ทำไม “กองทุนอสังหา” ถึงขาดทุน ?

สำหรับนักลงทุนที่น่ารักที่ติดตาม Money Buffalo ทุกคน ช่วงนี้น่าจะเป็นช่วงที่ลงทุนแล้วสวนความเข้าใจเดิมๆ และกลยุลธ์การลงทุนของนักลงทุนพอสมควร ถ้าใครเริ่มลงทุนมายังไม่ถึง 5 ปี พี่ทุยว่าส่วนใหญ่ต้องเจอตลาดที่ “ดอกเบี้ย” เป็น “ขาลง” แต่ถ้าใครฟังข่าวหรือติดตามการลงทุนอย่างใกล้ชิด น่าจะได้ยินกันมาบ้างว่า “ดอกเบี้ย” กำลังจะเป็น “ขาขึ้น” แล้ว

ทีนี้พี่ทุยเห็นหลายคนเข้ามาถามเรื่อง “กองทุนอสังหา” หรือจะเป็น REIT ก็ตาม ว่าทำไมถือแล้วช่วงนี้ราคาลงเยอะจัง ?
ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า “กองทุนอสังหา” ส่วนตัวพี่ทุยจะถือเอาไว้เพื่อรอรับ “เงินปันผล” ซะมากกว่า ไม่น่าจะเอาไปเก็งกำไรเหมือนหุ้นหรือกองทุนรวมประเภทหุ้น เพราะเป็นกองทุนที่มีการจ่าย “เงินปันผล” ออกมาเรื่อยๆปีละ 4 ครั้งโดยประมาณอยู่แล้ว

แล้วเมื่อก่อนที่ “กองทุนอสังหา” เปิดขาย IPO ที่ราคา 10 บาทออกมา แทบจะไม่มีกองไหนเลยที่ราคาอยู่ที่ 10 บาท ราคาส่วนใหญ่ก็วิ่งขึ้นกันแทบทั้งนั้น เหตุผลก็เพราะว่า “กองทุนอสังหา” มีเงินปันผลที่ค่อนข้างสูงประมาณ 6-8% (ยังไม่นับ discount เรื่องอายุกองทุน) แต่ดอกเบี้ยในตลาดต่ำกว่านั้น

พี่ทุยลองสมมติให้เห็นภาพมากขึ้น ดอกเบี้ยตลาดอยู่ที่ 5% ก่อนละกัน แล้วกองทุนที่เพิ่งออก IPO ให้ปันผลที่ 6-8% เป็นเราอยากได้ 6-8% หรือว่า 5% มากกว่ากันล่ะ ? แน่นอนว่าคงต้องเป็น 6-8% แน่นอนอยู่แล้ว

คนก็จะแห่กันไปซื้อ “กองทุนอสังหา” กัน เพราะว่าเงินปันผลเยอะกว่าดอกเบี้ยในตลาดที่ได้ ประกอบกับ ดอกเบี้ยมีแนวโน้มเป็นขาลงมาโดยตลอด คนก็จะยิ่งแห่กันเข้าไปซื้อ ทำให้ “กองทุนอสังหา” บางกองวิ่งไปแถวๆ 20 บาทก็มี

พอราคา “กองทุนอสังหา” วิ่งขึ้นไป เทียบกับเงินปันผลที่ได้แล้ว เมื่อก่อน “กองทุนอสังหา” ราคาอยู่ที่ 10 บาทให้ปันผลประมาณ 60-80 สตางค์ (6-8%) แต่พอคนแห่กันไปซื้อราคาก็ขยับขึ้นไป สมมติว่าแถวๆ 15 บาท แล้วถ้าเราซื้อที่ราคา 15 บาท แต่เงินปันผลยังได้เท่าเดิม คือ 60-80 สตางค์ นั่นแปลว่า ผลตอบแทนของ “กองทุนอสังหา” จะลดลงเหลือ 4-6% เท่านั้น

การที่ราคา “กองทุนอสังหา” วิ่งขึ้น หมายความว่า เงินปันผลที่ได้รับก็จะน้อยลง ตามดอกเบี้ยที่วิ่งลงนั่นแหละ นักลงทุนเค้าจะมองกันแบบนั้น

แต่ตอนนี้ดอกเบี้ยกำลังจะเป็นเปลี่ยนแนวโน้มเป็น “ขาขึ้น” มันจะสวนกลับชุดความคิดเดิม เมื่อดอกเบี้ยในตลาดปรับขึ้น ก็จะขาย “กองทุนอสังหา” ออกมาแทน เพราะดอกเบี้ยในตลาดปรับขึ้นก็จะหันไปซื้อตราสารหนี้ที่ออกมาใหม่ๆแทน ราคา “กองทุนอสังหา” ช่วงนี้ส่วนใหญ่ก็เลยปรับตัวลดลง แล้วแนวโน้มจะลงไปเรื่อยๆด้วย

ประกอบกับ “กองทุนอสังหา” ที่ออกมาใหม่ๆจะเป็น “สิทธิการเช่า” แทบทั้งนั้นเลย นั่นหมายความว่า NAV ที่เราเห็นอยู่นั้นจะมีการ discount ลงไปทุกๆวันตามระยะเวลาของสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่… เลยเป็นเหตุว่าทำไมช่วงนี้ราคาถึงลงค่อนข้างเยอะ เพราะเมื่อสิทธิการเช่าหมดอายุมูลค่า (NAV) จะเหลือ 0 นั่นเอง

แล้วถ้าเราไม่มีความเข้าใจตรงนี้ พอเรากลับไปดูกราฟอย่างเดียวเห็นราคาในอดีตวิ่งดีแบบนี้ เราก็คาดเดาแล้วว่าอนาคตน่าจะวิ่งต่อ พี่ทุยว่าอันตรายมากๆเลยนะ ก่อนลงทุนอย่าลืมศึกษา ข้อดี ข้อเสียของสินค้าการเงินที่เราใช้บริหารพอร์ตของเราด้วยกันนะ มออออออว์