ก่อนตัดสินใจ รีไฟแนนซ์บ้าน มีค่าใช้จ่ายอะไรต้องคำนวณบ้าง ?

เรื่องของการ รีไฟแนนซ์บ้าน คงจะเป็นคำคุ้นเคยสำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้านผ่อนรถอยู่แน่นอน เพราะเป็นเครื่องมือที่ทำให้ลดจำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่องวดลง และยังช่วยให้ผ่อนหนี้สินได้หมดเร็วยิ่งขึ้น 

รีไฟแนนซ์ (Refinance) คืออะไร

การทำ “รีไฟแนนซ์” คือ การกู้เงินก้อนใหม่เพื่อไปชำระคืนกับเจ้าหนี้เดิม โดยเงินกู้ก้อนใหม่นั้นมักจะมีเงื่อนไขให้การกู้ยืมที่ดีมากกว่า

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์ คือ จะช่วยให้เราผ่อนบ้านได้หมดเร็วขึ้น ถ้าเราจ่ายค่างวดเท่าเดิมแต่จ่ายส่วนที่เป็นดอกเบี้ยน้อยลง เราก็จะลดเงินต้นได้เร็วมากขึ้น

หรือบางคนที่ผ่อนบ้านไปแล้วเกิดปัญหา เงินติดขัด หมุนไม่ทัน ก็สามารถ “รีไฟแนนซ์” เพื่อขอลดค่างวดที่ต้องจ่ายต่อเดือนลงหรือเป็นการยืดระยะเวลาในการผ่อนให้นานขึ้นนั่นเอง

ส่วนใครที่ผ่อน “หนี้บ้าน” มาสักระยะหนึ่ง ก็เริ่มพิจารณการรีไฟแนนซ์บ้านว่า ควรทำดีหรือไม่ ? จะช่วยทำให้ค่าใช้จ่ายเราลดลงจริงหรือ ?

วันนี้พี่ทุยมีวิธีที่จะมาช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์และตัดใจได้ว่า “ควรรีไฟแนนซ์หรือไม่?”

ค่าใช้จ่าย รีไฟแนนซ์บ้าน เสียค่าอะไรบ้าง ?

ก่อนจะตัดสินใจรีไฟแนนซ์เราควรต้องรู้ก่อนว่า การรีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ด้วย ไม่ได้คำนวณง่าย ๆ เพียงแค่ปรับลดดอกเบี้ยเท่านั้น แต่ที่เราจะต้องดูค่าใช้จ่ายแฝงที่อาจจะเกิดขึ้นด้วย

พี่ทุยรวบรวมค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านว่ามีอะไรบ้าง

1. ค่าเบี้ยปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด

ขั้นแรกจำเป็นต้องตรวจสัญญากู้อันเดิมของเราก่อนว่า มีกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ที่ 3 ปี

ถ้าเรารีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดก็จะเสียค่าปรับประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้เดิม ซึ่งเงื่อนไขนี้จะมีระบุไว้ในสัญญากู้ พี่ทุยแนะนำว่ารอให้ถึงช่วงเวลาที่กำหนดก่อนดีกว่า เพราะถ้าดอกเบี้ยเดิมไม่ได้แพงมากจนเกินไป ส่วนใหญ่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดมักจะไม่คุ้ม

2. ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง

จะคิด 1% ของวงเงินกู้ใหม่ จ่ายให้กรมที่ดิน (ไม่ต้องจ่าย หากรีไฟแนนซ์ธนาคารเดิม)

3. ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน

ทั่วไปจะอยู่ที่ 0.25-2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดิน หรือคิดเป็นจำนวน 1,500-10,000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคาร (ไม่ต้องจ่าย ถ้ารีไฟแนนซ์ธนาคารเดิม ซึ่งเค้าจะเรียกการรีไฟแนนซ์ธนาคารเดิมว่าการรีเทนชั่น)

4. ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้

ประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ใหม่ หรือบางธนาคารอาจจะไม่คิดค่าธรรมเนียมนี้ ควรสอบถามที่เรารีไฟแนนซ์ด้วยให้แน่ชัด

5. ค่าอากรแสตมป์

จะเท่ากันทุกธนาคาร คือ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

6. ค่าประกันอัคคีภัย

ไม่ว่าจะกู้ธนาคารใหม่หรือธนาคารเดิม จะต้องเสียค่าประกันอัคคีภัยซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราค่าประกันต่างกัน

เมื่อเรารู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ต่อมามาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ใหม่กับที่เก่า โดยจะคิดเฉลี่ย 3 ปี เพราะการรีไฟแนนซ์มักจะกำหนดให้ทำได้หลัง 3 ปี แต่ระวังเวลาเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่เป็น MLR MRR ของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน จะเปรียบเทียบแค่ตัวใดตัวหนึ่งไม่ได้ เพราะบางธนาคาร MLR แพงกว่า MRR ก็มีเช่นกัน

รีไฟแนนซ์บ้านดีไหม ? – ตัวอย่างการคำนวณเปรียบเทียบ รีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม กับ กู้ที่ใหม่

สมมติว่าพี่ทุยกู้ธนาคารเดิม 2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คือ 4.75% ต่อปี ผ่อนเดือนละ 13,000 บาท พี่ทุยผ่อน ๆ โปะ ๆ ไปแล้ว 3 ปี มียอดหนี้เหลือ 1,500,000 บาท และพี่ทุยได้เปรียบเทียบดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์มาแล้วทุกธนาคาร ถูกที่สุด คือ พี่ทุยได้ดอกเบี้ยปีแรก 2.5% ปีถัดไป MRR-2% สมมติ MRR ธนาคารที่พี่ทุยเลือกคือ 7%

วิธีคิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีธนาคารใหม่ คือ {(2.5% x 1 ปี) + [(7%-2%) x 2 ปี } / 3 ปี = 4.17% ต่อปี ดูแล้วน่าจะถูกกว่าจริงมั้ย แต่อย่าลืมคิดค่าธรรมเนียมต่างๆด้วย ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการจำนอง 1% x 1,500,000 บาท = 15,000 บาท
• ค่าประเมินราคาสินทรัพย์ สมมติธนาคารคิด 3,000 บาท
• ค่าธรรมเนียมปล่อยกู้ สมมติว่าไม่มี
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% x 1,500,000 บาท = 750 บาท

ค่าประกันอัคคีภัย พี่ทุยขอไม่นำมาคิด เพราะถือว่า แม้เราไม่รีไฟแนนซ์เราก็ต้องจ่ายค่าประกันนี้ทุก 3 ปีอยู่แล้ว ยกเว้นประกันกับธนาคารเดิมไม่ใช่ 3 ปี หรือธนาคารมีค่าบริการอื่น ๆ นอกจากนี้

เมื่อพี่ทุยรวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมต่าง ๆ มาคำนวณด้วย เบ็ดเสร็จค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ทั้งหมด จะได้เท่ากับ 18,750 บาท

จากนั้น พี่ทุยก็ลองไปคำนวณเปรียบเทียบดอกเบี้ย 3 ปีของทั้ง 2 ธนาคาร จะพบว่า

ถ้ากู้ต่อกับธนาคารเดิมที่ อัตราดอกเบี้ย 4.75% เมื่อครบ 3 ปี พี่ทุยจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 192,450 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,224,440 บาท

ถ้าเปลี่ยนไปกู้ที่ธนาคารใหม่ อัตราดอกเบี้ย 4.17% เมื่อครบ 3 ปี พี่ทุยจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 167,435 บ และรวมกับค่าธรรมเนียม 18,750 บาท รวมเป็น 186,185 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,199,430 บาท

จะเห็นว่ากรณีนี้ เมื่อรีไฟแนนซ์ทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยไปเยอะกว่าและลดเงินต้นได้เยอะขึ้นด้วย แต่ในการคำนวณเราต้องคำนึงแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตด้วย เพราะ MRR หรือ MLR จะเป็นตัวเลขที่อาจมีการปรับขึ้นลงตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ถ้าเราคิดว่าในอนาคตอีก 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นมาก ๆ และอัตราดอกเบี้ยที่เรากำลังจ่ายอยู่ขึ้นกับ MRR/MLR การรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดและเสียค่าปรับ ก็อาจจะคุ้มค่ามากกว่าก็ได้

อ่านเพิ่ม

• รวม ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน 2566 ทุกธนาคาร ประจำเดือนล่าสุด
• ธปท. ออกมาตรการแก้หนี้ระยะยาวเพิ่มเติม ด้วยการรีไฟแนนซ์และการรวมหนี้