[สรุป] จัดการภาษีที่ดิน อย่างไร ให้ประหยัดที่สุด ?

ตั้งแต่ออกกฎหมายใหม่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 มาเพื่อแทนที่กฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดินของเก่า ก็ทำให้แลนด์ลอร์ด หรือ คนที่มีที่ดินหลายแห่ง ปาดเหงื่อกันไปตาม ๆ กัน เพราะต้องเสียภาษีมากขึ้น โดยเฉพาะ ที่ดินว่างเปล่า ที่อัตราภาษีสูงปรี๊ด วันนี้พี่ทุยเลยมาแนะนำว่าจะ จัดการภาษีที่ดิน อย่างไร ให้จ่ายน้อยที่สุด

ทบทวนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อัตราภาษีที่ดินที่จัดเก็บในปัจจุบัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งออกเป็น 4 ประเภทตามลักษณะใช้ประโยชน์เพื่อให้การคิดคำนวณภาษีแตกต่างกันไป ได้แก่

1. ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพดานภาษีสูงสุด 0.15%
2. ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เพดานภาษีสูงสุด 0.30% เพดานภาษีสูงสุด 0.30%
3. การใช้ประโยชน์เหนือจาก 1 และ 2 (ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม) เพดานภาษีสูงสุด 1.20%
4. ที่ดินรกร้างทิ้งไว้ว่างเปล่า เพดานสูงสุด 3%

เพื่อให้เข้าใจได้ง่ายขึ้น พี่ทุยยกตัวอย่างเปรียบเทียบให้ดังนี้ หากมีที่ดินมูลค่า 1 ล้านบาท โดยคำนวนจากเพดานภาษี

• จะเสียภาษีตามอัตราภาษี “ที่ดินเกษตร 0.15%” เท่ากับ 1,500 บาท 
• เสียภาษีตามอัตราภาษี “ที่อยู่อาศัย 0.30%” เท่ากับ 3,000 บาท 
• เสียภาษีตามอัตราภาษี “ การใช้ประโยชน์เหนือจาก 1 และ 2  (พาณิชยกรรม) 1.20%” เท่ากับ 12,000 บาท
• และเสียภาษีตามอัตราภาษี “ที่ดินรกร้างทิ้งไว้ว่างเปล่า 3.00%” เท่ากับ 30,000 บาท

เห็นได้ชัดว่า การเสียภาษีที่ดินรกร้างทิ้งไว้ว่างเปล่าต้องจ่ายเเพงกว่าที่ดินเกษตรถึง 20 เท่า จึงไม่แปลกที่หลายคนที่มีที่ดินจำนวนมากตื่นตัวหาทางจัดการภาษีที่ดิน

ปี 2566 ปรับลด ภาษีที่ดิน 15% ของภาษีที่คำนวณได้

ครม.มีมติเห็นชอบ ของขวัญปีใหม่เป็น มาตรการลดภาษีที่ดิน 25666 เพื่อ

1. ลดภาระภาษี สนับสนุนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ หลังโควิด-19
2. สิ้นสุดระยะเวลาบรรเทาภาษีตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
3. ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในปี 2566 ซึ่งใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีที่ดินเพิ่มขึ้น

โดยลดภาษีให้ในอัตรา 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีภาษี 2566 ซึ่งคาดว่าปี 2566 คนไทยจะเสียภาษีที่ดินเพิ่มขึ้น เนื่องจากราคาประเมินที่ดินใหม่ทั้งประเทศรอบปี 2566-2569 ปรับขึ้นเฉลี่ย 8%

จัดการภาษีที่ดิน อย่างไร ?

พี่ทุยว่าใครที่มีที่ดินเยอะ มีบ้านหรือคอนโดหลายแห่ง หรือมีพื้นที่รกร้างไม่ได้ใช้ประโยชน์ “การจัดการภาษีเป็นสิ่งสำคัญมาก” ไม่งั้นจะต้องเสียภาษีกันเหงื่อตกแน่ ๆ

สำหรับคนที่มีบ้านหลายหลัง ควร จัดการภาษีที่ดิน อย่างไร ?

เนื่องจากมูลค่าบ้านและที่ดินนั้นมีแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่อง คงไม่แปลกถ้าหากเรามีเงินแล้วเราจะเก็บความมั่งคั่งของเราไว้ในรูปแบบบ้านและที่ดิน แต่ถ้าเรามีบ้านและที่ดินเยอะ จะมีวิธีลดภาษีอย่างไรบ้าง ?

1. โอนบ้านเป็นชื่อทายาทหรือลูกหลาน – หากเราอยากมอบเป็นมรดกให้ลูกของเราอยู่แล้ว การโอนบ้านเป็นชื่อลูกนั้น จะได้รับสิทธิบ้านหลังแรก ซึ่งยกเว้นภาษี 50 ล้าน

2. ย้ายชื่อไปอยู่บ้านที่แพงที่สุด – บ้านหลังแรกหรือบ้านที่เราอยู่จะยกเว้นภาษี 50 ล้าน ดังนั้นการที่เราเลือกให้ชื่อที่เราอยู่ในบ้านหลังที่แพงที่สุดก็จะช่วยประหยัดภาษีได้ไม่น้อยเลยทีเดียว

ถ้ามีที่ดินว่างเปล่า ควร จัดการภาษีที่ดิน อย่างไร ?

เนื่องจากรัฐสนับสนุนให้เพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินไม่ปล่อยให้รกร้าง จึงเก็บภาษีที่ดินเปล่าแพงกว่าที่ดินประเภทอื่น ๆ ซึ่งหากยังปล่อยรกร้างต่อก็จะโดนอัตราภาษีที่สูงขึ้นทุก ๆ ปี อีกด้วย ดังนั้นเราจึงควรสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินที่เรามีให้เกิดประโยชน์

1. แบ่งแปลงที่ดินให้เล็กลง – เพราะภาษีนั้นคิดเป็นแบบขั้นบันได ยิ่งแปลนที่ดินใหญ่ก็จะยิ่งเสียภาษีเยอะ ดังนั้นการที่เราแบ่งแปลนที่ดินเป็นหลาย ๆ แปลงจะทำให้ราคาประเมินถูกลง ก็จะเสียภาษีน้อยลง

2. แปลงที่ดินรกร้างเป็นที่ดินเกษตรกรรม – การแปลงที่ดินเปล่าเป็นพื้นที่เกษตรกรรม นอกจากจะทำให้เสียภาษีน้อยลงแล้ว ยังเป็นการสร้างรายได้อีกทางด้วย แต่ที่ดินบางที่ก็อาจจะไม่เหมาะแก่การทำเกษตรกรรม เช่น ภูมิประเทศ พื้นที่ในเมือง หรืออาจจะติดด้วยข้อกำหนดบางอย่างอาจทำให้

3. สร้างบ้านในที่ดินที่มี – ถ้าเรามีที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งอาจจะเสียภาษีในฐานที่สูง อาจจะเลือกที่จะสร้างบ้านไว้ในที่ดินนั้น ก็จะทำให้เสียภาษีน้อยลงมาได้เพราะกลายเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยทันที

แต่การเปลี่ยนที่ดินรกร้างให้เป็นที่ดินเกษตรกรรม ไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด

แม้ว่าการเปลี่ยนที่ดินรกร้างว่างเปล่าให้เกิดประโยชน์ ด้วยการทำเกษตรกรรมจะสามารถทำได้ แต่ไม่ใช่ว่าแค่เอากล้วยไปปลูกก็จบนะ เพราะมีข้อกำหนดรายละเอียดอยู่

ไม่ใช่แค่ปลูกพืชแล้วจะเสร็จสิ้นกระบวนการเปลี่ยนประเภทที่ดิน แต่ต้องดำเนินการขึ้นทะเบียนยืนยันตัวตนว่าเป็น “เกษตรกร” ที่สำนักงานกลุ่มทะเบียนเกษตรกร กรมส่งเสริมการเกษตรด้วย 

จากนั้น ต้องติดต่อให้สำนักงานเกษตรอำเภอที่ตั้งของพื้นที่ดินแปลงนั้นอยู่ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ไปสำรวจและยืนยันหลักฐานก่อนขึ้นทะเบียนให้ “โดยไม่ใช่ขึ้นทะเบียนครั้งเดียวและจบ ใช้ได้ตลอด” แต่ต้องต่อทะเบียนหรือ “ปรับปรุงทะเบียนเกษตรกรทุกปี” เพราะโดยปกติแล้ว พื้นที่ทางการเกษตรมีการเปลี่ยนแปลงตลอด เช่น เปลี่ยนพื้นผลที่ปลูกตามฤดูกาล เปลี่ยนจากปลูกพืชเป็นเลี้ยงสัตว์ เป็นต้น 

ซึ่งสาเหตุหลัก ที่การเปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นพื้นที่เพื่อเกษตรกรรมมีขั้นตอนยุ่งยาก ก็เพื่อไม่ให้เจ้าของที่ดินรกร้างทิ้งไว้ว่างเปล่าแอบอ้างเป็นเกษตรกรตัวปลอมเพื่อรับประโยชน์ทางภาษี โดยไม่ได้ตั้งใจจะพัฒนาที่ดินนั้นอย่างจริงจัง

หรือหากใครสนใจเปลี่ยนพื้นที่ดินให้กลายเป็นเกษตรกรรมสามารถอ่านรายละเอียด หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมได้ที่ ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย

อ่านเพิ่ม

• [สรุป] ภาษีที่ดิน 2566 ต้องจ่ายเท่าไหร่ เช็คอัตราภาษี
• คำนวณ ค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง 2566 ต้องเสียกี่บาท