วิเคราะห์แบบฟันธง ! เราจะตัดสินใจ "REFINANCE" บ้านดีหรือไม่ ?

วิเคราะห์แบบฟันธง ! เราจะตัดสินใจ “REFINANCE” บ้านดีหรือไม่ ?

3 min read  

ฉบับย่อ

  • REFINANCE คือ การกู้เงินก้อนใหม่มาโปะหนี้ก้อนเก่า เพื่อให้ดอกเบี้ยหรือค่างวดที่ต้องจ่ายลดลง จะช่วยทำให้ผ่อนบ้านได้หมดไวขึ้น เพราะเราจะลดเงินต้นได้มากขึ้น
  • แต่การ REFINANCE จะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกมากมาย ไม่ได้คำนวณง่ายๆแค่ปรับลดดอกเบี้ยเท่านั้น แต่ที่เราจะต้องดูค่าใช้จ่ายแฝงที่อาจจะเกิดขึ้นและนำมาคำนวณว่ามันจะคุ้มค่าหรือไม่ ?

หนังสือ "การเงิน 101" พื้นฐานเรื่องการเงินที่ระบบการศึกษาไทยไม่เคยสอน หนังสือ "การเงิน 101" พื้นฐานเรื่องการเงินที่ระบบการศึกษาไทยไม่เคยสอน

เรื่องของการ “REFINANCE” คงจะคุ้นเคยกับคนที่กำลังผ่อนบ้านผ่อนรถอยู่แน่นอน ซึ่งมันก็คือ การกู้เงินก้อนใหม่มาโปะหนี้ก้อนเก่า เพื่อให้ดอกเบี้ยหรือค่างวดที่ต้องจ่ายลดลงนั่นเอง

ข้อดีของการ REFINANCE คือ จะช่วยให้เราผ่อนบ้านได้หมดไวขึ้น ถ้าเราจ่ายค่างวดเท่าเดิมแต่เราจ่ายส่วนที่เป็นดอกเบี้ยน้อยลง เราก็จะลดเงินต้นได้มากขึ้น หรือบางคนที่ผ่อนบ้านไปแล้วเกิดปัญหา เงินติดขัด หมุนไม่ทัน ก็สามารถ REFINANCE เพื่อขอลดค่างวดที่ต้องจ่ายต่อเดือนลงหรือเป็นการยืดระยะเวลาในการผ่อนให้นานขึ้นนั่นเอง

ส่วนใครที่ผ่อน “หนี้บ้าน” มาซักระยะนึงก็เริ่มสงสัยกันใช่มั้ยล่ะว่า เราจะรีไฟแนนซ์บ้านดีหรือเปล่า ? จะทำให้ค่าใช้จ่ายเราลดลงจริงหรอ ? พี่ทุยมีวิธีที่จะมาช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์และตัดใจได้ว่า “ควรรีไฟแนนซ์หรือไม่?”

ต้องดูอะไรก่อนที่เราจะตัดสินใจ “REFINANCE” ?

พี่ทุยต้องบอกก่อนว่าการรีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆด้วย ไม่ได้คำนวณง่ายๆแค่ปรับลดดอกเบี้ยเท่านั้นแต่ที่เราจะต้องดูค่าใช้จ่ายแฝงที่อาจจะเกิดขึ้นด้วย เรามาดูกันว่าค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์มีอะไรบ้าง

1. ค่าเบี้ยปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด

เราต้องเช็คสัญญากู้ก่อนว่ามีกำหนดระยะเวลาที่เราสามารถรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ที่ 3 ปี ถ้าเรารีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดก็จะเสียค่าปรับประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้เดิม ซึ่งตรงนี้จะมีระบุไว้ในสัญญากู้ พี่ทุยแนะนำว่ารอให้หมดช่วงก่อนดีกว่า ถ้าดอกเบี้ยเราไม่ได้แพงมากจนเกินไปส่วนใหญ่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดมักจะไม่คุ้ม

2. ค่าธรรมเนียมการจำนอง

จะคิด 1% ของวงเงินกู้ใหม่ จ่ายให้กรมที่ดิน (ไม่ต้องจ่าย หากรีไฟแนนซ์ธนาคารเดิม)

3. ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน

ทั่วไปจะอยู่ที่ 0.25-2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดิน หรือคิดเป็นจำนวน 1,500-10,000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคาร (ไม่ต้องจ่าย ถ้ารีไฟแนนซ์ธนาคารเดิม ซึ่งเค้าจะเรียกการรีไฟแนนซ์ธนาคารเดิมว่าการรีเทนชั่น)

4. ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้

ประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ใหม่ บางธนาคารก็ไม่คิดค่าธรรมเนียมนี้ อย่าลืมถามให้ดี

5. ค่าอากรแสตมป์

จะเท่ากันทุกธนาคาร คือ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

6. ค่าประกันอัคคีภัย

ไม่ว่าจะกู้ธนาคารใหม่หรือธนาคารเดิม จะต้องเสียค่าประกันอัคคีภัยซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราค่าประกันต่างกัน

เมื่อเรารู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ต่อมามาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ใหม่กับที่เก่า โดยจะคิดเฉลี่ย 3 ปี เพราะการรีไฟแนนซ์มักจะกำหนดให้ทำได้หลัง 3 ปี แต่ระวังเวลาเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่เป็น MLR MRR ของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน เราจะเอาตัวเองเดียวมาเปรียบเทียบไม่ได้นะ บางธนาคาร MLR แพงกว่า MRR ก็เคยมีให้เห็นเหมือนกันนะ

ทีนี้เรามาดูตัวอย่างกัน สมมติว่าพี่ทุยกู้ธนาคารเดิม 2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คือ 4.75% ต่อปี ผ่อนเดือนละ 13,000 บาท พี่ทุยผ่อนๆโปะๆไปแล้ว 3 ปี มียอดหนี้เหลือ 1,500,000 บาท และพี่ทุยได้เปรียบเทียบดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์มาแล้วทุกธนาคาร เอาที่ถูกที่สุด คือ พี่ทุยได้ดอกเบี้ยปีแรก 2.5% ปีถัดไป MRR-2% สมมติ MRR ธนาคารที่พี่ทุยเลือกคือ 7%

วิธีคิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีธนาคารใหม่ คือ {(2.5% x 1 ปี) + [(7%-2%) x 2 ปี } / 3 ปี = 4.17% ต่อปี ดูแล้วน่าจะถูกกว่าจริงมั้ย แต่อย่าลืมคิดค่าธรรมเนียมต่างๆด้วย ได้แก่

  • ค่าธรรมเนียมการจำนอง 1% x 1,500,000 บาท = 15,000 บาท
  • ค่าประเมินราคาสินทรัพย์ สมมติธนาคารคิด 3,000 บาท
  • ค่าธรรมเนียมปล่อยกู้ สมมติให้ไม่มี
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.05% x 1,500,000 บาท = 750 บาท

ค่าประกันอัคคีภัย พี่ทุยขอไม่เอาคิด เพราะถือว่าแม้เราไม่รีไฟแนนซ์เราก็ต้องจ่ายค่าประกันนี้ทุก 3 ปีอยู่แล้ว ยกเว้นประกันกับธนาคารเดิมไม่ใช่ 3 ปี หรือธนาคารมีค่าบริการอื่นๆนอกจากนี้ พี่ทุยจะเอาค่าใช้จ่ายนั้นมาคิดรวมด้วย พอรวมค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ทั้งหมด จะได้เท่ากับ 18,750 บาท

จากนั้น พี่ทุยก็ลองไปคำนวณเปรียบเทียบดอกเบี้ย 3 ปีของทั้ง 2 ธนาคารดูใน Excel (ไว้วันไหนพี่ทุยจะเอาตารางการคำนวณดอกเบี้ยกู้บ้านมาแจกน้าาาาา ขอเอาไปตกแต่งสวยๆก่อน ฮรี่ๆ)

ถ้ากู้ต่อธนาคารเดิมที่ อัตราดอกเบี้ย 4.75% เมื่อครบ 3 ปี พี่ทุยจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 192,450 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,224,440 บาท ถ้าเปลี่ยนไปกู้ที่ธนาคารใหม่ อัตราดอกเบี้ย 4.17% เมื่อครบ 3 ปี พี่ทุยจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 167,435 บ และรวมกับค่าธรรมเนียม 18,750 บาท รวมเป็น 186,185 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,199,430 บาท

จะเห็นว่ากรณีนี้ เมื่อรีไฟแนนซ์ทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยไปเยอะกว่าและลดเงินต้นไปได้เยอะขึ้นด้วย แต่ในการคำนวณเราต้องคำนึงแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตด้วย เพราะ MRR หรือ MLR จะเป็นตัวเลขที่อาจมีการปรับขึ้นลงตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ถ้าเราคิดว่าในอนาคตอีก 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นมากๆ และอัตราดอกเบี้ยที่เรากำลังจ่ายอยู่ขึ้นกับ MRR/MLR การรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดและเสียค่าปรับ ก็อาจจะคุ้มค่ามากกว่าก็ได้


หนังสือ "การเงิน 101" พื้นฐานเรื่องการเงินที่ระบบการศึกษาไทยไม่เคยสอน หนังสือ "การเงิน 101" พื้นฐานเรื่องการเงินที่ระบบการศึกษาไทยไม่เคยสอน
error: