ความแตกต่างระหว่างวัยที่เห็นได้ชัดมากอันนึงเลย คือ ความชอบในการเลือกที่อยู่อาศัย ถ้าถามคนรุ่นใหม่ เดี๋ยวนี้ส่วนใหญ่ก็แทบจะบอกว่าอยากอยู่คอนโดมากกว่าบ้านทั้งนั้น เพราะการเดินทางที่สะดวกสบายมากกว่าการอยู่บ้าน ช่วยประหยัดเวลาเดินทางได้ รวมถึงเด็กรุ่นใหม่มีแนวโน้มการเปลี่ยนงานที่บ่อยกว่า ซึ่งแน่นอนว่าการเลือกคอนโดใกล้กับระบบรางอย่างรถไฟฟ้า BTS MRT ก็จะช่วยลดปัญหาเรื่องการย้ายที่อยู่ได้ดีมากขึ้นด้วยถ้าเกิดต้องย้ายงาน
หรือในกรณีที่เกิดเราต้องย้ายที่ทำงานจริง ๆ คอนโดก็สามารถปล่อยเช่าเพื่อด้วยสร้างกระแสเงินสดให้อีกทางได้ด้วย เพราะคอนโดบางแห่งก็ยังสามารถเปลี่ยนเป็นสินทรัพย์ลงทุนได้
โดยทั่วไปแล้วเวลาที่เราจะซื้อคอนโดสักห้องหนึ่ง ส่วนใหญ่ก็จะใช้บริการ “สินเชื่อ” ด้วยกันทั้งนั้น เพราะถ้าจะให้จ่ายเงินสดเพื่อซื้อเลยก็น่าจะมีน้อยคนมาก ๆ ที่สามารถทำได้ ซึ่งธรรมชาติของการผ่อนชำระหนี้ที่อยู่อาศัย ถือเป็นภาระระยะยาว 20-30 ปี
แต่รู้กันหรือไม่ว่า การผ่อนหนี้ระยะยาว 30 ปีในลักษณะนี้เราจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าราคาบ้านกันซะอีก พี่ทุยขอยกตัวอย่างการคำนวณนิดนึง สมมติว่าเรากู้ธนาคาร 1,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% เราจะต้องผ่อนประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน เป็นเวลา 30 ปี
เราจ่ายเดือนละ 6,000 บาท เมื่อผ่านไป 1 ปี เราจะจ่ายเท่ากับ 72,000 บาท ถ้ารวมครบ 30 ปี นั่นแปลว่าเราจะจ่ายรวมทั้งหมด 2,160,000 บาท จะเห็นได้ว่าเรากู้ 1,000,000 บาท ที่เหลือก็คือภาระดอกเบี้ยที่เราโดนเรียกเก็บตลอด 30 ปี อีก 1,160,000 บาทซึ่งมากกว่าเงินต้นซะอีก !!
ดังนั้น พี่ทุยมักจะแนะนำว่าถ้าอยากจะ “ผ่อนคอนโด” หรือบ้านก็ตาม ต้องรู้จักการทำ “รีไฟแนนซ์” เพราะจะช่วยทำให้ภาระดอกเบี้ยน้อยลงได้หรือง่าย ๆ แค่เรารู้จักการทำรีไฟแนนซ์จะช่วยทำให้เราผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นได้อีก 7 ปี จากที่เราผ่อนเดือนละ 6,000 บาทเท่าเดิม
แล้วนอกจากการรีไฟแนนซ์แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่พี่ทุยมักจะแนะนำให้ประเมินตัวเองเสมอก็คือ ต้องระวังอย่าให้ “ภาระการผ่อนชำระหนี้ต่าง ๆ” เกิน 40% ของรายได้ในแต่ละเดือน สมมติว่าเรารายได้เดือนละ 30,000 บาท แปลว่าเราไม่ควรมีภาระผ่อนชำระเกิน 12,000 บาทต่อเดือน
รู้กันหรือไม่ว่า สำหรับคนที่มีสภาพคล่องเหลือเยอะหน่อยสามารถผ่อนเพิ่มได้อีก 1 เท่า สมมติจากเดิมผ่อนเดือนละ 12,000 บาท แล้วผ่อนเป็น 24,000 บาท จากเดิมหนี้ที่เราเคยต้องผ่อนยาว 30 ปี จะหมดในระยะเวลาเพียง 9 ปีเท่านั้น
หรือถ้าใครรู้สึกว่าผ่อนเพิ่มเท่านึงไม่ไหวก็ผ่อนเพิ่มเพียง 10% จากเดิม 12,000 บาทก็เพิ่มเป็น 13,200 บาทก็จะช่วยทำให้ผ่อนบ้านหมดภายใน 20 ปี ประหยัดเวลาได้เป็น 10 ปี เห็นมั้ยว่าเรื่องทุกอย่างเป็นเหตุเป็นผลด้วยกันทั้งนั้น
สำหรับคนที่ลองคำนวณดูแล้วว่า ถ้ากู้แล้วผ่อนก็น่าจะเกิน 40% ของรายได้ เราอาจจะลองเลือกคอนโดที่ไกลออกจากตัวเมืองมากขึ้น แต่ก็ยังอยู่ใกล้ระบบราง นั่งรถไฟฟ้านานขึ้น 5-10 นาที แต่ราคาห้องก็ถูกลงกว่าพอสมควร หรือไม่อีกวิธีก็คือ เก็บเงินช่วงผ่อนดาวน์ให้เยอะมากขึ้น เพื่อให้ภาระการผ่อนชำระในแต่ละเดือนต่ำลง
พี่ทุยขอยกตัวอย่างแบรนด์คอนโด LIFE จาก AP จากราคาตลาดปัจจุบัน ถ้าใครเลือกบริเวณใกล้ตัวเมือง ราคาจะอยู่แถว ๆ 130,000 บาทต่อตารางเมตร
แต่ถ้ามาดูโครงการล่าสุดอย่าง Life Sathorn Sierra ห่างจาก BTS ตลาดพลูเพียง 150 เมตร ห่างจาก CBD สาทร 4 สถานี ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 95,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเริ่มต้นห้องละ 2,500,000 ล้านบาท เราจะเห็นได้ว่าขยับออกมาอีกหน่อยราคาปรับลดลงมากกว่า 27% ก็ช่วยเราประหยัดเงินส่วนที่จะไปกู้ธนาคารลงได้
Life Sathorn Sierra จะสร้างเสร็จประมาณปี 2565 ถ้าใครสนใจตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นผ่อนดาวน์เริ่มต้นผ่อนง่าย ๆ เพียง ไม่มียอดบอลลูนผ่อนได้สบาย ๆ แต่อย่างที่พี่ทุยบอกถ้าใครไม่อยากกู้ธนาคารเยอะช่วงผ่อนดาวน์ก็สามารถผ่อนให้เยอะขึ้นก็สามารถทำได้ ก็จะช่วยทำให้เรากู้น้อยลงได้
เพื่อให้เห็นภาพกันมากขึ้น สมมติเราผ่อน 2,500 บาทต่อเดือนยาว 3 ปี หรือคิดเป็นเงินก็คือ ส่วนต่างอีก 2,410,000 บาทก็จะเป็นยอดกู้ธนาคาร แต่ถ้าเราผ่อนดาวน์มากขึ้นหรือทำตัวเหมือนเราผ่อนคอนโดปกติอยู่ ก็อาจจะผ่อนดาวน์ไปเลยก็ได้ก็ 12,000 บาทในช่วงนี้ เพื่อลองดูว่าเราผ่อนไหวหรือเปล่าด้วย
ซึ่งถ้าเราผ่อน 12,000 บาทต่อเดือนยาว 3 ปีก็จะคิดเป็นเงินรวม 432,000 บาท เราก็จะเหลือยอดเงินกู้ประมาณ 2,000,000 บาทเท่านั้น จะเห็นได้ว่าช่วยทำให้ยอดกู้ธนาคารลดลง ภาระผ่อนชำระในแต่ละเดือนก็จะน้อยลงด้วย ก็จะช่วยทำให้เรามีสภาพคล่องเหลือมาโปะเพิ่มได้อีก ก็จะยิ่งช่วยทำให้ภาระหนี้หมดเร็วยิ่งขึ้นนั่นเอง
ถ้าหากว่าใครสนใจคอนโดที่ขยับออกมาจากเมืองนิดหน่อย แต่ยังได้ Location ที่ดีอยู่ ลองเข้าไปดูรายละเอียดเพิ่มเติมของ Life Sathorn Sierra กันได้เลยที่นี่ คลิก
Comment