เจาะลึกข้อดี-ข้อเสีย คอนโดมือหนึ่ง vs "คอนโดมือสอง"

เจาะลึกข้อดี-ข้อเสีย คอนโดมือหนึ่ง vs “คอนโดมือสอง”

4 min read  

ฉบับย่อ

  • คอนโดใหม่มีดีไซน์ห้องและส่วนกลางที่ทันสมัยกว่า มีโอกาสกู้ได้เต็มวงเงิน อยู่ในระยะประกันโครงสร้างและวัสดุ ได้โปรโมชั่นจากดีเวลอปเปอร์ รวมถึงมีสิทธิลดค่าโอน-จดจำนอง สำหรับห้องไม่เกิน 3 ล้านบาท 
  • คอนโดมือสองราคาถูกกว่า มีโอกาสได้ทำเลดีกว่า สามารถเข้าอยู่ได้ทันที ได้เห็นสภาพแวดล้อมจริง วิวจริง รวมถึงไม่ต้องเสียเงินแต่งเติมห้อง
  • อย่างไรก็ตาม คอนโดมือสองไม่ได้มีราคาถูกกว่าคอนโดใหม่เสมอไป เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่มูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ต่างจากสินทรัพย์อื่นที่ยิ่งเก่ายิ่งถูก

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
"Phatra Leasing"
"Phatra Leasing"

ต้องยอมรับว่าการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมสักห้องเป็นเรื่องยาก โดยเฉพาะคนที่ต้องยื่นกู้สินเชื่อจากแบงก์ เพราะแต่ละขั้นตอนช่างยากเย็น ไหนจะภาระการผ่อนอีก 20-30 ปี ถือเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญในชีวิตเลยก็ว่าได้ แถมถ้าเลือกห้องผิดต้องเจอค่าซ่อมแซมบานปลายให้เจ็บใจอีก ซึ่งใครที่งบประมาณจำกัดก็อาจมีทางเลือกไม่มากนัก โปรโมชั่นและความคุ้มค่าจึงเป็นสิ่งที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจได้เป็นอย่างดี แต่ยังมีอีกทางเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้กันคือ “คอนโดมือสอง”

ในมุมมองของพี่ทุย ทั้งคอนโดมิเนียมใหม่และมือสองต่างก็มีข้อดีข้อเสียต่างกันไป วันนี้พี่ทุยเลยอยากชวนทุกคนมาลองคิดตามกันดูว่าซื้อคอนโดมิเนียมใหม่หรือมือสองคุ้มกว่ากัน เผื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจ

ข้อดีของคอนโดมือหนึ่ง (คอนโดใหม่)

1. สภาพห้องใหม่

แน่นอนว่าใคร ๆ ก็อยากได้ของใหม่กันทั้งนั้น เพราะนอกจากสภาพสมบูรณ์ ไม่ต้องเสียค่าซ่อมแซมแล้ว (กรณีห้องนั้นไม่มี defect) ยังไม่ต้องกลัวประวัติห้องจากเจ้าของคนก่อนหน้าด้วย

2. ดีไซน์และส่วนกลางทันสมัย

มากกว่ารูปลักษณ์อาคารที่แปลกตามากขึ้นแล้ว การออกแบบจัดวาง layout ห้องพักก็มักอิงจากความต้องการของผู้บริโภค พี่ทุยยกตัวอย่างง่าย ๆ ว่าเทรนด์การอยู่อาศัยของผู้คนที่ยังต้องการพื้นที่ใช้สอยมาก แต่จำเป็นต้องอยู่ใกล้ตัวเมือง เดินทางสะดวก คอนโดมิเนียมในปัจจุบันนี้จึงมักทำห้องเพดานสูง ๆ อย่างห้อง Loft ที่มีชั้นลอย หรือ Duplex ที่มีชั้นสองให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้านนั่นเอง  ขณะที่พื้นที่ส่วนกลางเองก็ปรับเปลี่ยนตามลักษณะการใช้งานของคนยุคใหม่มากขึ้น เช่น Co-Working Space หรือแม้แต่ห้องประชุมขนาดย่อมที่จัดไว้ให้สำหรับคนที่ทำงานแบบ Work from Home ไปจนถึง Rooftop Bar สำหรับสายปาร์ตี้ ซึ่งเป็นสิ่งที่หาได้ยากสำหรับคอนโดมิเนียมรุ่นเก่า

