5 เทคนิคเลือกห้องสำหรับการลงทุนคอนโด

5 เทคนิคเลือกห้องสำหรับการลงทุนคอนโด

4 min read  

ฉบับย่อ

  • ห้องในคอนโด มีตั้งหลายร้อย หลายพันห้อง นักลงทุนคอนโดควรเลือกห้องยังไงดี ให้มีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ วิธีการเลือกห้องนอกจากเรื่องของทำเลโครงการและราคาแล้ว มีแนวคิดเบื้องต้นไว้ใช้เลือกห้องกัน
  • เริ่มจากดูประเภทคอนโดว่าเป็นแบบ Hi Rise หรือ Low Rise, ดูผังรวมของโครงการ (Master plan), ดูจากผังพื้น (Floor plan), ดูจากผังห้อง (Unit Plan) และดูรายการวัสดุภายในห้อง (Fully Furnished หรือ Fully Fitted)
  • การเลือกห้องดีห้องเด่น ในโครงการย่อมจะสร้างโอกาสและผลตอบแทนได้สูง ทั้งจากการขายต่อทำกำไร และการปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าการเลือกห้องแบบทั่วไป

พี่ทุยก็เป็นคนนึงที่อยากลงทุนคอนโดเหมือนกัน แต่ก็ติดอยู่ว่าเราจะเลือกห้องยังไงดี ? ห้องมีตั้งหลายร้อยห้องในโครงการ และมีตั้งหลายชั้น หลายรูปแบบพี่ทุยเชื่อว่า คำถามที่ค้างคาใจของมือใหม่หลายคน บทความนี้เราจะมาคุยถึงเรื่อง เทคนิคการหาห้องในคอนโดยังไงให้น่าสนใจสำหรับการลงทุน

จากที่พี่ทุยมีโอกาสได้นั่งคุยกับกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์หลายๆคนก็มีความเห็นที่หลากหลาย พี่ทุยก็เลยลองสรุปจากที่คุยกับหลายๆคนที่พูดคล้ายๆกันถึงเทคนิคการเลือกห้องกันแบบสามารถนำไปใช้กันจริง มาเริ่มจากขั้นตอนเลือกห้องกันก่อนเลย

1. จุดเริ่มต้นที่สำคัญยังไงก็คือ “ทำเล”

การเลือกตำแหน่งของห้องนั้นไม่สำคัญเท่าว่า เราจะเลือกซื้อคอนโดแท่งไหนก่อนต้องดูว่าคอนโดตรงนั้นทำเลที่ตั้งเป็นทำเลทองมั้ย เดินทางสะดวก หาของกินง่าย ใกล้แหล่งอำนายความสะดวกต่างๆ เราต้องดูลูกค้าว่าใครที่จะมาเช่า แล้วคนเช่านั้นเค้าต้องการอะไรเป็นหลัก ถ้าแถวนั้นมีครบก็ถือว่าเป็นทำเลทองเลยล่ะ

คำว่า “ทำเลทอง” ของแต่ละกลุ่มลูกค้าอาจจะไม่เหมือนกัน สำคัญที่เราต้องดูลูกค้าให้ออก สำคัญที่สุดคือต้องลงไปสำรวจด้วยตาเราและดูคู่แข่งแถวนั้นด้วยส่ามีคอนโดแท่งไหน หอหักหอไหนมั้ย เพื่อที่จะได้กำหนดราคาเช่าไปในตัว

2. ดูประเภทของคอนโด

โดยทั่วไปแล้ว คอนโดมีอยู่ 2 รูปแบบ คือคอนโดแบบสูง (Hi Rise) กับคอนโดแบบราบ (Low Rise) ซึ่งปกติแล้วคอนโด Hi Rise จะสูงมากกว่า 8 ชั้น

ข้อดีของคอนโด Hi Rise หลักๆ อยู่ตรงที่วิวดี เนื่องจากอยู่บนที่สูง ทำให้ทิศทางลมดีกว่า จึงทำให้ได้รับความสนใจมากกว่าคอนโด Low Rise ที่อาจมีสภาพคล่องต่ำกว่า แต่ข้อจำกัดของคอนโด Hi Rise ราคาก็สูงขึ้นไปตามจำนวนชั้นด้วยเช่นกันนะ หรือยิ่งสูงยิ่งหนาว ฮ่าๆๆ ส่วนคอนโดแบบ Low Rise มีข้อดีตรงที่มักจะมีความสงบเงียบกว่า เนื่องจากจำนวนห้องไม่เยอะเท่ากับแบบ Hi Rise และมีจุดขายที่พื้นที่ขนาดของโครงการมากกว่า

3. ดูผังรวมของโครงการ (Master Plan)

สิ่งที่สำคัญนอกเหนือจากการเลือกห้องแล้ว เราต้องเลือกดูผังโครงการด้วย เพราะเป็นข้อมูลพื้นฐานที่มีความจำเป็นและภาพรวมทั้งหมดของโครงการว่ามีอะไรอยู่ตรงไหนบ้าง

ดูว่าทั้งโครงการมีประมาณกี่ห้อง มีทั้งหมดกี่ชั้น กี่อาคาร และจำนวนที่จอดรถรองรับจำนวนห้องทั้งหมดหรือคิดเป็นสัดส่วนเทียบแล้วประมาณร้อยละเท่าไหร่

ผังโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง เช่น ทางเข้าทางออกโครงการ มีฟิตเนสกับสระว่ายน้ำ หรือสวนเอนกประสงค์ มีพื้นที่ส่วนกลางอยู่ตรงไหนบ้าง พอเทียบสัดส่วนเท่าไหร่ต่อทั้งโครงการ มีขนาดรองรับเพียงพอต่อจำนวนห้องหรือไม่ ถ้าจำนวนห้องเยอะ แต่พื้นที่ส่วนกลางน้อยไป แบบนี้ก็ต้องระมัดระวัง บรรยากาศการอยู่อาศัยอาจจะแออัดได้

4. ดูจากผังพื้น (Floor plan)

ในชั้นหนึ่งยอมมีหลายห้องให้เราได้เลือก เราควรมองหาห้องที่อยู่ในมุมที่น่าสนใจที่สุดในชั้นนั้น บางห้องก็เป็นห้องที่มุมห้องดี บางห้องอาจอยู่ในมุมที่ไม่ค่อยน่าสนใจ เช่น ใกล้ลิฟต์ ใกล้ที่เก็บขยะ เป็นต้น

ผังพื้นนี้โดยทั่วไป มักจะนิยมเลือกทางทิศทางของห้อง ทิศเหนือกับทิศใต้ จะรับลมได้ดีกว่า และหลบแดดได้ดีกว่าทิศตะวันออกและทิศตะวันตก ส่วนบางคนอาจชอบทิศตะวันออกหรือตะวันตก เนื่องจากช่วงกลางวันออกไปทำงาน กลับมาก็ไม่ร้อนพอดี หรือแก้ ส่วนความสูงของชั้น ขึ้นอยู่กับเราเอง เพราะยิ่งชั้นสูงก็มีต้นทุนค่าห้องสูงกว่าชั้นที่ต่ำกว่า มือใหม่ควรเลือกที่วิวดีมาก่อน เพราะวิวดีเป็นสิ่งที่เราควบคุมไม่ได้ ส่วนเรื่องอื่นๆ เรายังสามารถแก้ไขปรับปรุงเพิ่มเติมได้ภายหลัง

5. ดูจากผังห้อง (Unit Plan)

ผังห้องเป็นส่วนที่ผู้ใช้ห้องต้องใช้มากที่สุด การจัดผังห้องจึงมีความสำคัญสำหรับการออกแบบพื้นที่ใช้สอยยังไงให้คุ้มค่าและใช้งานได้จริง การวางเฟอร์นิเจอร์ การออกแบบห้อง มีความพี้นที่ใช้สอยที่สามารถใช้ได้เต็มพื้นที่หรือไม่ เนื่องจากคอนโดมักจะเป็นห้องขนาดไม่ใหญ่ ปกติพื้นที่ใช้สอย 25-50 ตารางเมตร ยิ่งพื้นที่ใช้สอยสูง เรียกได้ว่าคิดเพิ่มกันตารางเมตรละแสนกันเลยทีเดียว

ห้องที่มีพื้นที่รับแสงกว้างดีกว่าห้องที่มีพื้นที่รับแสงน้อยๆ หรือห้องที่เพดานสูงย่อมจะอยู่สบายกว่า และห้องหน้ากว้างที่มีลักษณะเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้าย่อมดีกว่าห้องที่มีลักษณะหน้าแคบห้องลึกเป็นซอง ๆ

วัสดุอุปกรณ์ของใช้ภายในห้อง เป็นสิ่งที่นักลงทุนควรให้ความสนใจด้วย เนื่องจากมีผลต่อราคาห้องที่จะลงทุน ไม่ว่าจะเป็นพื้นห้อง ควรเป็นลักษณะไม้ลามิเนตขนาดหนาพอสมควร ชุดเครื่องครัว มีเครื่องดูดควัรกับเตาไฟฟ้าให้มาพร้อมชุดครัวด้วยหรือเปล่าเฟอร์นิเจอร์ของห้องนอน หรือห้องนั่งเล่น และสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ ทั้ง อ่างล้างมือ หัวก๊อกน้ำ ฝักบัว และโถชำระต่างๆ ได้มาตรฐาน มีรับประกันหรือไม่ มีระบบไว้ใช้ต่อเครื่องทำน้ำอุ่นหรือไม่ และวัสดุพื้นในห้องน้ำแบบกันลื่นหรือไม่

คำที่มักจะได้ยินกันบ่อยๆ ห้องแบบ Fully Furnished กับ Fully Fitted

แบบ Fully Furnished เป็นการซื้อห้องที่มาพร้อมโปรโมชั่น แต่งครบพร้อมเข้าอยู่ หรือแบบหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย ง่ายสำหรับคนที่ไม่ต้องคิดว่าอยากแต่งห้องยังไงต่อดี

ส่วนแบบ Fully Fitted หรือให้เฟอร์นิเจอร์บางส่วน ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเป็นสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ และเฟอร์นิเจอร์ในห้องครัว หรือบางโครงการอาจจะ Built-in ตู้เสื้อผ้าหรือชุดที่ติดกับผนังหรือห้องมาเลย

ผู้ที่ซื้อคอนโดแบบ Fully Fitted ไม่ต้องเสียเวลาเลือกหาโครงการที่ถูกใจเราทั้งแบบห้องและเฟอร์นิเจอร์ และข้อดีอีกอย่างหนึ่ง เราจะไม่โดนคิดค่าเฟอร์นิเจอร์เพิ่มไปในราคาห้อง บางทีแต่งเอง อาจได้มีต้นทุนที่ถูกกว่า และถูกใจคนอยู่ได้มากกว่าด้วย

การลงทุนคอนโดในแต่ละห้องในแต่ละโครงการ ต่างก็มีข้อดีข้อจำกัดที่แตกต่างกันไป ห้องที่ดีที่สวยในแต่ละโครงการก็มักจะมีจำนวนไม่เยอะ ต้นทุนที่สำคัญของการพัฒนาโครงการคอนโด คือ ต้นทุนที่ดิน โครงการจึงต้องพยายามทำจำนวนห้องให้ได้เยอะที่สุด ให้เป็นไปตามกฎหมายที่กำหนด

ดังนั้นนักลงทุนคอนโดต้องทำการบ้านเยอะๆ เปรียบเทียบแต่ละโครงการ ประเมินมูลค่าห้อง และดูทำเลของแต่ละโครงการด้วยว่าคุ้มน่ากับการลงทุนหรือไม่ เพื่อว่าจะได้เลือกห้องที่ดีและห้องที่มีความน่าสนใจดึงดูดให้คนมาซื้อต่อหรือคนมาอยากเช่าห้องของเราต่อไปได้ในระยะยาว เพราะห้องดีห้องเด่น ย่อมที่จะสามารถสร้างโอกาสในการขาย เพิ่มราคาทำกำไรได้ง่ายกว่า และเพิ่มโอกาสปล่อยเช่าได้ในอนาคตได้นั่นเอง


Comment

Be the first one who leave the comment.

Leave a Reply

error: