ซื้อบ้านเงินเท่านี้ ต้องมีเดือนเท่าไหร่ คำนวณง่าย ๆ ไม่เครียด

มีรถแล้ว ก็ต้องมีบ้านสิ อู้ยยย อยากไปงานขึ้นบ้านใหม่ซะแล้วสิ แต่ใครที่วางแผนจะ ซื้อบ้าน ใหม่ พี่ทุยขอให้คิดอีกที คิดเยอะ ๆ เพราะการซื้อบ้านไม่ใช่ถูก ๆ แถมต้องเป็นหนี้ผ่อนนานเป็นชาติเลยนะ แต่ถ้าใครพร้อมมีบ้าน เดี๋ยวพี่ทุยสอนดูว่าเงินเดือนเราพอจะซื้อบ้านราคาไหนได้บ้างครับ

การซื้อบ้านเป็นหนี้ระยะยาวที่ยาวที่สุดในชีวิต บางคนผ่อนถึง 20-30 ปี ถ้าคำนวณผิด วางแผนไม่ดี ชีวิตจะลำบาก ไม่มีเงินเหลือใช้ เครียดกับหนี้ตลอดเวลา วันนี้พี่ทุยจะมาสอนคำนวณแบบง่าย ๆ ให้ทุกคนรู้ว่าเงินเดือนเท่าไหร่ควรซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ มาดูกันเลยฮะ

หลักการพื้นฐานเรื่องการ ซื้อบ้าน

ก่อนจะไปดูสูตรคำนวณ พี่ทุยอยากอธิบายหลักการพื้นฐานก่อน

ถ้าเอาตามสูตรสำเร็จที่สถาบันการเงินเป็นผู้กำหนด ก็จะบอกให้เป็นหนี้บ้านไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน นี่คือมาตรฐานที่ธนาคารใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ

แต่ว่านะ ทุกวันนี้ค่าครองชีพเรามันสูงลิบลิ่วเกินเงินเดือนไปไกลมาก ถ้าจะคิดผ่อนบ้านไม่เกิน 40% ต่อเดือนเนี่ย ก็อาจจะยังน้าาา

เพราะเราต้องเผื่อสัดส่วนหนี้ไปให้หนี้ส่วนอื่น ๆ ด้วย เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้กยศ หนี้รถ ถ้าบางคนซื้อรถด้วย ฯลฯ ฉะนั้น พี่ทุยแนะนำให้เป็นหนี้บ้านแค่ 20% ต่อเดือนเป็นพอ

แม้ว่ามันอาจจะดูขัดใจใครหลาย ๆ คนก็ตาม แต่เพื่อเป็นการผ่อนหนี้แบบเซฟ ๆ ไม่เป็นภาระทางการเงินมากจนเกินไป พี่ทุยก็แนะนำให้ใช้วิธีนี้ฮะ

การจำกัดหนี้บ้านไว้ที่ 20% จะทำให้เรามีเงินเหลือใช้ชีวิต มีเงินออม มีเงินลงทุน และพร้อมรับมือกับเหตุฉุกเฉิน ไม่ต้องเครียดกับหนี้จนหายใจไม่ออกครับ

สูตรคำนวณราคา ซื้อบ้าน จากเงินเดือน

มาดูสูตรคำนวณแบบง่าย ๆ กันเลย

สูตรคิดราคาบ้านจากเงินเดือนแบบง่าย ๆ คือ

รายได้ของผู้กู้ คูณ เปอร์เซ็นต์ภาระหนี้สินต่อเดือน คูณ อัตราส่วนวงเงินกู้ซื้อบ้านโดยเฉลี่ย เท่ากับ วงเงินกู้ซื้อบ้าน

โดยที่

เปอร์เซ็นต์ภาระหนี้สินต่อเดือน พี่ทุยกำหนดให้ 20% ก็พอ นี่คือสัดส่วนที่ปลอดภัย ไม่กดดันการเงินมากเกินไป

อัตราส่วนวงเงินกู้ซื้อบ้านโดยเฉลี่ย เท่ากับ 150 เป็นตัวเลขที่ใช้คำนวณ ได้มาจากการประมาณระยะเวลาผ่อน อัตราดอกเบี้ย และเงินดาวน์

ถ้าพี่ทุยเป็นพนักงานเงินเดือน 30,000 บาท จะกู้ซื้อบ้านได้ราคาเท่าไหร่

30,000 คูณ 20% คูณ 150 เท่ากับ จะกู้ซื้อบ้านได้ในราคา 900,000 บาท

นี่คือราคาบ้านที่เหมาะสมกับเงินเดือน 30,000 บาท ถ้าอยากได้บ้านที่แพงกว่านี้ ก็ต้องหาวิธีเพิ่มรายได้ หรือเก็บเงินดาวน์มากขึ้นครับ

ตัวอย่างการคำนวณตามเงินเดือน

มาดูตัวอย่างเพิ่มเติมกันครับ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น

• กรณีที่ 1 เงินเดือน 20,000 บาท

ค่าผ่อนบ้านต่อเดือน 4,000 บาท คิดเป็น 20% ของเงินเดือน

ราคาบ้านที่ควรซื้อ 20,000 คูณ 20% คูณ 150 เท่ากับ 600,000 บาท

บ้านในราคานี้ อาจจะเป็นคอนโดเล็ก ๆ ทาวน์โฮม หรือบ้านมือสอง ในพื้นที่ชานเมือง

• กรณีที่ 2 เงินเดือน 25,000 บาท

ค่าผ่อนบ้านต่อเดือน 5,000 บาท คิดเป็น 20% ของเงินเดือน

ราคาบ้านที่ควรซื้อ 25,000 คูณ 20% คูณ 150 เท่ากับ 750,000 บาท

บ้านในราคานี้ มีทางเลือกมากขึ้น ทาวน์โฮม บ้านแฝด หรือคอนโดในทำเลดี

• กรณีที่ 3 เงินเดือน 35,000 บาท

ค่าผ่อนบ้านต่อเดือน 7,000 บาท คิดเป็น 20% ของเงินเดือน

ราคาบ้านที่ควรซื้อ 35,000 คูณ 20% คูณ 150 เท่ากับ 1,050,000 บาท

บ้านในราคานี้ สามารถเลือกได้หลากหลาย บ้านเดี่ยวเล็ก ทาวน์เฮาส์ดี ๆ หรือคอนโดในเมือง

• กรณีที่ 4 เงินเดือน 40,000 บาท

ค่าผ่อนบ้านต่อเดือน 8,000 บาท คิดเป็น 20% ของเงินเดือน

ราคาบ้านที่ควรซื้อ 40,000 คูณ 20% คูณ 150 เท่ากับ 1,200,000 บาท

บ้านในราคานี้ สามารถเลือกบ้านเดี่ยวขนาดกลาง หรือทาวน์โฮมในทำเลดีมาก

• กรณีที่ 5 เงินเดือน 50,000 บาท

ค่าผ่อนบ้านต่อเดือน 10,000 บาท คิดเป็น 20% ของเงินเดือน

ราคาบ้านที่ควรซื้อ 50,000 คูณ 20% คูณ 150 เท่ากับ 1,500,000 บาท

บ้านในราคานี้ สามารถเลือกบ้านเดี่ยวที่ดี หรือคอนโดหรูในเมืองครับ

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการซื้อบ้าน

นอกจากค่าผ่อนบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียมตัว

1. ค่าใช้จ่ายแรกคือ เงินดาวน์ ปกติจะอยู่ที่ 10-20% ของราคาบ้าน ถ้าบ้าน 1 ล้านบาท เงินดาวน์อาจจะ 100,000-200,000 บาท ต้องเตรียมเงินสดก้อนนี้ไว้
2. ค่าใช้จ่ายที่สองคือ ค่าโอนและค่าธรรมเนียม รวมกันประมาณ 2-3% ของราคาบ้าน ถ้าบ้าน 1 ล้านบาท อาจจะเป็นเงิน 20,000-30,000 บาท
3. ค่าใช้จ่ายที่สามคือ ค่าจดจำนอง ประมาณ 1% ของยอดกู้ ถ้ากู้ 800,000 บาท ค่าจดจำนองประมาณ 8,000 บาท
4. ค่าใช้จ่ายที่สี่คือ ค่าประกันอัคคีภัย ถ้าบ้าน 1 ล้านบาท ค่าประกันอาจจะอยู่ที่ 2,000-5,000 บาทต่อปี
5. ค่าใช้จ่ายที่ห้าคือ ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ นี่ขึ้นอยู่กับแต่ละคน แต่ควรเตรียมอย่างน้อย 50,000-100,000 บาท
6. ค่าใช้จ่ายที่หกคือ ค่าส่วนกลาง ถ้าเป็นคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร อาจจะมีค่าส่วนกลางเดือนละ 1,000-5,000 บาท ต้องนำมาคำนวณในค่าใช้จ่ายประจำด้วยครับ

ข้อควรระวังก่อน ซื้อบ้าน

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน มีข้อควรระวังบางอย่างที่ต้องรู้

1. ข้อแรก อย่าซื้อเกินกำลัง แม้จะชอบบ้านหลังไหนมาก แต่ถ้าผ่อนแล้วเหลือเงินใช้ไม่พอ ชีวิตจะลำบาก ควรเลือกบ้านที่เหมาะกับกำลังทรัพย์
2. ข้อสอง ต้องมีเงินสำรองฉุกเฉิน ก่อนซื้อบ้าน ควรมีเงินสำรองอย่างน้อย 6-12 เดือนของค่าใช้จ่ายไว้ก่อน เพื่อรับมือกับเหตุฉุกเฉิน
3. ข้อสาม เช็คทำเลให้ดี บ้านที่ดีไม่ใช่แค่สวย แต่ต้องมีทำเลดี ใกล้ที่ทำงาน ใกล้ระบบขนส่ง มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ
4. ข้อสี่ ดูอนาคตของพื้นที่ ทำเลนั้นจะพัฒนาต่อไปหรือไม่ มีโครงการขนส่งใหม่ ๆ มาไหม ราคาบ้านจะขึ้นหรือลง
5. ข้อห้า เช็คคุณภาพบ้าน ดูว่าบ้านสร้างดีไหม วัสดุดีไหม มีปัญหาซึมรั่วไหม โครงสร้างแข็งแรงไหม
6. ข้อหก อ่านสัญญาให้ดี ก่อนเซ็นสัญญา ต้องอ่านให้เข้าใจทุกข้อ รู้ว่าต้องจ่ายอะไรบ้าง มีค่าปรับอย่างไรถ้าจ่ายช้า
7. ข้อเจ็ด เช็คเครดิตตัวเอง ก่อนยื่นสินเชื่อ ควรเช็คว่าเครดิตเราดีแค่ไหน เพื่อจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีครับ

ทางเลือกอื่นนอกจาก ซื้อบ้าน

ถ้าเงินเดือนยังไม่ถึงที่จะซื้อบ้านที่ต้องการ มีทางเลือกอื่นอีกหลายอย่าง

ทางเลือกแรกคือ เช่าบ้านก่อน เช่าไปก่อนในราคาที่ไม่แพง พร้อมกันนั้นก็เก็บเงินเพิ่ม พอมีเงินพอแล้วค่อยซื้อ

ทางเลือกที่สองคือ ซื้อคอนโดเล็ก ๆ ก่อน ราคาถูกกว่าบ้าน ผ่อนน้อยกว่า พอมีเงินมากขึ้นค่อยขายแล้วไปซื้อบ้าน

ทางเลือกที่สามคือ ซื้อบ้านนอกเมือง ราคาถูกกว่าในเมืองมาก แต่ต้องยอมเดินทางไกลขึ้น หรืออาจจะรอไปทำงานที่บ้าน

ทางเลือกที่สี่คือ ซื้อบ้านมือสอง ราคาถูกกว่าบ้านใหม่มาก บางทีถูกกว่าครึ่งหนึ่ง แต่ต้องเช็คสภาพให้ดี

ทางเลือกที่ห้าคือ รอจนมีเงินมากขึ้น ถ้ารู้สึกว่ายังซื้อไม่ไหว ก็รออีกสักพัก พอเงินเดือนขึ้น หรือมีเงินออมมากขึ้น ค่อยซื้อก็ได้ครับ

เทคนิคการเพิ่มโอกาส ซื้อบ้าน

ถ้าอยากซื้อบ้านที่ดีกว่า มีเทคนิคอะไรบ้าง

1. เทคนิคแรกคือ เพิ่มรายได้ หางานพิเศษ รายได้เสริม หรือขอขึ้นเงินเดือน ยิ่งมีรายได้มาก ยิ่งซื้อบ้านที่ดีได้
2. เทคนิคที่สองคือ ซื้อร่วมกับคนอื่น ซื้อร่วมกับคู่สมรส พี่น้อง หรือเพื่อน รวมเงินเดือนกัน ก็ซื้อบ้านที่ดีขึ้นได้
3. เทคนิคที่สามคือ เก็บเงินดาวน์เยอะ ๆ ยิ่งวางดาวน์มาก ยิ่งกู้น้อย ค่าผ่อนก็ลดลง หรือซื้อบ้านที่แพงขึ้นได้
4. เทคนิคที่สี่คือ เลือกระยะเวลาผ่อนยาว ถ้าผ่อน 30 ปีแทน 20 ปี ค่าผ่อนต่อเดือนจะลดลง แต่ดอกเบี้ยรวมจะมากขึ้น
5. เทคนิคที่ห้าคือ หาดอกเบี้ยต่ำ เปรียบเทียบธนาคารหลาย ๆ แห่ง หาที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด จะประหยัดเงินได้มากครับ

ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง

มาดูกันว่า คนส่วนใหญ่มักทำผิดพลาดอะไรบ้างเวลาซื้อบ้าน

1. ข้อผิดพลาดแรกคือ ซื้อเพราะอยากได้ ไม่ใช่เพราะจำเป็น บางคนซื้อบ้านเพราะเห็นเพื่อนมี อยากมีบ้าง แต่จริง ๆ ยังไม่พร้อม
2. ข้อผิดพลาดที่สองคือ ไม่คำนวณให้ดี ซื้อไปก่อน คิดว่าผ่อนไหว แต่พอผ่อนจริง ๆ ถึงรู้ว่าไม่ไหว เครียดตลอดเวลา
3. ข้อผิดพลาดที่สามคือ ไม่มีเงินสำรอง พอซื้อบ้านแล้วหมดตัว พอมีเหตุฉุกเฉินไม่มีเงินรับมือ ต้องกู้เพิ่ม
4. ข้อผิดพลาดที่สี่คือ เลือกทำเลไม่ดี ซื้อบ้านในที่ห่างไกล ไม่สะดวก เดินทางลำบาก ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น
5. ข้อผิดพลาดที่ห้าคือ ไม่อ่านสัญญา เซ็นไปก่อน อ่านทีหลัง พอมีปัญหาจึงรู้ว่ามีข้อผูกมัดอะไรบ้าง
6. ข้อผิดพลาดที่หกคือ ไม่เช็คคุณภาพ ซื้อไปก่อน พอเข้าอยู่จริงถึงรู้ว่ามีปัญหาเยอะ ต้องซ่อมแซมเพิ่ม
7. ข้อผิดพลาดที่เจ็ดคือ ไม่ดูอนาคต ซื้อแค่ดูปัจจุบัน ไม่คิดว่า 5-10 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร บ้านอาจจะไม่เหมาะกับชีวิตแล้วครับ

ประโยชน์ของการคำนวณก่อน ซื้อบ้าน

การคำนวณก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมีประโยชน์มากมาย

1. ประโยชน์แรกคือ รู้ขีดจำกัดตัวเอง ทำให้เราไม่ซื้อเกินกำลัง ไม่เครียด มีเงินเหลือใช้ชีวิต
2. ประโยชน์ที่สองคือ วางแผนการเงินได้ดี เมื่อรู้ว่าต้องจ่ายเท่าไหร่ต่อเดือน ก็สามารถวางแผนรายจ่ายอื่น ๆ ได้ชัดเจน
3. ประโยชน์ที่สามคือ ลดความเสี่ยงบ้านถูกยึด ถ้าซื้อในราคาที่เหมาะสม ก็จะจ่ายตรงเวลา ไม่ต้องกังวลว่าจะโดนยึดบ้าน
4. ประโยชน์ที่สี่คือ มีเงินเหลือออม แม้จะมีภาระผ่อนบ้าน แต่ถ้าจำกัดไว้ที่ 20% ก็ยังมีเงินเหลือเก็บออมได้
5. ประโยชน์ที่ห้าคือ ความอุ่นใจ เมื่อรู้ว่าเราจัดการการเงินได้ดี มีแผนชัดเจน ก็จะรู้สึกอุ่นใจ ไม่ต้องเครียดกับหนี้สินครับ

การซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ที่ต้องคิดให้รอบคอบ อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจเพราะเห็นคนอื่นมีแล้วเราก็อยากได้บ้าง ต้องดูก่อนว่าเงินเดือนเราพอรับได้หรือยัง มีเงินก้อนสำรองเผื่อเหตุฉุกเฉินพอหรือเปล่า และที่สำคัญคือยังมีเงินเหลือใช้ชีวิตหลังผ่อนบ้านมั้ย

ถ้าทุกอย่างพร้อม ก็ค่อยไปเลือกบ้านในฝันกัน แต่ถ้ายังไม่พร้อม ก็ไม่ต้องเร่ง เก็บเงินก่อน สร้างฐานะการเงินให้แข็งแรง พอถึงเวลาที่พร้อมจริง ๆ แล้ว บ้านหลังนั้นก็จะรอเราอยู่

สิ่งสำคัญที่สุดคือ อย่าให้บ้านกลายเป็นภาระที่หนักเกินไป ให้มันเป็นที่อยู่อาศัยที่อบอุ่น เป็นจุดหมายปลายทาง ไม่ใช่ปัญหาที่ทำให้ชีวิตลำบากครับ

ติดตามพี่ทุยเพิ่มเติมได้ที่ Facebook

อ่านบทความอื่น ๆ

บ้านพักคนชรา เก็บเงินเดือนละเท่านี้จะได้อยู่หลังไหน ? บทความนี้มีคำตอบ