3. โอกาสกู้ได้เต็มวงเงิน 100%

อีกหนึ่งข้อดีที่คนไม่ค่อยรู้กันคือการซื้อคอนโดมิเนียมใหม่มีโอกาสยื่นขอสินเชื่อจากแบงก์ได้ง่ายกว่า และมีโอกาสกู้ได้เต็มวงเงิน 100% เนื่องจากหากเราผ่อนต่อไม่ไหวจนถูกแบงก์ยึดก็จะนำไปขายต่อได้ง่ายกว่านั่นเอง ทั้งยังอาจได้ดีลดี ๆ เช่น ดอกเบี้ยพิเศษ ในโครงการที่ดีเวลอปเปอร์เป็นพันธมิตรกับแบงก์อีกด้วย

4. สิทธิลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง

ตามที่กระทรวงมหาดไทยออกประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน สำหรับคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 โดยผู้ขายจะต้องเป็นผู้ที่ยื่นขอจัดสรรที่ดินกับทางราชการ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ดังนั้น ถ้าเราซื้อคอนโดมิเนียมมือสองต่อจากบุคคลธรรมดาก็ถือว่าหลุดออกนอกเงื่อนไขจึงไม่ได้สิทธิลดหย่อนตรงนี้

5. โปรโมชั่นจากโครงการ

ในช่วงเศรษฐกิจซบเซาแบบนี้ ดีเวลอปเปอร์ย่อมต้องจัดโปรโมชั่นแข่งกันลด-แลก-แจก-แถมกันแบบสุด ๆ เช่น โปรให้อยู่ฟรีโดยไม่ต้องผ่อน โปรลดราคา โปรแถมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ เป็นสิ่งที่คนซื้อคอนโดมิเนียมมือสองไม่ได้รับข้อเสนอเหล่านี้แน่ ๆ 

6. ประกันห้อง

มีดีเวลอปเปอร์หลายรายที่รับรองคุณภาพการก่อสร้างโครงการด้วยการรับประกันจุดบกพร่องแบบที่เวลาเราเรียกคนมาตรวจหา Defect ก่อนโอนห้องนั่นเอง แถมยังมีกฎหมายกำหนดอีกว่าผู้ประกอบการจะต้องรับผิดชอบจุดชำรุดบกพร่องของห้องที่โอนไปแล้ว ในส่วนของ ‘โครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์’ ไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด นั่นเท่ากับว่าโครงการเก่า ๆ ก็จะไม่ได้รับสิทธิในส่วนนี้

ข้อเสียของคอนโดมือหนึ่ง (คอนโดใหม่)

1. ราคาแพงกว่ามือสอง

ต้นทุนที่ดินขึ้นราคาทุกปี ราคาห้องในโครงการใหม่ ๆ ย่อมต้องขยับขึ้นตาม

2. โครงการใหม่มักอยู่ไกลจากตัวเมือง

พอโลเคชั่นในตัวเมืองหนาแน่นแล้ว โครงการใหม่ ๆ ก็จำเป็นต้องขยับขยายออกไปนอกเมืองมากขึ้น ทำให้อาจจะเดินทางลำบากสักหน่อย หรือหากอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย การเดินทางเข้ามาทำงานในตัวเมืองย่อมมีค่าใช้จ่ายและใช้เวลามากกว่า

3. ซื้อห้องพรีเซลต้องรอสร้างเสร็จ

โครงการที่ใหม่มาก ๆ ยังไม่เริ่มสร้างเราก็ต้องรออีกอย่างน้อย 1 ปีครึ่งกว่าโครงการจะแล้วเสร็จทั้งตึก จนสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อเข้าไปอยู่อาศัยได้ ซึ่งระหว่างที่รอโครงการสร้างเสร็จเราก็ต้อง ‘ผ่อนดาวน์’ เพื่อสะสมเงินดาวน์ไปก่อน เรียกว่าเสียเงินโดยที่ยังไม่เข้าอยู่ หรือหากใครเช่าห้องอยู่แล้วก็จะต้องเสียเงินสองทาง ทั้งค่าเช่าห้องปัจจุบันและค่าผ่อนดาวน์ห้องใหม่ ซึ่งเป็นภาระที่หนักพอสมควร ถ้าใครเลือกทางนี้พี่ทุยอยากเตือนว่าให้วางแผนการเงินให้รอบคอบหน่อยนะ

4. เสี่ยงได้วัสดุคุณภาพต่ำกว่า

เมื่อต้นทุนค่าก่อสร้างและที่ดินปรับตัวสูงขึ้นทุกปี ทางเลือกหนึ่งที่ดีเวลอปเปอร์จะ ‘ตรึงราคา’ คอนโดมิเนียมให้ระดับราคาใกล้เคียงกับโครงการเก่า ๆ ในขนาดพื้นที่ใช้สอยเท่าเดิมคือการลดสเป็กวัสดุ เช่น จากกระเบื้องหินอ่อนอิตาลีก็อาจจะเป็นกระเบื้องลวดลายหินอ่อนที่ผลิตในไทยหรือจีน ลดระดับเพดานให้ต่ำลงมาเล็กน้อย ไปจนถึงเลือกใช้แบรนด์สุขภัณฑ์ที่ราคาถูกกว่า

5. เดาสภาพแวดล้อมยาก

โครงการใหม่ที่คนยังเข้าอยู่ไม่ครบทุกห้องก็ทำให้เราไม่รู้ว่าจะได้ ‘เพื่อนข้างห้อง’ แบบไหน เพราะนี่ก็เป็นอีกหนึ่งปัญหาคลาสสิกสุด ๆ โครงการดี ทำเลดี ราคาคุ้ม แต่เพื่อนข้างห้องมีไลฟ์สไตล์ไม่เข้ากับเราก็ยากที่จะอยู่ได้อย่างมีความสุข เช่น เขาอาจจะเสียงดังในเวลาที่เราพักผ่อน รวมถึงมลภาวะทางเสียง กลิ่น และวิวทิวทัศน์จากพื้นที่รอบ ๆ โครงการอย่างพวกคลองปล่อยน้ำเสีย ควันจากโรงงาน สิ่งต่าง ๆ เหล่านี้จะรู้ได้ก็ต่อเมื่อได้สัมผัสจากสถานที่จริงเท่านั้น ตอนโครงการยังสร้างไม่เสร็จเราก็อาจจะไม่เห็นว่าชั้นที่เราซื้อจะต้องรับมือกับอะไรบ้าง

ข้อดีของ “คอนโดมือสอง”

1. ราคาถูกกว่า

ถึงราคาขายต่ออาจจะเพิ่มขึ้นจากราคาช่วงเปิดพรีเซลเพราะคนขายเองก็ต้องการ Capital gain หรือกำไรจากการขายต่อ แต่ถ้าลองเทียบกับโครงการใหม่ที่กำลังเปิดพรีเซลในโลเคชั่นเดียวกันแล้ว “คอนโดมือสอง” ก็ราคาถูกกว่า เว้นแต่จะเป็นโครงการไม่นานนี้ที่เจ้าของซื้อมาเพื่อเก็งกำไร อันนั้นอาจจะราคาสูสีกับโครงการพรีเซลเลยทีเดียว

2. มีโอกาสได้ทำเลดีกว่า

ความเจริญเริ่มจากใจกลางเมืองแล้วค่อยแผ่ขยายออกนอกตัวเมือง โครงการเก่า ๆ จึงได้อยู่ในโลเคชั่นที่เมื่อก่อนอาจจะไม่ได้อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มากนัก แต่ปัจจุบันเมื่อรถไฟฟ้ามีหลายสถานีมากขึ้น ทำเลรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (New CBD) ก็กลายเป็นโซนที่มีความต้องการสูงขึ้น และเดินทางสะดวกกว่าเมื่อเทียบกับโครงการใหม่ ๆ ที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองหรือปริมณฑล

3. เข้าอยู่ได้ทันที

สำหรับคนที่ต้องเปลี่ยนที่อยู่อาศัยกะทันหัน หรืออยากเปลี่ยนจากการเช่ามาซื้อห้องของตัวเอง คอนโดมิเนียมสร้างแล้วเสร็จกับคอนโดมิเนียมมือสองก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะอย่างน้อยเราสามารถโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของเราและผ่อนแบงก์ระหว่างอยู่อาศัยได้เลย ไม่ต้องเสียเงินสองทางแบบโครงการพรีเซลที่ยังสร้างไม่เสร็จ

4. เห็นสภาพแวดล้อมจริง

นอกจากอยู่ได้ทันทีแล้ว เรายังได้สัมผัสกับสภาพแวดล้อมของห้องที่เราสนใจด้วย เช่น โครงการอยู่ใกล้กับสถานที่อะไรซึ่งอาจรบกวนทั้งเสียงและกลิ่น วิวชั้นที่เราเลือกเป็นยังไง หรืออาจได้รู้ว่าเพื่อนข้างห้องเราเป็นใครและมีไลฟ์สไตล์แบบไหนด้วย

5. ไม่ต้องต่อเติม/เฟอร์นิเจอร์พร้อม

ถ้าเจ้าของเดิมไม่สะดวกขนย้ายเฟอร์นิเจอร์ชิ้นใหญ่ออกเราก็อาจจะได้ของใช้พวกนี้มาโดยที่ไม่ต้องหาซื้อใหม่ หรือบางคนอาจจะต่อเติมห้องบางส่วน เช่น ติดตั้งกระจกกั้นในห้องน้ำ ติดมุ้งลวดตรงประตู ต่อเติม built-in closet ถ้าของเดิมถูกใจเราก็ง่ายที่เราจะเข้าอยู่ได้เลยโดยไม่ต้องเสียเงินค่าต่อเติมเพิ่ม

6. คุณภาพวัสดุ

อย่างที่พี่ทุยอธิบายไว้ว่าต้นทุนต่าง ๆ สูงขึ้นทุกปี คอนโดมิเนียมมือสองที่แม้จะมีอายุมากหน่อยก็อาจได้วัสดุที่คงทนและมีคุณภาพกว่าก็ได้

ข้อเสียของ “คอนโดมือสอง”

1. ไม่ได้สิทธิลดค่าโอน-จดจำนอง

น่าเสียดายที่มาตรการรัฐไม่ได้ครอบคลุมถึงการซื้อห้องชุดต่อจากบุคคลทั่วไป ทำให้ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เต็ม 2% และค่าจดจำนอง 1% ซึ่งไม่ใช่เงินน้อย ๆ เลย เช่น พี่ทุยซื้อห้องมือสองราคา 2 ล้านบาท ก็ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองรวม 60,000 บาท แต่ถ้าซื้อโครงการใหม่จะเหลือแค่ 400 บาทเอง

2. แบงก์ปล่อยกู้ยากกว่า

นี่ก็เป็นอีกหนึ่งปัญหาสำหรับคนที่ต้องการยื่นขอสินเชื่อมาซื้อห้องมือสอง เพราะแบงก์จะอนุมัติวงเงินกู้น้อยกว่าโครงการใหม่ ทำให้เราอาจจะได้วงเงินแค่ 60-70% ของราคาห้อง นั่นเท่ากับว่าเราต้องเตรียมเงินก้อนเพื่อวางดาวน์ก่อน 30-40% ถ้าใครวางแผนจะอยู่ไปผ่อนไปโดยที่ไม่วางดาวน์ การซื้อคอนโดมิเนียมมือสองจะไม่เหมาะสักเท่าไหร่

3. ไม่มีโปรโมชั่น

เราทำได้อย่างมากแค่ต่อราคา ซึ่งเจ้าของเดิมก็คงไม่ยินดีนักที่จะลดราคาให้เราเยอะ ๆ ฉะนั้น ถ้าคิดจะซื้อก็ต้องทำใจ

4. สภาพห้องเก่า

ตอนเจรจาก่อนโอนอาจจะมองไม่เห็น แต่พอเข้ามาอยู่จริงเราอาจพบจุดบกพร่องที่จำเป็นต้องแก้ไข และอย่าลืมว่าวัสดุก็มีการเสื่อมสภาพ ดังนั้น เราก็ต้องเตรียมงบประมาณส่วนนี้ไว้ด้วย ถ้าใครโชคร้ายก็อาจเจอปัญหาเรื้อรังที่ซ่อมไม่จบสิ้นอีกต่างหาก 

5. ดีไซน์ห้องและส่วนกลางล้าสมัย

ทำใจไว้หน่อยว่าดีไซน์ Layout ห้อง และส่วนกลางของโครงการอาจจะเรียบง่าย มีแค่ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สวน และที่จอดรถเท่านั้น เพราะตอนก่อสร้างอาคารก็มีเทรนด์ผู้บริโภคอีกแบบหนึ่งทำให้ไม่ถูกใจคนรุ่นใหม่ได้

6. ไม่มีประกันห้อง

บางครั้งห้องมือสองที่เราซื้อก็อาจจะเป็นโครงการเก่าที่เจ้าของเดิมพักอาศัยมาสักระยะจนพ้นระยะเวลาประกันโครงสร้างและวัสดุไปแล้ว เราก็ต้องทำใจกับการซ่อมแซมเองหากเจอโครงการที่เก่ามาก ๆ 

สรุปข้อเปรียบเทียบของ คอนโดใหม่ VS คอนโดมือสอง

ไม่ว่าจะคอนโดมิเนียมใหม่หรือมือสอง พี่ทุยยังอยากให้ยกเรื่องโลเคชั่นเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนอันดับแรกว่าสะดวกต่อการเดินทางแค่ไหน เพราะถ้าเดินทางลำบากจะห้องมือสองหรือห้องใหม่ก็เหนื่อยทั้งนั้น ส่วนต่อมาที่ต้องพิจารณาคือความคุ้มค่าของโปรโมชั่นโครงการใหม่+ค่าต่อเติม เทียบกับคอนโดมิเนียมมือสอง+ค่าซ่อมแซมว่าแบบไหนคุ้มกว่ากัน ซึ่งถ้าประเมินออกมาแล้วต้องใช้งบประมาณสูสีกัน พี่ทุยก็แนะให้เลือกโครงการใหม่

ที่สำคัญคอนโดมิเนียมมือสองเองก็ไม่ได้ราคาถูกกว่าโครงการใหม่เสมอไป เพราะอย่าลืมว่าอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มมูลค่าขึ้นทุกปี ไม่เหมือนทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ยิ่งเก่ายิ่งถูก นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ว่าทำไมถึงมีการลงทุนเก็งกำไรคอนโดมิเนียมนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม อย่าลืมพิจารณาความสามารถของตัวเองด้วยว่าสามารถแบกรับภาระแบบไหนได้มากกว่ากัน เพราะคอนโดมิเนียมเป็นหนี้สินระยะยาว ถ้าเราวางแผนการเงินไม่ดี ถึงเวลาต้องผ่อนค่าห้องจริง ๆ จะลำบาก และอาจเสียประวัติจากการค้างชำระ หรือโดนยึดห้องได้ โดยเฉพาะคนที่ไม่มีเงินก้อนไว้สำหรับวางดาวน์ การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมมือสองอาจจะต้องวางแผนมากกว่านั่นเอง

รูปบน ของ desktop
รูปล่าง ของ mobile
ปี 2021 Money Buffalo "รับสมัครงาน"
ปี 2021 Money Buffalo "รับสมัครงาน"
error: