ส่องผลลัพธ์ของ "มาตรการ LTV" ต่อตลาดอสังหาฯ

ส่องผลลัพธ์ของ “มาตรการ LTV” ต่อตลาดอสังหาฯ

3 min read  

ฉบับย่อ

  • จากความกังวลของตลาดอสังหาฯ ที่ราคาสูงขึ้นจนอาจจะเกิดฟองสบู่และหนี้เสียเป็นจำนวนมาก ซึ่งเกิดจาก Demand เทียมและการเก็งกำไร ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยวางมาตรการ LTV เพื่อแก้ไขปัญหา
  • มาตรการ LTV เข้ามาควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ ทำให้ต้องมีการวางดาวน์ขั้นต่ำ โดยจะกระทบต่อ Demand เทียม หรือผู้ที่กู้ซื้อหลาย ๆ หลังเพื่อไปเก็งกำไร ซึ่งมาตรการนี้ไม่กระทบผู้ที่จะกู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรก
  • จากครึ่งปีแรก มาตรการ LTV ไม่กระทบผู้กู้ซื้อสัญญาแรก แต่กระทบผู้ซื้อสัญญาที่ 2 ขึ้นไป โดยเฉพาะกลุ่มคอนโด
  • ผลลัพธ์จากมาตรการ LTV ช่วยให้ตลาดลดความร้อนแรง ราคาคอนโดลดลง ทำให้ผู้ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลังแรกสามารถเป็นเจ้าของได้ในราคาที่ถูกลง
  • หุ้นที่ได้รับผลจากมาตรการ LTV ส่วนใหญ่จะกระทบกลุ่มพัฒนาอสังหา (PROP) โดยเฉพาะบริษัทที่มีโครงการคอนโดใหม่ ๆ ในช่วงนี้

เกิดอะไรขึ้น ทำไมธนาคารแห่งประเทศไทยต้องมาแทรกแซงกลไกตลาด

ถ้าใครติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะได้ยินเกี่ยวกับความกังวลเรื่องหนี้จากกลุ่มอสังหาฯที่มีประมาณสูงมากและอีกเรื่องคือฟองสบู่อสังหาฯ หรือวิกฤตตลาดอสังหาฯ เพราะราคาอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านที่ดินและโดยเฉพาะคอนโด มีการเติบโตของราคาที่สูงมาก และสูงขึ้นมากทุก ๆ ปี ในทางกลับกันปริมาณหนี้ก็สูงมากขึ้นจนทำให้หลาย ๆ ฝ่ายกังวล

โดยปกติแล้วที่ดินและอสังหาฯ มีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นทุกปีอยู่แล้ว แต่เมื่อมีการเก็งกำไรกว้านซื้อจับจองพื้นที่ทำเลดี ๆ ติดกับสิ่งอำนวยสะดวกโดยเฉพาะรถไฟฟ้า ก็ยิ่งทำให้ราคานั้นเติบโตมากจนเกินไปเกิดเป็น Demand เทียม หรือความต้องการซื้อที่ไม่ได้เกิดจากความต้องการของผู้อยู่อาศัย เป็นความต้องการในการเก็งกำไรและอาจเกิดเป็นฟองสบู่ได้ 

จึงเป็นเหตุให้ธนาคารแห่งประเทศไทยเข้ามาแทรกแซงเพื่อลดความร้อนแรง และลดความเสี่ยงที่จะเกิดหนี้เสียและฟองสบู่ในอนาคต ด้วย “มาตรการ LTV” ที่เริ่มใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย. 62

“มาตรการ LTV” คืออะไร ? จะช่วยตลาดอสังหาฯ ได้อย่างไร ?

LTV (Loan to Value) คือ มาตรการกำกับควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยการกู้ซื้อบ้านหลังแรกนั้นจะจัดอยู่ในกลุ่ม Demand แท้ หรือความต้องการซื้อเพื่ออาศัยเองจริง ๆ ทำให้สามารถกู้กับธนาคารได้เต็มวงเงิน ไม่ต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ

แต่การจะกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไปจะมีการวางข้อกำหนดให้ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเอาไว้ 10-20% และยิ่งมีมากกว่า 3 หลังขึ้นไปจะต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 30% ทำให้คนที่จะกู้เงินมาเก็งกำไรหลาย ๆ หลังหรือ Demand เทียมนั้นต้องวางเงินดาวน์เป็นจำนวนมากขึ้นทำให้กู้ซื้อบ้านได้น้อยลง 

ซึ่ง Demand เทียมจากการเก็งกำไรนี้เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่เกิดหนี้เสีย เพราะมีหลาย ๆ คนกู้ซื้อหลาย ๆ ที่เพื่อมาเก็งกำไร โดยมีต้นทุนเป็นเพียงดอกเบี้ย แต่เมื่อถึงเวลาโอนหรือผ่อนไปแล้วผ่อนไม่ไหว เนื่องจากภาระหนี้จำนวนมาก หากขายไม่ทันหรือไม่มีความต้องการในตลาดขณะนั้น คนเหล่านี้ก็จะเกิดเป็นหนี้เสีย ถูกโครงการหรือธนาคารยึดเงินผ่อนค่าจองไป

มาตรการนี้จึงทำให้การกว้านซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นเรื่องยากขึ้นมาก และคาดว่าจะช่วยลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ที่เกิดจากการเก็งกำไรและหนี้เสียในตลาดอสังหาฯ ได้

3 เดือนแรกได้ผลลัพธ์อะไรบ้าง ?

ในช่วงครึ่งปีแรก การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีการเติบโตถึง 14% โดยในช่วง 3 เดือนแรกก่อนมาตรการมีการเร่งกู้ซื้อก่อนที่จะถูกมาตรการบังคับใช้ ทำให้ยอดของ 3 เดือนแรกเติบโตสูงถึง 27.9% และหลังจากมาตรการ LTV ถูกนำมาใช้ตั้งแต่ เมษายน จนถึง มิถุนายน 2562 นั้นยอดการเติบลดลงมาเหลือเพียง 2.4% 

สิ่งที่น่าสนใจ คือ การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกในช่วงครึ่งปีแรกไม่พบผลกระทบใดๆ ยังมีการเติบโตรวมอยู่ที่ 14% โดยบ้านที่เป็นแนวราบโต 17.9% แล้วอาคารแนวสูงหรือคอนโดโต 5.7% แต่การกู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไปพบการหดตัวลงถึง 13% โดยอาหารแนวสูงหรือคอนโดลดลง 24.8% แต่บ้านแนวราบยังโต 3.3% ในช่วงครึ่งปีแรก 

ส่องผลลัพธ์ของ "มาตรการ LTV" ต่อตลาดอสังหาฯ

สิ่งที่เห็นชัดเลย คือ ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเริ่มมีการปรับตัวลงอย่างชัดเจน โดยหลังจากมีข่าวเรื่องมาตรการ LTV ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2562 ราคาคอนโดก็มีการปรับตัวลงอย่างต่อเนื่องอย่างเห็นได้ชัด แต่ในส่วนของบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินยังมีการเติบโตอย่างสม่ำเสมอ สะท้อนให้เห็นการเก็งกำไรและ Demand เทียมที่เกิดขึ้นในตลาดคอนโดได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน

สิ่งนี้ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยจริง ได้ราคาคอนที่ถูกลง สามารถเป็นเจ้าของได้ง่ายขึ้น ทำให้ราคาคอนโดสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง ราคาที่ควรจะเป็นตามกลไกตลาดมากขึ้น ถูกกระทบจาก Demand เทียมลดลงอย่างเห็นได้ชัด

ทีนี้ก็อาจจะช่วยให้หลาย ๆ คนสบายใจเรื่องวิกฤตอสังหาฯไปได้ระดับนึง เพราะจากผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นก็สะท้อนให้เห็นแล้วว่าความร้อนแรงในตลาดเริ่มลดลง คนที่กำลังจะมีแพลนซื้อคอนโดเพื่ออยู่จริงก็ยิ้มสบายเพราะได้ราคาที่เอื้อมถึงง่ายขึ้น ก็อาจจะเหลือเรื่อง Supply ที่มีมากจนเต็มตลาดในตอนนี้ ซึ่งเราก็ต้องมาดูกันว่าทิศทางของตลาดอสังหาฯ จะเป็นอย่างไรต่อไป

หุ้นที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV

จากมาตรการนี้ก็กระทบต่อเหล่า Developer ต่าง ๆ ทำให้กลุ่มพัฒนาอสังหาฯ หรือ Property Development ของไทยนั้น มีการปรับตัวลงตั้งแต่ที่มีข่าวทั้งมาตรการ LTV และเรื่องภาษีที่ดิน

ทำให้ราคาของกลุ่มพัฒนาอสังหาฯ นั้นเริ่มลดลงมาตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมาส่วนทางกับภาพรวมของตลาดที่เริ่มมีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย โดยหุ้นที่เป็นที่รู้จักกันดีในกลุ่มนี้ก็จะเป็น

GOLD – Golden Land Property Development
LH – Land and House Public Company Limited
SIRI – Sansiri Public Company Limited
LPN – L.P.N. Development Public Company
NOBLE – Noble Development Public Company Limited
ORI – Origin Property Public Company Limited
SENA – SENA Development Public Company Limited

โดยกลุ่มที่น่ากังวลเป็นพิเศษคงจะหนีไม่พ้นกลุ่มที่สร้างคอนโดใหม่ในช่วงนี้ เพราะน่าจะได้รับผลกระทบค่อนข้างมากทั้งปริมาณ Supply ในตลาดที่มีจำนวนมาก และมาตรการ LTV ที่อาจทำให้หลาย ๆ โครงการไม่สามารถขายออกได้หมด และต้องรับภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

แต่ในมุมกลับกันนั้นก็อาจจะเป็นผลดีต่อบริษัทเหล่านี้ในอนาคต เพราะเมื่อตลาดเริ่มลดความร้อนแรง แม้จะต้องเผชิญปัญหาในระยะสั้น แต่ระยะยาวก็ช่วยผ่อนคลายความกังวลต่อปัญหาต่าง ๆ ในกลุ่มอสังหาฯ และลดความเสี่ยงที่จะเกิดวิกฤตอสังหาฯ ในอนาคตไปได้ไม่น้อยเลยทีเดียว เพราะหากเกิดวิกฤตขึ้นจริง ธุรกิจอาจต้องรับภาระมหาศาล หรืออาจถึงขั้นล้มเป็นโดมิโน่เลยทีเดียว


Comment

Be the first one who leave the comment.

Leave a Reply

error: