บริษัท แล้วแต่ละรายก็มีชื่อเสียงพอสมควร ถือว่าสบายใจได้ระดับนึงว่าผู้เช่าจะอยู่กับเรายาวๆ แต่ถ้ามีรายไหนย้ายออกไปก็ไม่ได้กระทบกับจำนวนผู้เช่ามากมาย สัญญาเช่าก็เป็นระยะยาว 3 ปีเช่นกัน ก็จะเห็นได้ว่าเป็นทรัพย์ที่ดีมีคุณภาพชัวร์ๆ
ข้อดีอย่างสุดท้ายคือ เรื่องการใช้ “เงินลงทุน” การซื้อ REIT จริงๆ ใช้เงินเริ่มต้นแค่หลักพันก็สามารถเป็นเจ้าของร่วมได้แล้ว โดยปกติถ้าไม่มีเงินลงทุนเป็นหลักพันล้านก็ไม่สามารถสร้างอสังหาฯ คุณภาพได้ แต่ถ้าลงทุนผ่าน REIT เราก็ไม่จำเป็นต้องใช้เงินมากขนาดนั้น
ลองศึกษาหาข้อเพิ่มเติมกันดูนะจ๊ะ ถ้าใครชอบลงทุนอสังหาริมทรัพย์ … REIT ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนเหมือนกัน
แต่ถ้าใครยังไม่เข้าใจว่ามันน่าสนใจแค่ไหน ลองมาอ่านการ์ตูนสนุกๆเข้าใจง่ายๆกันได้เล้ยยย
